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tmrbtx wrote:
小弟去年剛買新大樓，(恕刪)
我正在做新社區第一屆主委，可以跟你說說看我的看法。
社區第一次區權會很重要，最好是有懂的人可以對建商的規約提出質疑，可以給住戶正確的關念，避免規約含糊不清，讓管委會管理上有困難。
管委會選舉，有熱心住戶願意擔任是最好的，我們自住戶很多應該有九成以上，而且是預售就完銷狀態，八成入戶大多在交屋後半年內入住，管委會也全由住戶組成，雖然大多是菜鳥，但都蠻熱心與積極處理社區各項事務。我們有管委認識律師，所以也請了律師當社區顧問，很多時候遇到問題我們會請教律師怎樣做比較好。
非紙本公告、網路會議等，我認為是看規約，如果社區規約說這樣可以，或者規約與法律沒有明定禁止，那麼很難說不行。之前疫情那麼嚴重，大家也只能進行網路會議，這是無可避免的。相關資訊你google一下都有的。
新大樓要不要請物業，我認為是要的，除非管委會有人可以不用上班整天閒閒在家裡，也願意關心社區事務。社區第一件管委會重點是把規矩建立起來，還有跟建商點交各項設備，沒有有經驗的廠商協助，不是被建商牽著走，就是花費很多心力。等社區營運兩三年後確認沒啥問題，各項制度辦法都完善了大家再來討論要不要減少物業人力。
工地主任說的話，其實是真話，台灣很少有社區大樓不二工的，真的追究起來很多公設並不合法。很多設備也都被歸類為贈品，不然還要提供保固跟維護，以我們社區來說，健身房的設備就被告知是贈品，視聽間的電視也是。
頭幾屆的管委會 真的很累 吃力不討好 一方面要跟建商點交公設 一方面還要顧及社區的大小事 還要應付 被認爲 只會花錢的住戶質疑
社區規約超重要的，一堆人真的老認為出管理費是大爺，然後出嘴巴
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1.「公寓大廈管理條例」是中央政府制訂的法令，所以你們社區「區分所有權人」通過的規約及決議不能逾越這個條例，否則規約無效。當然這時候的規約也有可能是建商擬出來的，不過也不致於違反「公寓大廈管理條例」，否則當時提送縣市政府建管處核備也不會通過的。
2.社區(大樓)管委會的權力來自於「區分所有權人」通過的規約及決議，基本上管委會的決議及運作不能逾越「區分所有權人」通過的規約及決議，否則規約無效。
3.管委會是採合議制的，也就是遵循你們社區規約的規定去執行管委會的運作，主委當然可能會主導議題及議事，但還是要看多數(委員)的決議，並不是主委一個人就可以決定的。當然社區的日常運作會有很多瑣碎事務及開支，不可能每次遇到小問題就召集管委會，所以要看規約如何訂定？授予主委多少權力？
4.新建社區是由建商輔導成立社區的管委會，通常這時期社區住宅尚未完售，因此建商可能擁有許多待售屋的產權，所以理所當然成為「住戶」並進而成為管委會委員乃至於擔任主委。而第一屆管委會最重要的事就是和建商完成共同區域、公共設施及器具的點交，意即管委會是代表住戶們和建商點交，這就會有利益衝突了！如果主委&多數委員都是建商的人，這些點交對建商來說就很容易了，當然日後(建商撤出時)就是住戶們的惡夢開始！
建議樓主找一些不同戶的區分所有權人(現住戶，非建商代表)溝通，花幾天時間孰悉一下「公寓大廈管理條例」及你們「區分所有權人」通過的規約，才不至於被主委&建商代表的委員唬弄的。
日後建商撤出(管委會)時，主委、委員就全都是自己住戶，有時彼此支持、互相諒解，才會比較好推動社區工作。
另外提供以下忠告及實例給您參考~
我們是38年近百戶的老社區，管理還算上軌道，我們採24小時單點哨的警衛管理，所以和保全公司簽約每月約12萬，有特別要求其中一名保全員兼任總幹事(組長，有取得總幹事執照)，當然該名保全員薪資就會高於其他2名。另外，清潔人員我們就找個人來承攬(清潔用品及器具自備)，這樣管委會沒有勞健保及勞退的負擔，我們只要求承攬人每周來5天(2天休假自排)，每天4小時，一個月的清潔承攬費低於1萬9。但建議你們大樓要針對工作人員及不特定第3人去投保公共意外險，萬一有事故時才有分攤的保障！
管委會的收入絕對要比支出高出很多，這樣經年累月蓄積下來的管理基金才能應付10,20,30年後的重大設備維修或更換，否則不出10年住宅品質一定會明顯下降的！
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尚未交接時 都是建商跟物管負責 所以建商有權管理
區分大會招開後 會選出主委 一年後 是住戶跟主委開管委會
可開始提出異議
現在是交接部分 只有對建物瑕疵 可向建商提議
如需修改 必須在招開大會 住戶全數通過 才可向建商申請 建案瑕疵修正動作
也就是說 其他非建案問題 都是一年後開管委會 由住戶提出時 在討論
其實給物管管理 有好有壞 好處是提升環境品質
當然缺點也是使用者付費!
但是 住戶只要在 主委使用費用 從一萬到 最高 五十萬時做限制 可避免讓不肖者 掏空管理費
最高金額部分列入 一年內不可拆包或同樣工程不得繼續發包
這動作 就是不讓有心之人 把管理費掏空
一件二十萬 一年十件 或五年幾件 就好幾百萬
住戶需思考是這些問題 把錢守好 其他 隨便
再者 權責幾分之幾問題
當使用經費 需經過多少人同意
有些項目會寫 三分之一 甚至五分之一 甚至更少人同意
當更高金額越少人同意時 這住戶就要小心謹慎
需透過管委會招開時 列入修法項目
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Jinwei wrote:
我們社區扣掉一樓64...(恕刪)
真的！寧願多繳管理費，讓專人來協助，我覺得這樣對社區是好事，只是口袋要多掏一點就不是人人樂意了。
我之前的小社區(30戶⬇️)也是大家輪著做主財監委，管理費每戶一年不到一萬(曾經調漲的那次好幾戶不樂意)，做主委的那年我覺得身心時間實在耗損太大，幸運的是沒有人對我做的事有太大意見與不滿，但私下簡訊一堆，要你處理這個處理那個的，心好累。
真的很不喜歡提一堆意見自己卻一點也不想付出的人，把人家做事視作理所應當，請你做事反倒是陷你於水深火熱對不起你。
對於決議的事只要合法，就算與我的選擇不同，還是要尊重，社區是大家的，多數決雖然無法顧及每個人，至少代表大部份人是支持的，有決定，社區事務才能夠推進。
祈禱遇到好社區，大家都願意付出，出錢、出力、傳遞正確知識，就是不要只會出氣或出一張嘴。(這要求是否太高)
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