星幻 wrote:
只被酸，那是你的親戚...(恕刪)
你跟樓主一樣的糾結。
不想當罪人？那就賣給親戚吧，賣給外人價格又不一定高。
不想賤賣？那就等都更，只是產權可能更複雜，比賤賣還慘。
我說錯了嗎？
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沒錯，目前看只這三條路選擇那一條而已
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我父親就這樣想的，我繼承後又過十幾年了，每年都在繳稅金，政府也很聰明，稅金是與我現在住的房屋地價稅開在同一張
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星幻 wrote:
就像上面案例, 外人是4拍約4折買到, 但上面有人占用的狀況, 4折應該還沒人敢出手, 直接找"法拍蟑螂", 人家就看準你缺錢, 大概就1~2折跟你收
我不知道你說的"4拍約4折買到"是哪來的資訊??
法拍程序是先從第一階段的一般程序開始,由法院照鑑價師的鑑價價格後定出第一拍價格,第一拍通常會比市價低. 第二拍才是降2成(也就是第一拍底價8折). 第三拍再降2成當底價(這時=第一拍6.4折了).
這三拍都流標後進入第二階段的"特別程序",稱作"特拍",法院會貼出特拍公告,以第3拍底價為唯一定價,沒有再減價,時間為三個月. 特拍有個不同處是以"投標時間"為優先順序,誰先標就先拿到,縱使後來投標的價格高過第3標底價也不能得標.這個"特拍"才是通稱的第4拍.
若連特拍都流標 ,或是特拍期間,債權人向法院聲請直接減價拍賣, 那麼法院再公告進行程序上的第4拍,稱為"特別程序減價拍賣",通常叫做第5拍,價格會以第3拍底價再減2成,價格是原第一拍的5.12折,差不多砍半了.
這是我所了解的
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易方達 wrote:
是拍誰的?樓主的?那也是賠很多啦!
目前這案例要走到法拍，只能向法院訴請共有物分割.......
不然如何法拍?
若是依照樓主所述，100坪台北市建築用地，1坪地估價120萬好了=1.2億
(北市新建案65萬/p 肯定不是在大安信義等精華區，不知道估120萬是高還低)
樓主佔1/12 約1000萬...
1.若是賣給持分收購者...我猜，可能開價100萬向樓主買，不然就是連買持分的人也沒...
因為買持分就是要打共有物分割官司，加上地面上叔叔佔有建物，難度大增...
而現在也很難用放火燒屋恐嚇等黑道手段去趕人啦...畢竟又不是幾百億的利益...
2.樓主自己訴請共有物分割官司，要看法官如何判決分割.....耗時費錢費力...
判定變價分割，就是法拍也很困難，因為上面叔叔佔有建物，建物不點交，誰要拍?
誰拍誰要負責趕人，又得打官司...難...再者，法拍價格腰斬變6千萬，甚至更低也有可能.....
叔叔還能優先承買.....印象中叔叔要拿6千萬(若是拍到6千萬這價格)出來買下全部，給其他人5千萬...
樓主如此能分到500萬.....(扣除官司律師等費用，肯定拿不到這麼多)
這樣叔叔就爽了，有100坪土地...跟鄰地合建....少說拿幾億回來.....
3.最可能的是....一直維持現狀.....N年後，叔叔掛了，持分的人越來越多........困難越來越大
說到重點了，叔父可能早已研究過法拍程序與可能價位，走法拍剛好一次全部買走，我帶頭弄法拍可能把其他想等都更的其他共有人親戚也得罪了
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你既不想得罪人，在家族裡沒有什麽號召力，又想利益最大化，這個問題基本無解。
別說你爬文兩個月，就算你爬文20年也是無解！
不要張口閉口就是什麽都更蟑螂都更蟑螂的，人家比你有能力，願意花時間寫訴狀跑法院，比你有膽識，也比你有錢，如果那些人是蟑螂，那你算什麽？
連交點地價稅你都該該叫，也不敢直接跟你叔父與堂兄弟叫板，你沒有能力處理的，相信我！
共有物分割哪有這麼簡單，就算真裁判了，最後得利者也是你叔父家。
你敢串連家族其他人直接拆屋還地讓你叔父告你嗎？
像你這種產權複雜的案例，想接手的人很少，現在擺在你眼前的只有兩條路。
1.詢問市場上有沒有人願意處理，如果有，能賣多少是多少，把拿到的錢買其他產權清楚的房子投資賺錢。這是比較務實的作法。
2.慢慢等，等哪天有佛心大發的建商來給你們家族一個都更夢。
不要不甘心，這塊地也是你不勞而獲繼承來的，沒有什麽少輸為贏的說法，就是賣一塊錢，對你來說都是多得的，你如果參不透這點，你就繼續慢慢鑽研痛苦吧。
受教了
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紅豆糕 wrote:
紅豆糕: 銀行借錢擺爛就是拍自己持分，法院判決就是拍整塊地，
最大的問題是地上物，分割土地是不處理地上物的
1.問題是這處房地產沒有得借錢阿....持分銀行會借? 所以不可能由銀行法拍
2.共有物變價分割本來就是全部出售。而你這個地上物不點交，誰要拍?
拍了還要額外附帶官司....
紅豆糕 wrote:
紅豆糕: 估價的容積率是用住三225(未都更)？還是225×預估都更獎勵系數假設
1.3 去算呢？
都更肯定有獎勵容積吧.....之前很多建商還會去額外買獎勵，現在不知道還可不可行...
紅豆糕 wrote:
紅豆糕: 走法拍剛好一次全部買走，
我帶頭弄法拍可能把其他想等都更的其他共有人親戚也得罪了
你確定你叔叔有這財力? 他除了要拿保證金，真拍到或使用優先承購權，還要先拿出全部的錢...
若是有數人聲請優先承購，好像抽籤? 若你叔有財力，甚至會在第四拍去投標...
沒財力其實也行，只要銀行可以同意墊款...
所以真法拍，你叔也會擔心會不會被建商拍走吧? 若是那地很值錢...
還有申請法院分割不動產，任何所有權人都有權利，說得罪也很怪......
而且若是大家都同意都更，你怎會有上述問題?
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