老阿公 wrote:
我又仔細看了一次長虹...(恕刪)
就算沒有子公司收入，單長虹的毛利率跟營利率還是掉了很多
美麗華的問題會不會跟美麗華熄燈的事件有關?
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JY38126 wrote:
得到老阿公的啟發，
1.
宏林, 虹欣, 新時代三家子公司持股大於50%，其營收...列入合併報表(見Q2財報15頁)
2.
關聯企業最主要是持股40%的忠泰長虹(頁24), 忠泰長虹去年應該是銷售明日博所以有大量營收及利益認列(頁37)，所以是去年特別高而非今年有問題。
3.
107Q2毛利率29%，也許不是很低，但去年及第一季卻都至少有三成五，這應該還是Q2EPS不如預期的主因。
第一季陶都已開始交屋，第二季主要為陶都及天蔚，是天蔚的毛利差嗎? 不知有沒有人有資料估算?
非常謝謝!
1. 我原先沒弄清楚, 誤將三家持股大於50%的子公司當作關聯企業.
2. 未分配盈餘扣了 0.97 億的稅, 也吃掉不少純利.
3. 比較第一季及第二季財報"待售房地"中各建案的數字變化.
發現, 第二季認列銷售的建案似乎是有, 世紀長虹, 長虹天璽, 長虹天薈, 長虹陶都及長虹天蔚.
4. 長虹天蔚的成本約 11.66 億, 土地成本就占了 7.61億. 在第一季財報中有寫.
可能是因為在離奇岩捷運站 5 分鐘的位置. 交通便利. 土地特別貴.
另外, 天蔚有28 戶住家及3戶店面.
一般建商的習慣會等到有極好價格時才肯出售店面.因此會先讓利出售住家, 回收建案成本.
設若這個分析是對的, 長虹應該還是間好公司吧!?
這次的狂殺, 難道是給人低價買進的機會!?哈哈!!
5. "新時代" 一直放在財報的"待售房地"中. 是否隨時準備要賣?
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財報還有許多細節先前沒留意, 現在又發現了些訊息, 生出了些疑問:
1.長虹天蔚成本若以11.66億計,總銷15億,那麼毛利率就是29%!?
2.世紀長虹,天璽,天薈 Q2的營收比重較低,以待售房地金額估算營收最高的還是陶都. 陶都Q1的待售還有19.36億, 總銷 28億, Q1已交部份, 算起來毛利率還真較天蔚低! Q1只是因為陶都佔營收比重低,毛利率沒被拉下來.
3.新時代沒記錯的話是說只租不售, 也有看到滿租的新聞. 許多公司將出租資產轉列投資性不動產, 可是長虹財報沒看到有這個科目,這是為什麼呢? 保留出售的可能?
4.關於天璽, 年報說銷售率98%, 106年已認列 38.56億, 尚有 40多億未交, 也已收了 10多億的預收款, 可是上半年交屋似乎只有兩戶, 這是正常的嗎? 下半年的營收還能將 30幾億的天璽計入嗎?
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8/18 : 這裡毛利率的計算錯了，正確請見樓下老阿公的計算。
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ambitiously wrote:
看起來長虹關聯企業收益今年也是大幅衰退. 真是非常怪....(恕刪)
關於這點, 感謝 JY38126 如下紅字詳細的回答.
1.
宏林, 虹欣, 新時代三家子公司持股大於50%，其營收...列入合併報表(見Q2財報15頁)
2.
關聯企業最主要是持股40%的忠泰長虹(頁24), 忠泰長虹去年應該是銷售明日博所以有大量營收及利益認列(頁37)，所以是去年特別高而非今年有問題。
JY38126 wrote:
財報還有許多細節....(恕刪)
1. 天蔚的預估總銷在不同的網頁看到的數字也有一些出入．
下面這個網頁中的預估總銷則是17億. 無論如何, 都是預估
若以總銷 15億計算. 毛利率 ((銷售收入- 銷售成本）/ 銷售收入 x 100%) 我算出的數字似乎是 (15-11.66)/15 = 22% ???
若以總銷 17億計算. 毛利率 ((銷售收入- 銷售成本）/ 銷售收入 x 100%) 我算出的數字似乎是 (17-11.66)/17 = 31% ???
另外, 我的猜測是住家的部分毛利會更低, 而店面的部分則可能是高毛利. 但店面的銷售可能會很慢.
我曾經親眼看過, "台北市"商辦區的某建案, 住家／辦公部分完銷十幾年後. 建商才將店面賣出.
天蔚在奇岩. 或許不會拖那麼久吧!?
http://home.appledaily.com.tw/article/index/20170209/37545836/news/%E7%87%9F%E5%BB%BA%E9%9B%99%E9%9B%84%E9%A0%98%E6%BC%B2%E6%AF%94%E5%8E%BB%E5%B9%B4%E6%9B%B4%E5%A5%BD
2. 陶都的成本似乎應略高於19.36億, 我看到各網頁的預估總銷28~30億都有.
若以成本19.36億及總銷28億計算. 我算出的毛利率似是 (28-19.36)/28 = 31% ???
陶都沒有店面. 我認為相對單純.
3. 新時代如果突然賣出. 股價一定會很快就反應. 對散戶絕對是好事.
4. 天璽的部分, 確實很難計算.
5. 長虹2017年EPS 10.48, 配現金股利 6.20.
每股未分配盈餘 4.28, 因此在第二季被扣了高達 0.97 億的稅. 造成第二季的純益率只有 13.25%
這個稅在之後的第三及四季都不會再出現了.
因此, 之後的這兩季就算毛利率沒有增加, 純益率應至少有 18%.
哈哈. 務請指正錯誤!!!
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