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樓主

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房地產下跌第二十五問: 房子如何算折舊?

房子如何算折舊? 以前如果提這議題,一定會被認為是瘋子。
如今房價已經下跌,大家終於可以好好理性討論這問題了。

折舊算法很重要,因為這是估算到底是買房好還是租房好的基礎,
很基本的觀念,很多人說租房是白白繳租金給房東,不如買房子。
但租金其實隱含折舊在內,所以房租不全然是房東賺走,請腦袋清楚一點好嗎？

如何估算房產折舊,有人可以提供公式或概念嗎？
銀行鑑價方式是否可以當成折價公式計算呢？

2019-03-08 1:09 #1

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房地產房子二十五房價議題瘋子房租房東腦袋問題

THE666

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2樓

THE666

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難得你會提個正常的問題，
那我就回答一下...

房子會折舊，但土地不會(只有漲跌)，
另外也要考慮到使用權的問題。

舉個例子，西門町曾經有個法拍案，
他是地上權，也就是他連土地都沒有，
所以從表面上來看，他的價值只有建物本身，
而建物已經老舊，依照公式來算，他的法拍底價很低，
但最後拍定的價格，是底價的65倍。

https://news.housefun.com.tw/news/article/70700017760.html

所以你說的這個問題其實很複雜，
表面上看，折舊就是土地價值+房屋殘值，
但是還要考慮到使用權。

再舉一個例子，你看上一間透天厝，50年100坪，
你跟屋主說，土地價值1000萬，房屋價值10萬，總價1010萬，
屋主說好，成交。

等你交屋，準備要搬進去時，發現房屋被前屋主拆了，
地上留下給你的現金10萬，
你能否接受？

bleuekey

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bleuekey

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不動產估價師的課本不就都有了...去翻課本就好啦
除非你要推翻它的理論

mask0704

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mask0704

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文章編號：72330314

如果沒有拉皮整建...
大樓約50年就要拆了...
公寓跟透天大約60年就該拆了.
自己去換算吧..

為何有一堆百年老屋還一直拉皮？
因為法規改了整個拆掉重建反而坪數少了.特別是市中心的老房子.拉皮成本不一定低於整棟重蓋...

小摩星

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小摩星

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THE666 wrote:
..房子會折舊，但土地不會(恕刪)

那我問個簡單問題，公寓持分土地比大樓大的多

為何公寓價格現在比大樓低

就是因為少子化的負資產價值正在成長，想通了沒？

達克瓦

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達克瓦

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房市背哥 wrote:
房子如何算折舊? ...(恕刪)

背哥好問題，但絕對算不出來

不然我出題，您來算算

案例：月光流域
屋齡：19年
坪數：93坪
第一手價格：15萬/坪上下
您能算算這棟19年的房屋應當折舊多少？土地增值多少？所以現在它的合理價是多少？

答案在這，如果折舊幅度不大，會被貨幣貶值吃掉

真左維

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真左維

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無期限地上權應該沒辦法估價, 這個是難題. 我合法的繳低租, 然後堆一堆垃圾在一塊地上, 讓地無法進行最有效利用, 於是垃圾變價值物品?

用直接成本法來看, 房屋折舊就是依據估價時刻"重置成本"與使用年限, 拉一條衰減線. 重置成本比較沒有爭議, 問題在於使用年限, 如果公寓使用年限是40年, 台北一堆老房子殘值都是0, 但很明顯還有經濟價值的房子, 不可能估殘值是零, 所以使用年限會隨區域屋齡老化一直往上拉, 很快就是60年了... 由於使用年限完全沒有科學依據, 這題也很卡.

如果就間接成本, 用臨近素地價值去看, 通常公寓建物本身都是負資產. 不過也有人提土地整合費用不能對沖公寓現值. 那土地整合開發費用怎麼算?

老屋到底算正資產(經濟效益), 負資產(對沖土地整合成本), 還是無價(文化古蹟)?

比較可能有結論的說法是, 依據目地來估價, 是要用租屋收益減地價稅估投資經濟價值, 都更依整合成本估負價值, 文化古蹟的話, 建物無價不能買賣(土地容積可移轉故有價), 以某天自燃變可開發就是垃圾清除費跟行政訴訟成本.

十億先拿走五億

11303分

8樓

十億先拿走五億

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直接問銀行肯貸多少？

一坪1119萬寶

ldw406

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9樓

ldw406

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文章編號：72335736

真左維 wrote:
使用年限完全沒有科學依據

請問完全沒有科學依據的話，當初是如何定出來的呢？

房市背哥

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樓主

房市背哥

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文章編號：72341414

tany3472 wrote:
背哥好問題，但絕對...(恕刪)

您這段話:
"答案在這，如果折舊幅度不大，會被貨幣貶值吃掉"
貨幣貶值應該這個假設就未必成立!

Q1:我想,買房是一輩子的事,應該以長周期20~40年來看,
短期貶值我是認同,但您是如何知道長周期來看一定是貶值?
教科書告訴你的?還是辛巴威?

Q2:在房地產的漲跌因素中,貨幣升貶不是唯一因素,
為何您可以用貨幣升貶來預測房地產價值?
難道短期內沒有權重更大的影響因素嗎?

在我看來,短期內最有可能影響房價的就是股市跟店面租金收益&升息

我看你在多多中,算是良心未泯,
我猜您在讀書方面,應該是小有成就,也通過了不少考試,
但還是善心提醒您!

天下武功,終歸心法!
莫執著於一招一式,以教條為教鞭。

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