我的持分土地是繼承得來，這筆土地總面積約100坪我有持分1/12，初始地主是 先祖父，蓋有房屋無權狀(日據時代一樓建物後經翻修，後又加蓋二樓違建)，現在住戶是我親叔父，因為是二樓台北市住三土地，鄰近新屋65萬／坪，相鄰土地也是同樣情況，結合鄰地約500坪，所以有都更或危老改建條件，十年來經幾組建商談過，都沒成，問題是我的叔父因為土地持分關係(有六兄弟，叔父持分1/6，那個時代女兒沒份放棄繼承，鄰地地主也類似狀況)，也就是現住戶共有人不改建，有持分土地無地上物共有人要脫身，改建對我叔父個人並不划算，他就等著有人受不了急用錢便宜賣給他，請問我該如何解套？現在仍然在繳地價稅，他在使用土地
補充說明：他是六兄弟老么，前五個哥哥都離世，所以現在是家族老大，沒有人管的住他。
再補充：以我與叔父試探接觸幾次的感覺，他的想法是受不了的人價錢夠便宜再加減收地(他也不主動說要買)，不然就住到等都更較有明確結果時整個家族一串肉粽他是老大私下可以賺中間人費用，中間這段等待時間反正有人替他繳地價稅？
真的衷心感謝各位大大的意見，我都會詳細考慮，但光是意見就分出處理方向的不同，有人說租，但有人說租會不小心會變成萬年租約；有人說法拍，但又怕流標到不知幾標，因為有優先購買權與佔地的房屋地上物，有人說連合其他人，但我輩份不高也沒什麼人際關係，出來主導幾人響應？又怕被懷疑是想當建商的仲介？況且，其他平常不出聲，看到錢（還不一定會拿的到喔！）本位立場可能又跑出來了，人多必嘴雜？不處理又一直繳稅金，真的會一代代傳下去，我已是第三代了，接手又已十幾年了
發文後第三天補充：
感謝您 rickchiu大 的回覆
rickchiu 原文
目前這案例要走到法拍，只能向法院訴請共有物分割.......
不然如何法拍?
若是依照樓主所述，100坪台北市建築用地，1坪地估價120萬好了=1.2億
(北市新建案65萬/p 肯定不是在大安信義等精華區，不知道估120萬是高還低)
樓主佔1/12 約1000萬...
1.若是賣給持分收購者...我猜，可能開價100萬向樓主買，不然就是連買持分的人也沒...
因為買持分就是要打共有物分割官司，加上地面上叔叔佔有建物，難度大增...
而現在也很難用放火燒屋恐嚇等黑道手段去趕人啦...畢竟又不是幾百億的利益...
2.樓主自己訴請共有物分割官司，要看法官如何判決分割.....耗時費錢費力...
判定變價分割，就是法拍也很困難，因為上面叔叔佔有建物，建物不點交，誰要拍?
誰拍誰要負責趕人，又得打官司...難...再者，法拍價格腰斬變6千萬，甚至更低也有可能.....
叔叔還能優先承買.....印象中叔叔要拿6千萬(若是拍到6千萬這價格)出來買下全部，給其他人5千萬...
樓主如此能分到500萬.....(扣除官司律師等費用，肯定拿不到這麼多)
這樣叔叔就爽了，有100坪土地...跟鄰地合建....少說拿幾億回來.....
我的回覆：
說到重點了，法拍剛好是一個陷阱喔？叔父可能早已研究過法拍程序與可能價位，走法拍剛好一次全部買走，我帶頭弄法拍可能把其他想等都更的其他共有人親戚也得罪了
我並不是沒有用功，只打順手牌，現實情況是我已爬文二個月了，我一直在尋求最適方案：折扣損失是必然的，只是少輸為贏，但又不能影響到其他共有人親戚，每個人都有自己的想法，也是有人寧可繳稅金就耗著等都更，叔父既然佔著土地不放，心中恐早有盤算，別人出什麼招，他用什麼招來對應吧！知己知彼百戰百勝
另外我有個疑惑想請教：
像我這種情況：這塊地有都更條件(台北住三地上物二層樓附近新房成交65萬／坪)，若請估價師估價以市價估，容積率是用住三225(現況未都更)？還是225×預估都更獎勵系數假設 1.3 去算呢(改建都更效益)？
也就是所謂市價？基準點也是一個茫點：市價怎麼用估？現況是沒都更但改建就是都更有容積獎勵
發文第六天 :
與我同樣狀況的繼承持分土地的人想必不少，這篇文或許也能讓類似情況的難友對自身處理持分土地該有的方向多少有些概念，目前最有可能應對的方法依序為 :
一 擺爛 等善心建商慢慢談都更，愚公移山這代不成下代繼續
二 直接開價讓叔父殺價，脫手就好，肥水不落外人田
三 上法院分割，但很可能無法協議分割判法拍，此地狀況依多人回文，可能淪為三 四拍，最後是叔父要不要行使優先購買權？
四 直接賣給能處理的人，但價格低到難以想像
五 租 補點稅金損失，但意義不大，還可能淪為萬年租約
六 結合其他人達2/3持分，整塊賣出，這是純理想主意者，以我對家族其他人的了解，是最難的，人多意見雜，棒打出頭鳥，可能做到流汗罵到留口水，吃力不討好，肉沒吃到一身腥
爬文兩個月，再加上以實例求教，最終第一首選竟然是 擺爛
或許
家族其他共有人早已知道 擺爛 是目前最佳處理分式吧！
所以多年來一直沒人想動？我是傻
除上述六選項 還有其他方式嗎？再次感謝各位大大的回覆
