瑕疵擔保：指民法354之瑕疵擔保
瑕疵：指的是交易之時標的物就己發生的瑕疵，買受人使用之後的故障瑕疵並不在本法之保護範圍。
危險移轉：係指買賣標的物之危險移轉，決定物之瑕疵存在時點。可簡單的理解為交付之時點。
瑕疵擔保：物之瑕疵須於交付時存在
保固：交易之後，由賣方承擔買方使用後發生的故障，損壞。這在法律上並無明文買方要有一定的期限對所賣之物承擔保固責任。通常由賣方自主提供買方一定期限之保固。保固範圍通常會寫明在保固書上，例如人為，天然害所生之損壞不在保固範圍。但也有廠商為促銷產品，連人為之損壞也承擔保固責任。例如，前些年有手機業者，承諾無限完全保固，號稱你可買了新手機，當場故意摔壞，店家二話不說，當場取回保固維修。
科普結束，回到主題：買房合約要注意什麼?真實案例喔！
緣起，有朋友最近買房，歷經了房價昨日,今朝兩個價，新青安貸款核淮卻不撥款的衝擊。
最終在一家離大潤發不遠之房仲帶看下，恭喜買下一棟房子又來一個小小腦震盪。在驗屋時只有仲介到賣方缺席。然後發現浴室暖風機和空調是故障的。反應給仲介後，仲介一陣輸出：二手屋沒人在保固的：那些設備是附贈的，即使是壞的，賣方不需負責的...
我朋友是有點常識的，有點傻眼...我跟你談的是民法的瑕疵擔保，誰跟你談保固?附贈的設備不保證可用之良品?
說到這裡，又得要科普另一個議題了，附贈品，因為是送的，沒收錢，所以不保良品?好像言之成理，但錯了，別被呼弄！
買一籃水果禮盒，水果是買的，盒子是店家送的，店家言明買水果送禮盒，沒毛病！結果店家給的盒子破了好幾個洞，這能拿出手送禮嗎?反應後，老板答，抱歉，盒子是送的沒收一分錢，好的，你賺到了，壞的你也沒損失，也不會再補送。要好的，你得自己花錢買。
老板有理嗎?看得有點矇...再一個例子：
張三一家到餐館吃大餐，餐館橫幅大大的廣告：每道菜都100元一盤，飯免費吃到飽。
張三一家子四人歡歡喜喜的點了六道菜，菜上來後，去乘飯上桌準備大塊朵頤，卻發現飯是餿的...
老板說，抱歉，餿了就餿了，又沒收你飯錢，沒補償！不要吃就是了，你又沒損失啥，要不然你再多點幾個菜，肯定也能吃飽。
你服氣嗎?
說老板沒錯的人，恭喜你，你一定是個錦鯉體質的老板
還在矇圈的人，看一下民法怎麼說好了。
有點文皺皺的，理解不了?簡單的說餐館免費的飯是因張三花了錢買了六道菜才有的附屬贈與(要不然你餐館不買菜跟老板說我只要十碗免錢的飯，外帶幫我打包，你看老板會不會打你出來)。對張三來說，飯就是"有負擔之贈與"，那麼老板就有責任保證飯是"良品"，除非那六道菜也是免費，那張三的確就無權主張贈與的飯不能是餿的。
以上朋友是懂的，當然據理力爭，當然不是爭那幾個錢而是爭個理！然後房仲的大招下來了！看看買賣合約清楚寫著，賣方是排除瑕疵擔保責任的。這下朋友矇的伸手不見五指了，搖了搖頭，清醒了一下，去翻了買賣合約。嚇嚇！還真的找到一條特別約定"賣方就附贈設備不負瑕疵擔保責任"，好大一招，朋友招架不了了，找我訴苦，簽約時，房仲也沒說明有這條特別約定，怎有這對買家不公平的特約?我也矇了，n年前交易過幾次房也沒這鬼約定啊！這肯定也不是賣方要求的，房仲基於收取雙方服務費，怎會搞這種徧愛賣方的特約?我找了幾份近期房屋交易的合約，嘿！竟然都有這一條"賣方就附贈設備不負瑕疵擔保責任"的特別約定。我也儍了，不知怎麼安慰朋友。翻翻找找，也只能給朋友一個救場的民法法條：
朋友買的房子，冷氣不冷，多功暖風機變零功能(連燈都不會亮)，這種外在明顯的故障，前屋主不太可能不知道吧。知而不告->故意不告知，應該適用這條，使那個特約無效。但故不故意，很難"證明"("我知道啊！但就不小心忘了說，真不是故意的) 真上法庭，還得看青天大老爺能否撥雲見日。
續集：後來我思考一個問題，這麼多家房仲，一起下這種買方的套，說難聽點"有坑"，難道沒大人管管嗎?
呵呵...我找到了！內政部的成屋買賣契約應記載及不得記載事項，可寫得很明白！
應記載第十一條 賣方之瑕疵擔保責任及保固期限
.........有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。
不得記載第第二條
不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
這可是暫妖除魔的尚方保劍！我相信這兩事項，應是在買賣合約的"賣方就附贈設備不負瑕疵擔保責任"群魔亂舞時祭出來保護買受人的。
定型化契約應記載及不得記載事項是強制性規定，具有直接變更契約內容的效力。意思是應記載事項即使未納入契約，依法仍構成契約的內容，有違反應記載事項的條款，該條款無效。
朋友拿著這些法規去房仲，聽說被"圍毆"，房仲們你一言我一語的，"就是沒保固啦"；"買舊房子還保個屁"："我搞仲介業幾十年了(我吃過的鹽比你走過的橋還多，你闘得過我?)"。聽說還有一個可能是裡面的長官＂我做房仲三十年，還擔任XX理事(朋友沒聽清是啥理事)，不用看法律條文(意思是法律可以用背的?還是官大到可以不鳥法律).................
我聽得也一團亂七八糟的！現在房仲是怎麼了，對賣家像護犢子一樣，對買家怎滴不友善呢?也許，通常賣方朝頁得比較多吧！但也不至於如此傾斜徧坦吧！或希望這麼徧坦的房仲謹此一家，買房儘量還是避避雷吧！不不，應讓說，賣房者，這家值得大力推薦。
朋友正考慮是否採進一步行動。考慮點：為一點錢浪費精神和時間，但賭一口氣，值得嗎?
不管他的決定，貼這文目的是讓有機會買房網友，看清楚合約，不要以為內容寫的都是正經八百的定型化條約，魔鬼會藏在細縫裡，法律和政府雖算是一層保護傘，但道高一尺魔高一大，還是要睜大眼，懂得保護自己！
另外，抱個怨！內政部你只寫玩應記載及不得記載事項，就啥都不管了，撒手去睡覺了嗎?沒看到一群房仲鳥都不鳥你！
