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jabirlee wrote:
說實話去年8月也是在...(恕刪)
非常同意, 如果你是找自住而不是要投資的房子的話, 要找到你很喜歡的地點, 又View好的房間, 然後你還負擔的起的房子, 真的是要天時地利人和, 很嗆斯的, 說真的也沒那麼容易, 但是找到的時候你會有種很強烈的感覺就是他了, 所以當你真的有找到那間房子的時候, 個人覺得可以設定一個你可以負擔的金額範圍, 再去談, 不要想說實價登錄才多少錢, 你已經出多少了, 屋主不想賣你也是沒法成交的, 事後若眼睜睜看這那間被其他人買走, 也許你會後悔的, 因為要找到那間很喜歡的房子又負擔的起的, 真的並不是那麼容易的. 搞不好等你找到下一間一樣那麼喜歡的房子的時候房價又漲了很多, 多到房間坪數只能越買越小, 真的自住的話有些時候不能太頑固, 參考參考!!
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以下為小弟自己認為自住客不要碰的物件，不是說不好，只是比較難處理。因為小弟並非房市專業，但有網友還是希望小弟可以多加說明。就當野人獻曝吧～分享自己的一些心得。也歡迎一起討論。
a.工業住宅
指的是土地是工業用地，建商蓋廠房（你沒看錯，是廠房，快20樓高的廠房...）
再把廠房當住宅賣給你，後面的隔間、廁所等都是你自己弄得，與建商無關
既然是工業用地 當然不能蓋住宅
所以是違法建案，售價會便宜許多（約市價8~9折）
銀行貸款成數會打折
還要看政府心情，哪天稅不夠就拿你下手，隨便派個人來查違建就夠你頭痛很久
沒想到這樣的物件還是有人買吧？
早期工業住宅會賣得出去
主要是建商打著住戶只要願意花錢跟政府申請
就可以工業住宅轉豪宅，工業用地轉住宅用地，窮人大翻身～
想當然爾，又是建商騙人的手法
工業住宅地目轉換的夢，在中和著名的元氣大鎮工業住宅，蓋了整片被政府退件之後就幻滅
（送錢給政府也不讓你轉，該社區網站還在一直努力）
工業住宅就一絕不振了
目前可以轉換的個案屈指可數
加上政府最近缺錢開始拼命罰工業住宅違規的錢
整個就是再起不能啊
各投資客要拋也沒人要接
工業住宅外表看不太出來
但在權狀上會標註是乙種或丙種工業用地
另外，工業住宅的走道通常特別寬敞（工業用道？ ︿︿），
工業住宅也多半分佈在大台北附近有工業區的地帶（EX：三蘆、竹圍、中和、五股、大直、內湖）
自住客如果是自住可以考慮，但需要注意上述風險
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我大概從2006就開始在『看』房子。
條件也很簡單，要離老家近。方便有事就近就可以照料兩老。
從那時候的新成屋一坪要賣18萬多總價780萬上下。沒買。
第一，我嫌貴。
第二，雖然可以貸九成（2006年）。貸下去我就粗茶淡飯度日了我。
我還單身哩，沒資金怎麼把妹？
第三，一年在台灣的天數不到兩個月。
到現在同一個物件。總價要1200萬。中間屋主是換了幾手我是沒注意。
倒是保全跟我說那間蓋好到現在都沒住過人。同一個建案掛著要賣的也不單單數量為1.
有1/5要賣。自住的不到2/5.這個建案出租很搶手。但出售就不這麼回事了。
至於出租的租金？有附帶家具不含管理費的18000上下秒殺。
什麼都沒有的就不清楚了，保全只說某戶的屋主曾經要出租，什麼都沒有，開價兩萬二。
自己貼粗屋小廣告啦，找房仲啦...通通沒租成，後來轉手有賣掉。房子就繼續空著。
所以我很好奇樓主您看過的物件是有什麼條件這麼搶手？
我稍稍也有持續的觀察一下新板、府中、亞東的物件。
每查一次幾乎都會有一定數量左右的物件待售。有的甚至每次查詢都在。
這板南線周邊都如此了，我真的很好奇您所看上的物件的魅力在哪？有這麼搶手？
反駁不了就惡意檢舉,真是一群垃圾農企粉!
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Wow_Senior wrote:
這板南線周邊都如此了，我真的很好奇您所看上的物件的魅力在哪？有這麼搶手？...(恕刪)
1.價格：
當然是價格，貼近實價的房子，市場不是沒有，而是大部分一出來就被秒殺了...
舉例來說你認為總價要1200萬，賣1100萬有可能嗎？
當然會有，就看你動作夠不夠快了....
大部分的仲介不會跟你說（有固定合作的投資客），591網站也不一定會刊登
真的就看你運氣了
就像上面幾位網友分享的，買房跟打仗一樣...
2.中古物件本身沒有問題：
你沒看錯，不是物件本身的優點，而是求『沒有問題』就好。要聊這點前要先想想，為何物件會被放出來賣？屋主缺錢？（這是真的有，就算是投資客也有缺錢的時候啊，但是在市場上很少，大概不到一成吧）屋主出國移民？屋主躲奢侈稅？屋主本來買給家人住後不住的？換大房？這些理由我想大家都聽過吧？但幾乎都是騙人的，有九成都是物件有問題的...漏水屋、西曬、產權爭議、裝潢屋、惡鄰居等，屋主和仲介絕對不會告訴你的問題，所以當你好不容易找到剩下那不到一成的正常物件，當然欣喜若狂....
591上面的多半是偏離實價或是便宜卻有小問題的物件，你所看到的也多半是這一種，都會掛很久。坦白說，篩選和看房真的要花很多力氣，也祝您順利買到理想的房子嘍～～
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我個人覺得這次能與買/賣方很快達成共識的主要原因，是小弟皆以"相同或近似條件的最新實價登錄行情"為溝通依據，細算給對方並一起討論，對方也覺得很合理，於是很快的就達成共識而進行交易了。
可見實價登錄還是很不錯的工具的
【買屋篇】
本來小弟是打算先賣後買的，但恰巧同社區有住戶要售出三房，由管理員告知，便馬上與屋主相約看屋，這之前我也看了不少三房，還看到淡水去[淡水房價開價相對很扯，後述]，都沒有中意的，直到這間三房，一看就非常喜歡[一部分原因也是因為我很習慣也很喜歡這個社區了]，屋主屋況保持得非常好[在這之前我一直很得意自家屋況保持得不錯，一比之下...簡直完敗
]，所以與太太討論後，便搶在屋主與房仲簽約之前買下了。而之前與屋主所討論算出的實價成交價格，也直接扣掉6%的仲介費用回饋給雙方各3%[因為自己委託的房仲是買2%賣4%，也就是共6%仲介費]。
【賣屋篇】
由於這段期間政府不斷推出打房政策與消息，所以確實是看屋的人不少、卻非常少願意出價的[還有來看了四次每次都帶不同親友隨行的，突然我覺得我家好像動物園
]，後來有買方透過仲介傳達希望與我當面面談溝通價格，小弟也是以相同條件[同社區同棟同格局]最新的成交行情 & 不久前買同社區三房的經驗與買方溝通，希望能夠成交在"當下的行情"，最終也就又順利的成交了。【總結】
與自住非投客的買/賣方溝通，尤其是以換屋為需求者，只要對方是理性、確實有購買能力並有一定思考力的人，以"當下的成交行情"去溝通，雙方的接受度就會很高，因為合理；反之，由於現在房價在高點，若對方是首購，或須參考第三方意見方能做主[Ex:仰賴父母金援]這類的，價格就會很難溝通，因為第三方經常會做出非理性的開價建議。
至於"淡水超扯行情"，是小弟以"最新的實價成交行情"去開價，都還離對方的底價甚遠！真不知哪來的堅持勇氣與立場?如此這般，理性點的自住買方當然都不會考慮！
Johnny_depp wrote:
這個兩三年前，甚至一...(恕刪)
里柯的大功率同好世界 / Rico's High Power Lovers World
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