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就算弄好了,也還沒正式對外開放,若自己進去,出了事,建商可不負責
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科技園區磁吸買氣 新竹這建案已站上5字頭
工商時報 蔡惠芳 2023.08.12
北台灣近1年房價漲幅最高熱點新竹寶山，指標大案最新實價已站上5字頭。
平均地權條例修正案最早於2021年12月公布修法迄今，不但未抑制預售新屋的房價漲幅，甚至蛋白區飆得更凶，據專業市調機構統計，新竹寶山為北台灣各行政區修法公布後1年漲幅最高榜首，房價上漲逾8成，至每坪35.5萬元，直追新北市；最近，房價上衝力道未減，「新竹帝寶」最新實價登錄資訊顯示，每坪已站上5字頭的區域新高。
據專業市調機構住展雜誌統計，平均地權條例修正案自2021年底公布後的一年間，北台灣預售新屋最高漲幅行政區，以新竹寶山最狂，受惠2奈米晶圓廠落腳的題材，以及菁華區供給稀缺導致買盤外流，寶山從1字頭，跳升到2022年底的35.5萬元，1年漲幅高達83.9％，傲視北台灣。
其中寶山又以預售新案「宏道新竹帝寶」，成交行情最具指標。
據內政部實價登錄資訊顯示，「宏道新竹帝寶」自去年開賣迄今，已揭露成交價格共395筆，包括華廈、透天等產品在內，每坪成交單價最高達51.9萬元，為112年6月6日成交，戶別為H1棟的2樓，成交面積為36.41坪，總價為1,764萬元。
此外，實價登錄資訊顯示，「宏道新竹帝寶」華廈和透天，每坪成交單價，幾乎都落在4字頭。
建商愛山林建設指出，「宏道新竹帝寶」基地廣達18萬坪，全案共由44塊基地組成，第一期總銷170億元，現在已售戶數，遠超過已實價登錄揭露的戶數，全案總銷逾千億。由於採低密度開發，也挹注許多科技新貴青睞的軟硬體規畫，因此搏得竹科人的青睞。
5%只是買個入場卷,出場就轉嫁給下一手,也沒損失;平盤沒賺,政府當然課不到稅,規費?只要在交屋前轉賣哪有什麼規費要給政府?
想買的人多買一點~~刀子就靠你們接了!
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造鎮失敗的原因就是太貪心
董事長祝x宇在某年7月說賣2x, 後來12月又改口賣3x, 最後開賣翻倍變45
這些 Mobile01的網友都有找到報導
若能保持誠信正直賣2x, 我想真的能造鎮成功?
漲價原因不管是原物料or地價or市場行情=都是藉口、話術
舉例:同一個時間點
1. 原物料不會因為建材在蛋黃區-台北市一坪100萬, 運到蛋白區-淡水就剩20萬
2. 最重要的"地", 先問甲山林養地幾年吧?有站友也找到1坪地只買8萬還是多少??
疫情後新竹房價被政客投資客炒翻倍!
這2年才來新竹的人可能不清楚
但新竹在地人應該最有感!!!
去看建商財報就知道賺了多少接盤俠的30年房貸
泡沫越吹越大總有破掉的一天!
就像中國爛尾樓、日本東京、韓國首爾、美國都逃不掉
就看最後誰是最後接刀子韭菜
簡單提醒新手:
希望房價漲的人: 建商+房仲+代銷+投資客+政客+已進場買房者
希望房價跌的人: 還沒買房的人
以上如有雷同都是我做夢夢到~
….在做夢嗎？ 地基才剛挖好就說造鎮失敗 等蓋好再說也不遲吧
以第一期來說,靠著最近幾個月的搶保險的投資客進場,衝到九成了,不算失敗,反正之後那些人也會轉手到自住客,只是那些人很難賺到價差;之後就看平均地樣2.0後,第二期賣的如何了~
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目前預計銷售6-1，6-2，正在取得建照。
一坪約50萬左右，不二價。最小坪數近40坪，最大的74.8坪，公設35.8%。
車位另計，1個150萬。
有近40坪，近50坪，6x，74.8坪的房型，格局都很方正，有樣品屋可看。
每一種坪數格局都是一樣的，除了陽台會有不一樣，6x坪以上才能客變。會附廚具，洗碗機﹙還有其它的忘了，若有記得的朋友，協助補上﹚。
管理費1坪100，小區收70元﹙6-1算一個區，6-2又算另一個區﹚，整體社區收30元。
因主打造鎮，所以特別對週邊有特別注意。
參照下圖，紅色那條為林蔭大道，可通雙林路﹙通園區﹚，藍色U型，分別為環城西路、環城東路。這三條路外車是可以進入的，且這三條路是會捐給政府。
環城東、西路問題不大，會比較大的問題是林蔭大道，該基地位置離交流道很近，再加上這條路很大且直，所以未來會不會有大量車流經過，造成上下班時間塞車是一個該考量的點。但以各國的經驗來說，未來塞車是必然的，增設道路並不會減少車流。
目前說會有社區接駁車，說未來造鎮完成人夠的話會變公車路線。這我懷疑啦，真的會住這的肯定是都不太可能搭接駁車，而且今年新竹就有5x條路線的公車要停駛了，這些路線還是已經有既有住戶了，更別說這個社區的量體。如果真的有可能有公車的話，就看以下的兩個因素帶來的人流是否足夠支撐。
1. 黃色的三個圈圈的地方，為商業區。
2. 圖的左下角，有標示8個公園，這些公園皆是外人可進入的，非專屬。
先不說商業區，因為有人潮，商業區才有其價值。
這8個公園是可供外人進入的。若有小孩的人一定知道，新竹市、竹北有特色的公園，是人滿為患。所以這8大公園目前看起來是很有特色的，可吸引人潮固然可撐起房價。但是相對要考量的另一個點就是，太多人過來，那車要停那裡？？？
我有問過，是不會有額外設停車場的，而且也不會設路邊停車格？？﹙這裡會用問號，是因為那三條路會捐給政府，那未來若有停車問題，真的不會設停車格嗎？﹚。只有商業區的那些地方有設停車場，但基本上應該也是供該商業區消費使用。會不會開放我不知道，但我只知道，如果開放了，那勢必會影響到去消費的使用者停車。
以目前的概念來看，未來造鎮完成，這8大公園應該會吸引不少人潮，但勢必會造成交通惡化。因沒有停車場，所以一定會停到林蔭大道，環城東、西路週邊，這樣就會影響住戶的出入交通。就算後來有設路邊停車格會好一點，但一樣還是會有交通問題，除非這些公園不吸引人。
但如果這些公園不吸引人，那更該擔心的不是交通問題，而是該擔心的是房價。
再來就是學區問題，華德福只供新竹市學區就讀，但說會爭取這社區可就近就讀，但未來的事誰知道？而且若新竹市的也不夠念，真的能輪到嗎？我不知道。
以上僅為個人參觀心得，不為買賣參考。
也沒什麼好考慮,因為除9-1少數新竹市戶數能唸華德福外,其它都只能唸竹縣的,不然就是國家藝術園區的私立康橋了,所以要嘛是退休族,要嘛是未婚族或頂客族[^++^]
造鎮要成功最重要的的要先帶進人潮，這地點以我看法算偏僻..這到最後感覺只會是個開放式的莊園或是山莊而已..再來是管理費每坪100...厄..好吧，會買這區的都有錢人，不在意小錢
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8月實登一筆都沒有,看來我之前說的在7月前買保險(可在預售時買賣)說中了
不過這也代表在交屋前,應會有一堆人拿出來賣,若當時房市不好,有機會買到低於入手價
最差也能平轉買到
雖7月有登錄,但我想應是6月買賣,在一個月內登錄即可
目前總戶數近700戶,售551戶,約8成
當然以之前賣的價格,早就回本了,還多賺不少
只是6區想要賣50.....
何況大新竹預售的價格也都上不去了
竹光筑光5字頭,市區也大都6字頭,少數7字頭
當然也不排除有些自住客被洗到這
但這價....不如去二重埔某社區8月份成交都在3字頭
還更近園區,管理費也低許多
要買這邊的基本上對學區已經放棄了~價格才是重點吧!
不是退休族就是單身科技新貴,不用考慮學區問題
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學校....這是有小孩的才要煩惱
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疫情前,以竹科薪水來看,處處都是新手村,疫情後一切都變了....
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