pengkuofeng wrote:
因為台灣的經濟還是正成長~ 所以台灣的物價可以放手的去漲~
但我還是希望大家在論點上炮轟時~順便把錯誤的地方把理論一起說明會更好喔
我們現在所處的世代裡~很多經濟原理都
這個回文到是挺不錯的
加油~
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pengkuofeng wrote:
但房價就是不合理啦～５年前１３８０萬只能買三房我就買不起了～
現在１３８０只能買二房也不關我的事～
開板大，任何價格合不合理
只要有成交，這個價格就是合理的價格
雙方歡喜甘願
相反的，建商自認為價格很合理，很低了
沒成交，就是不合理
就像開餐廳
你走的是高檔路線，餐廳裡有10張桌子
桌子能坐滿就是你的最大利潤
你不用花心思讓人人吃得起
只要花心思讓10張桌子能坐滿就可以了
回到樓市
今年大概會成交32-33萬棟房子
這其中有11-12萬棟是新房/預售屋（一手交易）
其餘約20萬棟是中古屋/新成屋（二手交易或以上）
中古屋或新成屋很大的走勢受到新房/預售屋（一手交易）的影響
所以建商只要每年讓這十幾萬人買得起就行
不用讓大家都買得起
可以看到前三季家戶購房比約3%
全年約4%
考慮到這4%的購房家庭也不是年年買房
所以前15%~20%的家庭還是有機會的
如下圖紅圈處，表示全國收入前20%
注意，這已經是可支配所得
就是扣除所得稅、勞健保、福利金等等到手的金額
前20%的臨界點是149萬/年
所以台灣高收入的人還是很多的
就是這些人在支撐房價
所以說，房價是由有錢人決定的
這句話並沒有錯
只要M型化右半部，更右半部領先的人
買得起房就行了
另外的80%人群
本來就不是建商的銷售對象
結論
建商眼裡的合理價格
就是20%的人買得起的價格就行
5分奉上
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有人來信表示內文有矛盾之處~
當然會矛盾~ 但這是現像~ 必須要說明~
以前的停滯性通膨和現在的停滯性通膨的 "結構"是不一樣
你們可以參考"世光"的金錢爆的近期節目~都有說明內容
我在本文所主張 "先漲在說"的理由 是因為
結構性的通貨膨脹所創造出來的"成本提高" 帶動"物價上漲"
它的下場很有可能會撼動市場環境的二大參數
1.利率
2.侵蝕國內消費能力及生產能力
這二大參數只要被外部的結構性通膨帶動~
不排除各國的中央銀行會受到影響~開始升息~當然包含台灣
同時國內的生產成本(如租金,原物料,勞力....等等)也被迫提升
但實質薪資所得卻是減少
這樣的環境下~ 目前所有負債所創造出來的資產增值是沒有基礎的
在目前的結構性通膨環境下~廠生生產的商品價格雖漲~但也會有倒閉的情況發生
當然也包括房地產~
這個週期因素的發生原因也是我生平第一次看過~以前念書時也沒讀過相關的資料~
有人看不懂說我打錯~那也是很正常~一堆矛盾~胡說八道~也很正常~
因為一大堆比我更專業的人也在想要如何處理這些亂七八糟的現像
但我猜就像王世光團隊說的~全球各國減碳所創造出來的成本有關吧~
“X光”的話還有人當真？你將來一定會後悔
’負債所創造出來的資產增值是沒有基礎的‘ 這段寫的很好，但真正能理解的人可能不多
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pengkuofeng wrote:
但實質薪資所得卻是減少
這樣的環境下~ 目前所有負債所創造出來的資產增值是沒有基礎的
純就此而論，那就是在講受薪階級，但負債一事非惟受薪階級者方能為之，這邊有一點奇怪。
打比方說，我是受薪階級，但我也同時是擁有 1000 萬股票的小資本家，且年收股利約在 50 萬之譜，而我的年薪是 130 萬，合計是約 180 萬一年，約合綜合所得 15 萬元/月（稅就先不考慮了）。這種水準大略是買得起房，但也是要貸款。
我可以薪資 8 年沒什麼成長，但我的股利收入（資本利潤、營利所得）有在微幅上升，且足以應付物價上漲便夠。至於升息的問題，那就要看我的房貸支出佔我的綜合所得有多大的比例，這是拿捏的問題，有人是捏個鼻子，有人是捏到別得地方去，痛的程度及能忍受的程度不太一樣。的確房貸負擔率在北區是高一點沒錯，有沒有到大多數的人（並不是所有貸款置產的人都是純受薪階級）連一點升息的承受力都沒有，這就要多一些研究再下定論為宜。
不過您可以注意到我提的一句話：「收入結構不變的前提下」。實際上若銀行體系是不分放款用途全面性升息，我就不敢講這前提還算可信，因為我任職的公司可能會因為財務壓力而減薪或裁員；不過您可以參考目前央行對信用管制的做法是針對第二間房，這大略可以看出來一些央行的想法，他們目前還是希望做標靶性的打擊，不是全面性的轟炸。
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