【桃園中壢-青埔A18】新手從0看房知識到買房簽約，自住首購畢業文(下)

拖稿了一個多月，終於找到空檔可以繼續寫了
【一樣本篇不開放任何媒體、農場新聞、網路新聞轉載引用】

有興趣的朋友可以先看看前情提要：

新手從0看房知識到買房簽約，自住首購畢業文(上)【看房重點+放棄新北】

【本文開始】
從幾年前開始，去看球的時候
看著青埔逐漸一棟一棟房子長出來
甚至看著上帝的視角「冠德青埔匯」蓋好後，還一度曾經幻想住在上面
坐在陽台就能幫球隊加油

不過看了看他們的成交價
直接放棄XD

青埔好像一直以來，
就逐漸在幾年前走入我們兩個長年在台北生活的人的腦海中
因為買房的機緣，終於讓我們要真正好好認識青埔了


言歸正傳，可能先做個聲明，以下一些想法是單純從我們的角度觀察
立場一定不客觀，不過大家也都可以參考看看


套一句35線上賞屋的名言：「希望大家可以良性的互動」

【給青埔新手的關鍵字快速整理】

青埔大致分成A17、A18、A19

借用一下璞園的圖:P (如有不妥請來信告知)




A17：
住宅區為主、大園區、大樓高度較低、機能完整度低、交通需以自駕為主、房價較低




A18：
高鐵前一整區都是商業特區、有高鐵交通較方便、商業區房價較高大概已經30~35、商業區外圍新建案非豪宅房價會低一點(109年4月的時候約23~28)






A19：
有棒球場、青塘園，未來有冠德商場，發展較A18早，機能也比A17 A18稍微好一點，新建案房價平均略高於A18，應該都已經爬到30上下





【選擇過程】

1.網路蒐集資訊
大致上使用的找屋工具、我們對於建商建案及格局標準
都跟上篇寫的一樣
也先用樂居、591、mobile01針對建案做地毯式調查
真的覺得不錯的才會去看


也和大家推薦這個【35線上賞屋】這個youtuber




雖然他也滿常業配的，之前也有幫爭議建案廣告過
但是大部分的內容，介紹起來都還算淺顯易懂
從區域介紹、坪數選擇、公設介紹、議價技巧、房貸計算、格局解說、停車位選擇...等等
有很多對於新手很友善的主題
很推薦大家去follow


2.親友諮詢
因為是台北人，也先去諮詢同樣是台北工作去住桃園市的同學
確認一下未來可能的通勤生活模式
也從同學那邊知道以後住桃園在台北工作的注意事項

3.實地體驗
我覺得這是很重要的步驟
為了知道通勤的感覺，我們甚至有一天早起，
從台北直接開車到青埔選定一個建案，
從建案樓下開始，一個人搭高鐵，一個人開車回辦公室上班
沿途計算走路時間、等車時間、高鐵時間、轉乘時間、走到辦公室時間
確認真的是能在預想的時間內，我們也能接受以後
才下定決心要選擇青埔的建案



【區域選擇】
其實一開始真的沒什麼概念，只知道先把建案看過一遍
大致上後來才開始認真去比較A17 A18 A19三區哪一區適合我們

1.交通需求：
因為在台北上班，也考量未來換工作範圍希望可以遍及台北、桃園、新竹，未來可能會重度依賴高鐵
看看高鐵附近機車不是很好停，可能需要走路
算了算自己的腳程耐走度
我們用這項把「走路15分鐘上下能到A18的區域」先畫了一個射程範圍出來。

2.住宅區or商業區：
我們兩個人都不是很喜歡很吵的地方，另外看過青埔商業區一些建案的特性(稍後介紹)，
不是很喜歡商業區建案的家內配置特色，
再加上越接近高鐵建案越貴
所以接近中心商業區內的建案，就被我們淘汰了。

3.中壢區or大園區：
看一些網友的分享，也諮詢了銀行界親友的建議
中壢區能貸款的成數和金額似乎比較穩定一點，
因此本項目決定是 中壢區門牌>大園區門牌

4.價格：
深深被璞園在介紹的口號洗腦
「既然台北都來到青埔了，你要嘛來這裡住大(大坪數)、要嘛來這裡住爽(豪宅)」
不過價格的確是很現實的考量，
參考之前我們在新北市訂的標準
「總價1500，單坪成交價上限42」，當時我們考慮的是權狀35~40坪左右

考慮當時看房的房價、未來20年的交通成本以後，我們決定把青埔標準改為
「總價1250，單坪成交價上限28，權狀45坪左右」


【建案選擇-第一階段】
還是一樣以新成屋為主，以下的建案都是我們經過網路上一波篩選後去的

1. 威均天翔
這算是青埔我們第一個走進去的建案，
說真的進去前根本沒有深入了解這個建案
也是抱著進去了解一下青埔的心態

一開始果然一如所料，
被姿態很高的代銷超冷淡對待，本來要直接把我們請出去
但也許是我們在新北看房累積了一點底，跟代銷硬尬聊了一陣子
代銷發現我們是有認真在看房的
就帶著我們上去看三房的格局

代銷宣稱賣得不錯，只剩面加油站和電塔的戶型
採光是真的不錯
但是大公共空間、小房間的設計不是很愛
2房的格局硬隔出第三間房也讓公共空間直接少一塊

加上樓下商場動線沒有和住戶分開
詢問代銷以後，代銷說「對啊，就是這樣」

後續價格大致上開了一個還可以的價格
但前面硬傷太多，完全沒有考慮

優點：距離高鐵站走路10分鐘、戶數多、交通方便
放棄點：格局、代銷態度、住商動線未分


2.璞園的家

看完威均天翔後，走沒幾步路就是璞園的家，
璞園好像是自己賣

說真的，從接待到介紹建材
無一不展現高檔建商的標準，
也因為看我們是新手，花了快一小時的時間跟我們解說青埔特區的完整介紹
也是從他那邊得知商業區廚房如果沒有隔開，是不能設有明火瓦斯爐 這個規定

光是接待的態度，
還沒看到房子就讓人覺得花錢入住會很值得的感覺

光是建材、耐震結構、樓板厚度、防水保固，
都比之前看的所有建案好上不只一個等級

雖然我們說出我們的預算限制
代銷也還是很阿撒力帶我們走完所有還在賣的戶型和方位
總共看了快10個戶型，真的是誠意滿滿

璞園採10戶4電梯，分成5戶5戶各一半



1-2樓公設都維持得很好，有游泳池

室內是已經由建商提供輕裝潢的狀態
要買就是連裝潢一起買

因為已經賣一陣子，剩下的戶型都有一些致命的缺點
最便宜的戶型 採光比較不好
最貴的戶型，就真的什麼都會，但是太貴XD

最後因為口袋不夠深，能負擔的戶型不是那麼喜歡他的格局和方位，忍痛放棄。

但是業務的一句
「既然台北都來到青埔了，你要嘛住大(大坪數)、要嘛住爽(豪宅)」
真的深深成為我在青埔找房子的不二中心思想


優點：建商口碑、建築工法優良
放棄點：太貴、需要連裝潢一起買、廚房為開放式且為IH爐


3.全昇新天地

這個建案一開始在591也很難找，總戶數只有50戶
戶數少，沒什麼廣告，距離高鐵也在極限邊緣(1.4KM 走路大概要快20分鐘)
但是在樂居上看到格局，不得不說真的是青埔我認為有前三名的格局

參考來源：



一層兩戶、三面採光、正三房都很大、無走廊虛坪、廚房寬敞、兩個廁所都開窗
也完全在我的設定坪數上
馬上二話不說約了看房


全昇新天地是小建商自建自賣，接待的人員就是建商老闆自己的家人，非常客氣XD
據說是之前蓋一品院的建商出來自己另開公司自己蓋

因為是小建案，公設不是那麼多，只有兩個跑步機的健身房
地下室也沒有機車位
建商是說未來管委會成立後，會投票看是不是把一樓花園改成機車位(二工?)

這個建案賣得很好，當時餘戶只剩露臺戶、西曬頂樓戶、樣品屋這幾個比較滯銷的戶型

也是青埔第一個看完以後，還帶家人去看的建案，甚至有看到第三次
在第三次的時候，因為宣稱剩下最後兩戶，
我們在看房的時候已經看到有客戶在跟老闆議價
似乎我們的存在好像加深那個客戶想成交的緊張感，
在我們離開之後居然其中一戶就成交了

雖然說還有一戶，不過這個建案有一些地方也是讓我稍有疑慮的
稍微整理一下

優點：格局優良、室內動線順暢、小社區單純、成交價合理(大約22~25)
缺點：距離高鐵遙遠、無機車位須等二工，不確定性高、小戶數管理費較高、
餘戶低樓層大露臺戶，近車道和未來機車位，面公園未來會有蚊子可能有點吵
高樓層又是正西曬戶，住過西曬房子完全無法忍受

雖然寫起來缺點一拖拉庫，但必須說，如果我早一點去看，有其他戶型我可能就會選了
真的是我在青埔最喜歡的格局


4.【最終選擇建案】

這個建商近期在青埔推多案聯銷，
因為正好搭上青埔話題設施的熱潮，
退了據說一二十戶已經談妥的價格，惹出不少新聞

不過他的兩個新成屋A、B建案，
不論在位子、格局、價格也都在我們可以接受的範圍

A建案剛開賣，
B建案當初第一次去看的時候，代銷宣稱已經快賣光了

先去看才剛開賣的A建案的時候，在50坪和42坪之間先選了42坪數來看
缺點是洗手台設計在浴室外面、廚房狹窄無電器櫃空間、電視牆狹窄、前陽台面向不佳，未來可能有建案
但是室內格局無坪數浪費，房間也都還算寬敞還是滿吸引我們的

也是第二個帶家人去幫我們複檢的建案XD

這個建案其實有去看到第三次
也在第三次開始議價，
但是先隨便開了芭樂價去談，被代銷當場微笑請出XD

在A建案一直遲遲因為上面那些格局缺點無法下定決心的情況下

第4次去看的時候，家人不死心的再問B建案有沒有餘戶
代銷感覺好像也放棄抵抗，終於透漏還有幾戶

先帶我們去看了B建案某40坪上下戶型的樣品屋
長輩看到就很喜歡，差點直接開始談價
不過樣品屋被有設計背景的家人發現樣品屋的裝潢品質很差
在這邊提醒大家，
如果身邊有建築、設計、裝潢、木工背景的親友，
帶著他們一起去幫你看房絕對沒錯，
會發現很多我們一般人看不到的小瑕疵細節


看完樣品屋以後，當天回家在A建案42坪和B建案40坪樣品屋猶豫很久
忽然想到這兩個建案都還有50坪可以看


也許是父母已經住習慣大坪數的公寓了
討論了一陣子以後
他們直接叫我們捏上去看50坪數的

在這邊和大家分享一個經驗
通常自己設定的預算、價格和坪數，帶了長輩去看以後
很容易被要求往上加一個level，
所以在設定預算和坪數的時候
真的要有未來被往上加的準備


因為在網路上看了一下，兩個建案50坪的格局真的比較小的坪數好很多

事不宜遲馬上跟代銷約了隔天帶我們去看A建案50坪
還有B建案一間一直賣不出去的某樓層50坪戶型

隔天先看了A建案50坪，好像也差不多差不多
但走進去B建案戶型一看，
格局相對A建案就好了很多，

雖然沒有全昇新天地這麼優
但是也沒什麼能嫌棄的缺點了，

一層兩戶、三面採光、三房坪數適當、無走廊虛坪、陽台寬敞、兩廁所開窗、有機車位

甚至戶數比全昇和A建案更多，住戶也已經入住得差不多了
未來社區管理基金也相對穩定
除了廚房大小被全昇新天地屌打以外
沒什麼好嫌棄的了

後續問代銷才知道，她一直不帶我們去看B建案的原因
是因為B建案真的各種條件都好A建案太多了
只要帶去看的人沒有一個回的去A建案的
但是A建案是他們近期狂推的標的

我想這就是緣分吧，這戶一直沒有人想買
可是我們也是只看一次就決定要走進議價的階段了


【議價功課準備】

1.網站實價參考來源
(1) 內政部實價登陸
內政部是政府官方實價的網站
因為法規的關係只有揭露到最細30號區間的門牌



(2) 樂居
跟上篇說的一樣
新手從0看房知識到買房簽約，自住首購畢業文(上)【看房重點+放棄新北】

樂居用門牌、坪數、樓層數、成交價去做交叉比對
有協助使用者揭露
當然不敢說100%準，但是準確度應該有95%以上
(除非門牌30號有幾乎一樣的門牌、坪數、樓層數、成交價的兩個不同建案)


(3) 永慶房屋實價查詢
永慶還滿勇敢的，會直接幫大家寫出哪個建案
也是一個可以參考的地方



(4) mobile01
這個可能就要花點時間去爬討論區
看看有沒有機會有人討論到這個建案
不過我在這邊有找到熱心的已購戶
甚至在我議價前與我電話討論這個建案的優缺點
01版友果然溫暖

2. 價格設定

(1) 整理同一建案過去1年所有成交狀況(不分格局)
因為是成屋，也賣了兩三年了，大致上能拉出過去幾乎所有的成交狀況
大致上對於過去一年的建案行情有個概略了解

(2) 整理同一戶型過去所有的成交狀況
這個就是用同樣的戶型，拉出不分時間所有的成交狀況
有助於了解同一戶型行情的漲跌，知道這個戶型的天花板價和地板價

(3)整理同一樓層過去所有的成交狀況
不同的樓層一定有不同的價差
但是同一樓層，有時候也會因為時間有不同的成交狀況
利用這個方法，也可以知道單一樓層的天花板價和地板價

【議價過程】

其實當天看完房子就開始議價了，
綜整以上以後，我們把希望的成交價
在心中設定了幾個價格

1.開始喊的價格(成交機率5%以下)：
我們先很誠實的告訴代銷我們做足了功課，
和代銷表達我們也很希望能買下來，
但是這戶的一些缺點，我們後續必須投入成本改善
所以從曾經出現過的最低價格開始喊

大概就是跟地板價差不多，但沒有太期望能用這個價格成交

2. 逐步增加的區間：
可以設定每次總價加幾萬，或是每次單價加多少錢這樣
看現場狀況隨機應變
也不能表現出真的很喜歡的樣子，
不然容易陷入談價相對弱勢的立場

3.報給代銷的「我們能接受的最高價」(成交機率40%)：
其實這個價格在過往的水平應該還算是中間偏低
但是還是必須在這邊表現出一定要煞車的力道
明確和代銷表示這個價格我們真的極限了

4.超過就再見的「心中底價」(成交機率：?)：
基本上我們沒有走到這步，
但是我們設定了這個大概是接近過往水平的中間偏高(PR90)價位左右
而且絕對不是一次灌到這個天花板，
我們是設定慢慢總價五千一萬盧上去XD
真的到這個價格還談不到，就算了。
天底下房子這麼多，買不到就走吧，不要腦熱當場無限上加


【成交】

只能說自己很幸運吧，
這戶一直沒有賣出去
整個建案也剩沒幾戶，據說建商當時也想速速結案，
又適逢疫情還在嚴重的時候，各種話題建設紛紛延宕到下半年
青埔房市並沒有現在打這篇文章的時候這麼好
代銷也因為我密集看房和認真做功課，覺得有被感動吧XD

在我們心平氣和、態度堅定，爸媽在旁邊好說歹說的情況下

最後用了一個我們很能接受的價格成交了
雖然隔天送建商final價格的時候，因為真的太接近他們的底牌價
一些原本可以送得家電被建商沒收，
但想也知道那些送家電招數，是給溢價成交戶的補償手段

近期因為新聞事件，覺得建商有點扯
再加上開區權人會議時的態度、公設待修的狀況有點多
不是很想幫他們廣告
所以就用A B代號來帶過了


【後記】

終於，
在我們漂泊了新北桃園各地三個月
日以繼夜做功課，差點沒把網站所有資料翻過來
也得到家人幫忙、網友神救援、住戶熱心建議
天時地利人和的情況下
我們買下了人生的第一間房QQ

其實中間不斷有聲音問自己
「幹這真的是我心目中想住的地方嗎」

檢討了一下與當初設定的目標「總價1250，單坪成交價上限28，權狀45坪左右」
似乎爆表了一些
不過如果是為了提升生活品質，
預算只要還可以捏的話，聽長輩的話捏上去
現在想一想，住起來舒適度大增還是值得的(吧)


回首來時路，還是覺得能在短短三四個月完成買房這件事
要感謝的人太多了，就謝天吧~

最近青埔有點太熱了，很慶幸自己當時能當機立斷趕快決定買下去
看到陸續開幕的新光影城、X-park水族館、全台最大IKEA
把房價炒得老高，投資客又再次磨刀霍霍向青埔


我其實對這些建設沒有正面期待
我不覺得這是對自住戶很友善的生活機能
只會帶來更多的觀光客、遊覽車和壅塞車流
讓現在尖峰時間早就塞到不行的大竹交流道和高鐵周邊的交通更加惡化
餐廳雖然多了一點，但也都是貴桑桑的假日餐廳


對我們自住戶來說，
給我們多幾間小吃店，多一間家樂福、大潤發，多畫幾個機車停車位
我們就感激涕零了。


後續陸續的找銀行貸款、合約檢視、驗屋、規劃裝潢、找設計師、選購家具
也是我們正接踵而來的課題，最近也把我們的生活燒得亂七八糟
因為不好意思再找家人幫忙，現金流也是正困擾著我們的難題XD
有興趣再與大家分享囉!



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順帶一提

這一路以來，幫助我成交的代銷小姐
是唯一我在看房期間會被我問到快被我K.O的，
但是她真的非常認真，也很願意幫我代為詢問和解決各種疑慮
原本還覺得她很不專業(後來才知道她剛從建商出來轉代銷，其實對於建商的招數都很熟悉)

雖然她因為最近建商惹出來的風波，已經不在青埔轉戰鶯歌

但是她是我唯一碰過，對客戶絕對耐心，對買房新手友善，也總是笑臉迎人的代銷

她也曾經告訴我
「代銷都看的出來你有沒有誠意想買，對於想買房自住的客戶，如果自己也很努力做足功課，一定會盡力幫助你促成理想的價格」 (不過不排除是因為有獎金推波助瀾因素)

如果有人最近想在鶯歌買房子，或是想知道她在哪裡上班
可以再私訊我~
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套一句35線上賞屋TED的名言：
「沒有十全十美的房子，但是一定買的到適合你的房子」


希望我的兩篇買屋誌能幫助到正在買房自住的大家
(投資炒房客就祝你高點套牢，慢走不送)
也祝大家早日畢業，買到自己最喜歡的房!