新竹看預售屋心得(一)

小弟本在竹科上班，因有購屋需求，
去年底開始看預售屋案以及5年內中古屋
不到一個月就把中古屋的選項刪除了，
原因很簡單，中古屋的市場對我來說太複雜了加上與預售屋的價差不大所以選擇放棄。

會發文的起因是有鑒於ptt房版還是m01版心得文逐漸變少，以詢問居多，
應該也有很大部分都是投客或房仲，正在看房的大部分都處於潛水，但已經成家的就會離開板上了，
所以造成許多資訊都是投客或房仲引導出來的，
雖然文章內容不是很專業
但覺得至少有讓自己有點方向，取之於版上回饋於版上。

以下正文，文長慎入(我是從自住買房的角度出發)：

剛開始看房迷迷糊糊，隨便找租屋(金山街)附近的接待中心就去看了，
每看一個建案都會被代銷或建商誘的團團轉，覺得每個房子都好棒好美好。
發現想問接待中心問題，自己卻問不出什麼像樣的問題來。
看了幾間麻木後發現這樣看下去不是辦法，心中沒有個想法導致自己不夠瞭解看屋要看什麼。

這種感覺有點像大學在學微積分的時候老師教都覺得很有道理，但自己卻算不出答案一樣委屈。

如果讓我重看這些建案，我會這樣歸納：
1、透過通勤時間找出適合自己的買房區域
2、確立自己買房的喜好
3、培養自己能看戶型優缺猜開價
4、對建商品牌、建案和價位做功課


1、透過通勤時間找出適合自己的買房區域：

google地圖是個很重要的關鍵，透過能找出較合適自己的買房區域
篩選掉不適合自己的地區可以讓自己找房子比較集中且有效率，
把自己和家人公司的地點標注出來，並以其為圓心畫圓，
至於圓多大取決於你(或家人)能接受的通勤時間，例如每多1km上班時間大約5分鐘，
圓的交集區以及離各個圓心越近就是對你來說較佳的買房地點。

因為地形和路線的關係所以這個圓不是絕對而是作為你購屋區域的參考。
接著可以透過X居網站整理的實價登錄了解區域預售平均單坪行情並標註在自己的同心圓上面。

這樣的好處是可以幫助自己了解區域單價並在合理的通勤時間內，
例如我以園區大門為中心，
20分鐘車程為圓半徑，可以選擇的範圍就很多，而縣二縣三金雅南寮竹東市區就可以刪除。
10分鐘車程為圓半徑，可以選擇的範圍大概就是關埔、關新、金山、清交附近。
10~20分鐘範圍內若建案相較便宜則也是考慮範圍內。

所以若是預算1100，三房40坪、10分鐘內車程是最佳選擇，
則單坪價格不含車需小於25萬，若該區無合適案則需增加圓的範圍來找其他建案。





2、確立自己買房的喜好

先在區域內可以看一兩間預售屋先拿到格局圖和建商給的資料讓自己有些初步的感覺
通常會先決定需求是二房或三房還四房(這版上很多討論我就不多說了)
然後開始慢慢建立起一些自己的喜好。

首先建立自己的check list，建商或代銷通常唱優而不提劣，但一開始看都會被唬得一愣地，
我從無到有開始看，看一下版上的人在意什麼，把A建案的優點拿去問B建案看其怎麼回答。
加上自己的一些生活體驗，就可以建立一張自己的喜好表，然後依照自己在意程度排名，
有時會問一些朋友的經驗然後自己去想像對自己來說在不在意。
這裡要講一個我自己的感想：
通常List中越多人在意的點，代表大部分人都喜歡，議價空間相對就比較低。
別人覺得的缺點如果你不介意就是優點(就是你未來議價的優勢)，像我自己本身對景觀極度在意。
我還有聽過會考慮該區域是否支援UberEats的應用程式呢XD

清單的簡單範例(我相信版友可以補充很多)：
建案環境：
a.機能是否充足, 離便利店小吃店近嗎？
b.是否有公園
c.是否有學區
d.附近是否有險惡設施(如廟宇,墳墓,變電塔,會發出噪音的東西,水溝,或是任何你不喜歡的)
e.附近是否有公眾交通運輸工具
f.附近是否離國道或快速道路車程近(南下北上方便)


建案本身（有些點可能可以透過現代技術彌補的缺點）：
g.格局是否方正/房間是否壓樑/玄關規劃/動線/？（透過設計可彌補）
->格局部分可以去看Ｘ週youtube秘密報看他們怎麼看格局圖
h.衛浴是否開窗/有獨立浴缸和淋浴間分開/浴室防水作到多高
i.樓高/牆壁和樓板厚度(隔音效果)/消防管線
j.地下停車場是否繞小圈以及是否太下層(像是百貨停車場繞大圈我真的無法)
k.採光是否良好/是否全部房間都有採光/是否有西曬問題
l.抽水加壓馬達在第幾層(該層可能會比較吵)
m.座向是否自己能接受(一般來說大窗面北冬天較冷，暖氣可彌補)
n.氣密窗厚度(可以彌補噪音的忍受程度)
o.防震是否做的足
p.是否有景觀(永久[景觀未來不會被遮擋]或暫時[未來可能有建設會擋住])
q.單層有幾戶/電梯有幾部/總戶數
r.公設是否滿足所需(健身房/游泳池/電影室妳真的需要嗎？)


基本上就是可以分類為「地理條件」跟「建案條件」，每個人的喜好真的都會不同。
沒有100分的房子，但對你來說有80~90分且符合購屋預算就可以考慮。
簡單來說就是找出自己能忍受的缺點，
然後極大化(自己清單喜好總分/總價位)就是對你最好的選擇。




3.培養自己能看戶型優缺猜開價

說白話一點就是遮住開價後，能猜出所有戶別裡面單坪開價最高(最有價值)的可能是哪戶？
這有點像是當初在準備參考書，但你會先寫題目再翻頁尾對答案。
知道這個基本上就有初步對戶型判斷的能力了，也就是可以開始認真看房了。

為什麼要知道這個？
＝>很簡單，因為這會影響你議價的能力，
你總不希望你買了一個缺點很多的戶型但卻比其他優點多的戶型貴吧？


如何知道回歸到第2點所列出的清單，只要優點越多缺點越少該戶型開價必定越高
(有例外的條件我一定會看為什麼)。
我們拿竹科Ｘ隆為範例https://www.0912357102.com/archives/33620
避免廣告嫌疑所以我就不貼圖了，請自行對照看。
ＡＢＣＤ四棟一定是Ｄ棟面國小高樓層戶別開價相對較高，不僅有視野又有東面採光。
對於此建案來說Ｄ戶面國小高樓層在該社區可以稱為”相對稀有戶別“，
若開價低廉相對投資客會更愛，因為大家搶著要。

基本上同一建案
大窗面南開價大於面北
樓層越高開價越高
有景觀開價高於無景觀
相對於其他戶型優點越多開價越高
頂樓和234樓則是例外

follow以上條件大致就可以知道拿幾戶開得高哪幾戶較低。
至於若在家要如何對答案呢？
只要找已成屋的建案看格局配合實價登錄你就可以知道了。


天色已晚先打到這，
有時間會再補上第4點「對建商品牌、建案和價位做功課」，
這部分有些主觀，
基本上這部分就是如何透過網路資訊來輔助自己判斷建案資料來輔助判斷是不是適合購買，
像是查新聞、找討論、使用google以及建立自己有利的excel表格、還有如何看該建商歷史建案
如何粗估建商推案成本(建商賺你多少錢)、還有找附近未來是否有政府開發項目等等

希望對剛開始看房的人能有一點點小幫助。
歡迎大家一起討論。