A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)

有聽說A7從3月開始已經漲了一段,原本建案均價在23~25,現在均價已經在25~27之間,也有一些品牌建案成交價已經落在30萬以上;後來自己做功課後,發現比較早賣的建案價格都很難談,代銷說最便宜的時候幾乎都是一開賣的時間點,所以才轉向找潛銷或早鳥的案子。

建案簡介:
1. 允將大作 (目前建案資料皆未公開,圖片作者自行剪貼,較不美觀請見諒。)
建案特色:由台中允將建設,與紐約WIMBERLY團隊共同推出,直白地說建商花了不少心思在設計上,公設及外觀真的蠻不錯的,高樓層健身房、中庭有山水造景及數個發呆亭,3樓閱覽室/小孩遊戲區的窗外可面對中庭造景,1樓大廳則有咖啡廳輕食區搭配智慧機器人送餐,頂樓有空中花園跟露營區,並且配有四個方位不同的望遠鏡可遠眺美景,夜間建築物本身則有照明設計,使得夜晚之中允將大作成為A7區域顯眼的建築。(這裡不附圖,靠各位前往接待中心體驗了。)
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)

而此建案是A7區域中唯一有高樓層樓台戶的建案,在10樓、19樓、24樓有因樓層退縮的空中露臺,其中有1/3區域屬於邊間戶別的私人露臺,目前已被預訂;另一個我比較喜歡的點是有kronotex木地板(目前A7建案富宇也有),因為上下層隔音除了中空樓板(君邑邱比特)外,另一種方式是使用木地板吸收聲音,使得夜晚不易被樓上鄰居活動影響。窗戶則是三協複層玻璃(LOW-E 6+6mm)也算蠻不錯的配備。
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
※12/04更新 附上允將大作配備。

建案週邊:面東有滯洪池產生永久棟距,正對竹城甲子園建案,面北則是機捷由地下轉為地上的路段,而對面的建案為玄泰V1(24樓層高),面西方中油加油站,面南則分為右半邊的欣時代(30樓層高)以及左半邊的新潤翡麗(24樓層高)。此區離捷運站超過1公里遠,以一般人的習慣已經算無法走到的距離,學區亦有一段距離,以現況來說,個人認為現階段區域位置並無明顯優勢,是一個仰賴建築本身特色的建案。

A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
(此圖取自於根津苑建案之廣告圖,如有侵權請告知,立即取下。)
(圖中中悅建設即現允將大作之建案位置。)


A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)


重點戶別:最厲害的應該是面北的D戶高樓層,超過對面玄泰V1的24層樓高後,可以看到台北盆地區域,D戶另一邊面東是擁有永久棟距的滯洪池;而面東的E、F、G、H(兩房兩衛)同樣也享有這個優勢,目前低樓層面東的兩房幾乎已被預訂一空;若很喜歡這個建案但想要降低預算,除了面北或面東的兩房外,另一個選擇J戶別(兩房一衛),面向中庭部分恰與新潤中庭連接,J戶面西剛好穿過加油站後側,因此採光棟距(43公尺)不至於太悲劇,其餘面向中庭戶別(如Q、R、L、K)要考慮日照採光問題,甚至因為陽台及臥室窗戶兩側彼此正對,隱私性也下降許多,而面西的戶別(V、U)則需與加油站為鄰,光是考量到陽台曬衣服沾染的味道,個人就優先排除。格局上兩房皆為單面採光,故沒有特別格局上的優勢。
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
※ 平面配置圖 於109/12/04更新

12/04 開案後更新
要提一點是代銷在介紹時,說面西單價較低,面對A8的舊市區也不錯,如果更高則可看到林口方向,已現況來說並沒有不對,但未來在1442善捷段地號9約715坪的土地上(現為水悅青青接待會館),可以蓋出20樓以上的新建案,而遮蔽面西的S、T、U、V戶別,此新建案與允將大作中間會夾住中油加油站,預測允將大作兩側戶別的單價價差未來會日漸增加,成屋後至少3萬~4萬以上/坪
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
※ 善捷段地號9之土地

A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
※ 附上D棟31樓之面東視野,屬於樸實無華且枯燥的快樂



銷售現況:目前已取得建照,但接待中心的樣品屋還沒完成,預計11月16日開賣,目前可留5萬元現金或刷卡做早鳥預約,可以選自己想要的戶別樓層(15樓以下),卡早鳥的位置。
12/04 開案後更新
12/04為早鳥潛銷最後一天,12/5允將與肯譯國際將召開記者會正式開賣,面東10樓以下探聽後並未全部完銷,
2021/1/5 更新
目前銷售約150戶,包含潛銷期間美光科技團購團、小傅老師台中團購團等,在政府打炒房政策下還是有持續的交易量,算是蠻不錯的成績。
2021/2/5 更新
目前全A7看屋人數下降,銷售速度趨緩,仍在一百多戶已購戶,已購戶可拿到首購禮:行李箱、住戶手冊、行李箱保險吊牌。

價格
代銷透露開價在34~37萬,成交價依低樓層1~10樓30萬、11~21樓31萬、22~31樓32萬,車位B6為160萬,兩房只能選B4、B5、B6樓層的車位,因此建案土地取得成本較高,沒意外會是今年A7早鳥價最高的建案。(早鳥開價猜猜:低樓層面正對加油站26萬、中庭27萬、滯洪池28.5萬)
12/04 開案後更新
潛銷期的價格策略為不二價銷售,向代銷表達購買意願並附上訂金與建商請底價後,約為表價之82折,(5樓樓層價格落在26.5~28.5萬,雖命中早鳥價但卻沒有落在我屬意的價位...),車位則為(B6層-250*550cm-150萬),值得注意的是在12/5記者會舉行後,代銷告知會漲5000/坪,個人認為可能性相當高(廣告成本提升),故屬意允將大作的朋友們,留意潛銷到期時間。另一個消息是,代銷透露允將未來亦採不二價銷售,若能真的落實個人樂觀其成,對首購族而言,能減少議價周旋或怕買貴的恐懼。
付款方式,簽訂10%後中間有近4年的時間慢慢付完10%的工程款,對首購族來說算是減輕一些壓力,而後銀行貸款75%,交屋款5%。
2021/1/5 更新
銷售進度不錯的狀況下,價格也隨進度調漲,漲幅約5000至10000/坪,最便宜的戶別是低樓層面中庭及加油站價格約在27.5萬/坪,低樓層滯洪池約在29.5萬/坪,超高樓層則到32萬/坪的價格。
2021/2/5 更新
開價為表價之88折,底價約為表價之85折,但因賞屋人數銳減,有一些討價還價空間但不多,無法談到當初早鳥價格,總價約漲20~35萬之間。

個人考量:因預算考量,以兩房中低樓層以下為前提,面西加油站及面北捷運軌道地上化首先排除,面東2房2衛房型以及面中庭2房1衛房型做選擇,10樓因為有樓層退縮的產生的公共露臺,因此10樓G戶、F戶會是最想要的戶別,但若早鳥價格超過預算,低樓層的G、F戶以及面中庭J戶(明房明廳衛浴開窗)會是我的第二選擇;但若早鳥價落在28以上,因沒有明顯的學區、捷運等優勢,再加上鄰近華亞科技園區的空污問題,高電梯戶別比(3梯10戶、3梯12戶),就不會是我的首選建案了。

2. 櫻花澍 (寶佳集團)
建案特色:主打500公尺捷運宅,目前500公尺內開賣的社區大樓僅有遠雄新未來1、捷市達以及櫻花澍三個建案(前兩個建案目前成交價約落在30萬/坪以上);一層四戶雙電梯,戶戶邊間因此臥室、浴室、客廳皆有採光面並開窗;面南長庚大學有永久棟距景觀。

建案週邊:面西為滯洪池有足夠採光棟距,面南為長庚大學,東邊則有一L字型國有用地以及一片私人土地,北方則為皇翔合宜住宅(21層樓高),好處是面北住戶不會直吹東北季風。要注意的是南邊有高壓電塔(約100m),並且有電纜線經過(最近約30m),以及南邊農舍二樓以上有基地台;周邊則是已經成形的合宜住宅區,是目前A7僅有具備生活機能之區域,明年三月和煦隆陞建案完工後,兩層樓的全聯落成相信會增加不少便利性。
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
(圖片取自臉書社團新A7重劃區準鄰居,如有侵權請告知,立即取下。)
(1富宇天匯2櫻花澍3和煦隆陞(全聯)4私人建案(彩虹鳥幼兒園))
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
(圖片取自臉書社團成員強哥分享,如有侵權請告知,立即取下。)

重點戶別:面南(中庭)的戶別因永久棟距遠眺長庚大學,(買不起天匯可以考慮),是視野最棒的戶別,10樓以上無電纜線遮蔽視野,因此A3戶別最有價值;如果沒有特別追求景觀戶,而比較在意C/P值,可以考慮面北B棟低樓層兩房房型,畢竟A7兩房要明房明廳加上浴室開窗真的不多見(兩房往往是單面採光)。
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)

A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
(圖片取自591建商廣告。)
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
2020/12/04更新 面南景觀空拍圖

銷售現況:於10/17早鳥開賣,開賣形式為不二價,目前早鳥階段已過,現採議價方式成交,建案已銷售五成,其中面北(皇翔合宜)兩房幾近銷售一空,而面南4~9樓因視野會被高壓電纜線穿越,因此銷售速度較慢,因此議價的空間可能較大。此建案預估明年9月使照取得,11月交屋,因此想早入住的人是利多消息,一方面投資客也會較少(轉約時間短)。
2020/12/04更新
因捷運地段及現有生活機能的高CP值,使得兩房非常熱銷,開賣一個半月,於11月底,A3兩房面南戶別已完銷。沒意外同樣面南向兩房B3戶在2020年底前應該也會售罄,實品屋確定會蓋在2樓面南景觀三房戶別,並於1月(農曆年前)完工,兩房並無實品屋,代銷預估兩房格局農曆年節會完銷。
2021/1/5 更新 兩房景觀戶A3、B3戶已售罄;三房景觀戶A2、B2只剩六樓以下;兩房臨路戶A5、B5只剩高樓層3戶,三房臨路戶A1、B1則還可以挑選,銷售進度已接近8成
2021/2/5 更新
已售罄戶別:A3、B3、A5
即將售罄戶別:B5 (剩高樓層)、A2&B2(剩2,3,4樓)
僅剩面北三房有較多選擇,全案已銷售8成。

價格
此建案較特別之處樓層價差不大,因此選高樓層戶別在此建案算是划算(不過最高也才14樓),B棟比A棟稍便宜(預估是因為B棟位於車道且A棟鄰滯洪池有永久棟距),早鳥價面皇翔戶別與面長庚大學戶別價差約1.5萬/坪,車位以B4-160萬隨樓層增加。
2020/12/04更新
目前櫻花漲的幅度不到1萬/坪,典型快快賣、便宜賣、蓋得快的寶佳策略,三房因去化速度較慢,各戶別、樓層還有得選擇。預估櫻花是不可能降價或是回到早鳥價賣了。
2021/1/5 更新
剩餘不到三成的餘屋量,銷售進入中後段,目前櫻花澍漲幅約為1萬/坪。
2021/2/5 更新
因賞屋人數下降,價格可談,有興趣櫻花澍的朋友可趁此機會購入。

個人考量:格局跟捷運有打中我(新北住久了...),此建案的抗性為基地台、高壓電塔,但個人為自然組出身,不太忌諱這類的設施(往往忌諱的是長輩,所以要搞定他們),不過有考慮轉賣或是介意的人就要自己審慎評估。但電纜線遮蔽視線對我來說就是無法接受的,因此10樓的中庭戶是優先考量(結果被員工訂走了),最後此建案為寶佳建設,若不考慮寶佳的人,此建案就可直接跳過了。

※ 目前開立櫻花澍討論群,有興趣的朋友可以加入:按此加入
群組記事本目前討論精華
Q:捷運會不會經過櫻花底下?會不會造成影響?
Q:櫻花有沒有邊坡問題?
Q:櫻花合約有無該注意的地方?
建商定價策略、戶別面向分析等等...

3. 和煦隆陞 (此建案建商提供資料較少。)
建案特色:捷運280公尺,1、2樓為全聯福利中心,3樓為地主戶以及補習班,住商混合。此建案僅有16戶對外銷售,因此建商也就沒有特別打廣告了。B1為地主戶及全聯所使用的停車場,B2則為住戶用停車場。

建案周邊:面北為遠雄文青合宜宅,面東則為皇翔歡喜城合宜宅,面西為綠地保護區,面南則為彩虹鳥幼兒園的私人建設,其中周邊馬路相當寬敞,最窄的文青二路也有15公尺,再加上各建案退縮,棟距算是相當舒適且不太會再變更;此路段在A7目前算是主幹道,車流量大位於交通要衝,距捷運站僅有280m,鄰近遠雄新未來1及未來的230地號富宇建設,可望形成小型商圈。
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)

重點戶別:面西為三房A、B戶,面東則為兩房C、D戶,若以兩房而言格局相近,反而我會比較想選D戶別,因C戶別陽台鄰近文青路(20米寬大馬路),5樓以上的D戶較為寧靜會是我的優先考量。
A7 2020年Q4建案 允將大作/櫻花澍/和煦隆陞 (各案2/5持續更新)
銷售狀況:與櫻花澍同時於10/17開賣,目前兩房僅剩4樓,三房戶別還有選擇,三房戶別必須綁定雙車位。
2021/2/5更新
目前僅剩6樓三房。

價格:代銷透露成交價在28.5上下,車位皆在B2有150萬、160萬及170萬,150萬的車位相對不好停。10月底有收到代銷再打電話來說可以看看,應該有議價空間。

個人考量:個人覺得樓下是全聯以及280公尺捷運宅是很大的吸引力(又是新北人毛病...),若以投資角度,未來230地號富宇建設以及遠雄新未來1拉抬,三房又臨綠地棟距遠,想必房價破3字頭不難,但過30%公設比問題會減緩和煦隆陞的上漲速度;回到自住考量以舒適度為主,房屋雙衛浴加上明房明廳雙面採光,室內無樑柱是優勢,但沒有24小時警衛、位於主幹道的小型華廈,就看自己能不能接受了。

4. 大亮時代
因建案延期未於2020年第四季公開銷售,刪除大亮時代介紹,待公開後另行發文。

若內容有誤或侵權部分請告知,收到通知第一時間會立即修正,經驗不足請多海涵!
寫得很用心, 不過在mobile01 寫這些文章, 看的人與回覆的人都很少, 而會引來莫名的酸民
建議到A7臉書群組去討論.
感謝樓主認真提供資訊

我相信只要越來越多人撰寫這類分析文章,終究可以形成一股正面的風氣
超強!已讚👍奉上
以這三個建案來看
一坪超過25萬就不算便宜了吧?
buyd80 wrote:
以這三個建案來看一坪(恕刪)


這幾個案子25以下很難,不知道您覺得超過25就算貴的推論怎麼得出的?

以大亮、櫻花澍及和煦隆陞來說,這三者均符合捷運宅距離小於500m的定義,而類似的:

1. 距離捷運最近的捷市達在半年前就已站上30(早鳥最便宜戶別且退贈品後就要28.5了),目前成交31-34
2. 兩年以前就完銷的新未來1在28-32之間,現在能買到的在31-35之間
3. 距離750m的富宇天匯在29-33之間,早鳥面向差的戶別也是要28左右
4. 山下的新潤A5早鳥就已在39.5以上,現在更買不到40以下
5. 離捷運站較近的合宜合理價在22-24(有人說25但我認為賣不到這個價、光成屋貸款少於預售就會嚇退一堆人),更不用說這可是5年的合宜宅呀!
6. 距離捷運站一公里的竹城明治在24-27之間

因此雖然我不認為大亮、櫻花澍及和煦隆陞應該跟1-3一樣破30,但價差也不會大到什麼超過25就很貴,畢竟捷運500米以內的優勢就放在那邊不會改變。(甚至不用講500米,除非到距離1.5公里以上的樂善或華亞科,不然其他案子要25以下也幾乎沒有)


而允將是另外一個故事,地點固然較櫻花、和煦或大亮差不少,不過他旁邊的新潤翡麗、竹城甲子園都已超過25不少(就算今年初也是24-26之間),配備明顯更豪華的允將願意賣25以下?

我真的相當懷疑。
更新允將大作:
於11/16 ~ 11/22 公開價格及樣品屋,
只開放早鳥預約戶下訂,
(開賣前留5萬預定戶別樓層)
預約戶下訂享VIP服務,
可刷卡補足10萬訂金。
 
更新櫻花澍:
實品屋趕工中,預計明年一月完成,到時價格有另一波調漲。
問一下有line討論群嗎
11/14 允將大作 早鳥開賣更新
開價
低樓層面東開價35.7萬
 
早鳥價
低樓層面東價格28.5萬預測命中 面西加油站比預估多約0.5萬
 
車位更新B6-150萬(250*550cm) 比預約時期少10萬
 
訂金為15萬 簽約開工補足10%
 
早鳥有展譯全球服務(類似私人秘書服務)
樣品屋有A(三房)、B(兩房一衛)、F(兩房兩衛)、U(兩房一衛)
 
個人認為華亞科技園區I、II及樂善科技園區的就業機會
位於這三者正中心的允將大作 剛需為前提,未來必定看漲,
建案預計於2024年完工,以自住而言個人不必擔心房價下跌。
 
A7近期高價位代表建案
1. 鴻築捷市達:主打捷運宅,早鳥價約28萬。
2. 富宇哈佛苑:主打文青中小學學區,早鳥價約27萬。
3. 允將大作:主打科技園區精品飯店宅,早鳥價約28萬。
前兩個建案目前成交價皆落在30萬以上,
允將大作相信銷售中期也會站穩30萬,
但去化速度就得看多少人願意為未來價買單。
人走出路來 wrote:
11/14 允將大作...(恕刪)

我在A7投資了6戶(長期看好).....價格炒高,我當然受惠最大!但是.....有的話.....我不得不說。

允將大作 的相對位置去對比 哈佛苑(文青門口) 捷市達(捷運50米) 可能略為遷強。

位置上,應該對比的是周邊的 華悅城(早鳥23萬/坪) 甲子園(早鳥22.5萬/坪) 禾悅花園(早鳥22.5萬/坪) 玄泰V1(早鳥22萬/坪) 富宇上城(早鳥24.5萬/坪) 新潤鉑麗(早鳥24萬/坪) 欣時代(早鳥23.5萬/坪)。

允將大作 主打的高質感訴求.....早鳥值得加價多少?

以上已排除寶佳系列,給大家參考。。。

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