海苔包飯

397分

樓主

海苔包飯

個人積分：397分

文章編號：87524013

請益高雄和紘大景旭vs中古屋

各位前輩好

目前跟我姐跟我爸媽同住

去年結婚並且與另一半有結婚跟生小孩的規劃

打算買房搬出去住

因為姐夫的工作在高雄，所以目前計畫到高雄買房子

目前想買後驛-美麗島站這個區間

離他們的工作地點(高醫)比較近，機能也比較方便

爸媽會贊助一點頭期款，其餘我姐自己貸款

姐夫覺得住預售大樓好，有管理員跟一些公設可以使用

而且中古屋未來想換屋，會面臨屋齡太大賣不掉

所以前陣子陸續跟著我姐有看幾間中古屋跟一些預售建案

目前比較喜歡和紘大景旭跟幾間中古屋

我姐要我發問一下各位前輩

1.和紘大景旭這個建案推薦嗎??

我們看了格局跟地段都很不錯

高雄火車站商圈也有發展性，之後想脫手會比較容易

不知道還有沒有需要注意的點?

2.中古屋的話，是不是要多花一筆特別找驗屋公司??

房仲一直勸退我們不用驗屋，建議我們省下來

但是這個地點跟價格都符合我們的預期

抱歉這是我姐第一次買房問題比較多，我自己也是半調子

所以想請各位前輩解惑，謝謝

請益高雄和紘大景旭vs中古屋

2023-05-24 11:53 #1

文章關鍵字

請益高雄高雄前輩爸媽美麗島站姐夫工作小孩規劃後驛

qasaq

1213分

2樓

qasaq

個人積分：1213分

文章編號：87524297

44年屋齡，銀行還能給你貸款幾年呢?

市面上好像很少看到50年以上的屋齡了

是我秒選新屋

yayaorion

3265分

3樓

yayaorion

個人積分：3265分

文章編號：87524582

分析了一下，我秒選....這只是一篇釣魚的故事.....

THS24

肯定的

2023-05-25 10:29

kaosong7

81分

4樓

kaosong7

個人積分：81分

文章編號：87525412

看了兩個案子的直覺感想：
首先兩個案子差太多，一個新一個舊，地點也差不少，一個大樓一個公寓一樓，如果價格抓一樣，室內可用空間也差很大，我覺得應該要先想看看自己的需求吧!!

以下認真回文
和紘大景旭是三塊厝非高雄火車站商圈，這裡的案子可以考慮國泰頤河(預售)、高雄站前(成屋)、新站37(成屋)、郡都focus、星地標、新站37、太普那兩案，這幾間的新古屋單坪價格跟大景旭不會差太多，建議都去看過成屋再來想想，一樣坪數會比你看的公寓一樓還要小非常多

公寓一樓這間中古翻新的在開原街，屬於捷運後驛商圈，非高醫商圈，沒實際看過現場無法確認屋況，看起來是1、2樓加地下室，不過外觀像一樓挑高作樓中樓，要注意天花板高度會不會壓迫，驗屋公司可以找，不過新屋驗屋還有辦法請建商改善，中古屋驗屋除非重大瑕疵，不然都簽約了，只能主張瑕疵擔保或是吞了

豆豆3108

18066分

5樓

豆豆3108

個人積分：18066分

文章編號：87525561

海苔包飯 wrote:
各位前輩好目前跟我姐...(恕刪)

44年的公寓一樓
存在著許多風險
第一、管理
第二、倒垃圾
第三、漏水
第四、鄰居
這和預售大樓完全不同世界耶

weiannn

719分

6樓

weiannn

個人積分：719分

文章編號：87525628

海苔包飯 wrote:
各位前輩好目前跟我姐...(恕刪)

要與中古屋對比，建議還是找約在2003 年以後完工的(屋齡約19年內)，
最少能保證是適用921後耐震新法規的建案，
無論新屋中古目標區域一定範圍內，除非特別便宜，
買房都建議盡可能避開液化潛勢紅區以及較差的學區，
學區兩個都很普通，可查詢下升學率，
近似條件下，主要就是評估下面幾項:

虛坪:

(a)高雄厝陽台:
高雄厝陽台建案常見陽台比客廳或主臥坪數還要高出不少，首購族也需要考慮清楚未來自住是否真的足夠?一般正常大3房，最少1間衛浴會有浴缸，主臥約4.5~6+坪(不含衛浴)，2個房間約3~4+坪；標準3房，主臥約3.5~5+坪(不含衛浴)，2個房間各約2.5~3+坪，縮小客/餐廳部分空間若再隔+1房，才是約佔1.8~2.5坪的彈性小房。有關高雄厝陽台的問題之前討論串很多，但最大的問題還是很多住戶會利用此空間長時間放養狗，噪音的問題難解以及客廳沙發處透過大陽台，客廳VIEW可能會被植栽及陽台欄杆等遮擋一部分(安全考量通常一定有欄杆)，其他如二手煙、漏水、曬衣被(無遮擋)、日常清潔、植栽維持、耐重、防盜、防颱風等問題相較非高雄厝也更需要考慮。(PS:高雄市4年前首創以地方法規獎勵興建高雄厝，其中景觀陽台可外推3米並綠化並依面積收取回饋金，但最近有其他縣市要跟進，內政部卻認為景觀陽台不計容積卻記入產權，有虛坪和圖利建商疑慮。)

(b)主建物占比及公設比:
假設公設比從30%提高到35%僅漲5%，同樣坪數房價約是漲8%，或者不含車位權狀40坪的房子縮小為37坪，差異已不小，但更需關心的還是"主建物占比"，有高雄厝陽台的新案，主建物占比常見是46~54%之間。大約2003年上半年~2007年上半年前完工的建案已普遍適用921大地震後耐震新法規，這是歷史上最大一次改革，且加入液化潛勢及破壞力更強的垂直地震力耐震標準，對高雄影響遠比雙北/桃園/新竹更大，因921大地震以前南部只有高雄/屏東整個被列為耐震標準最低的輕震區，此期間的建案"主建物占比"正常應為62~65%(屋齡約15~20年內)，公設比約28~32%，基地850坪以上2~4房建案通常就能規劃到8~10+項休閒公設+超大中庭花園主，一樣是主打公設裝潢精美的休閒渡假精品/輕豪宅，350戶以上中大型社區除基本保全/物業管理外加入飯店式管理也很普遍；2005年雙逃生梯法規通過後，全台大約2007年下半年之後完工的建案(屋齡15年內)平均公設比直接多約5%，此差異與休閒公設數量、中庭面積或建物退縮多寡等因素無關，逃生梯增加但公設比增加小於5%通常就是同層戶數規劃更多換來的，常見單層2~3戶提高到單層4~8戶以上，整體通風採光降低，同層進出控管更困難。雙逃生梯法規雖立意是好的，但建商實務上為節省空間最常見都是兩個逃生梯緊鄰或很接近的規劃，火勢在任何一個樓層梯間都可能相互竄過去進而擴大火勢，同層戶數及樓層高度過高時，相對也會增加跌倒及踐踏事件發生機率，大幅增加逃生、滅火及搶救上的困難。

(c)雨遮與深窗:
2008年1月雨遮新法施行後，無論成屋、預售屋的平均附屬建物比更是極大幅增加。2008年~2017年底這10年來成屋主流的虛坪做法大致上是雨遮外推且梁柱留室內，主建物面積(含結構柱)不減下會多出不少額外的可銷虛坪(雨遮)，因本身屬免計容積成本又低，比較極端的會做2面以上完整的雨遮。由於額外做的雨遮2018年1月以後已不計坪且不計價，更早年相對少見外露梁下方深窗設計已漸漸成為主流，深窗屬於建築開口，因外突結構或造型所造成開口部內縮而有遮陽效果，但並無特定的技術規則，其優點比純雨遮多很多，不過內縮的空間不會憑空消失，一樣計入有頂蓋附屬建物(陽台)。2008年後續至今主建物占比也一路不斷往下探新低，以至於全台要找主建物占比較合理的建案幾乎屋齡都在15年以上。(PS:免計入容積項目主要包括陽台、梯間、機電設備、逃生設施、法定停車、中庭花園、臨路強制退縮空間以及2018年後新案已修法移除的"雨遮"...等。)

(d)梁柱:
非純大坪數豪宅建案，建築主體正常仍是RC為主(少數超過30層的新案如美術1號院、艾美國際館低樓層會做SRC，其他仍為RC)，RC的缺點就是總樓層高度越高，RC梁柱所占空間也會越多，假設RC柱對角線長度差2倍，所占面積就差4倍，低樓層或高樓層沒有好VIEW的情況相對更吃虧。同基地大小地下6層地上28層的建案對比地下3層地上14層的建案，34層對比17層梁柱所占的虛坪空間差異就會非常明顯。RC結構柱看實際位置，分別計入主建物(室內柱)、附屬建物(陽台內)、公設(外牆外)三種都有可能，坪數計算雖複雜，但都是算錢的。虛坪改革的歷史至今非常不成功，壓抑房價重點仍是應優先解決市區地價飆漲現象及許多閒置土地/老屋之繼承/共有人過多難以整合的問題。

一次搞懂：最危險和最安全的房屋結構 2021/07/10