終於看到喜歡的預售屋了嗎？
先看看這10件事你知道幾件吧！
- 建築執照
建照是最基本的東西，但絕大多數人沒有看過就下訂了。理論上來說，建商取得建照後半年內需申報開工，可以申請展延三個月，換言之，取得建照九個月內必需申報開工，這在建築法第五十四條都有載明 (ref:
https://reurl.cc/yZb8by)。但實際在市面上你會發現一堆拿著六、七年前建照的新建案存在，這都是因為政府的 "德政" ，因應市場狀況讓建照繼續展延，造成一堆改新制前先申請起來放的建照亂象。
看建照可以注意幾個東西：
- a) 發照日期
異常的重要，因為牽涉到後面2、3、4項的認定，值得注意的是，適用的法令是以發照日期為準。大部分建商只會提供最後設計變更執照(XXXXX-1、XXXXX-2)的第一頁給消費者，如果你想要取得完整的建照內容(含備註事項內容)會發現比想像中要困難許多，連建管處都不願意協助提供。
- b) 使用分區
各種住宅、商用、工業、工商一二三四五六七八的使用分區，千萬不要代銷怎麼說你怎麼信，自己看建照上的使用分區，查清楚其中潛在的風險是否願意承擔
- c) 其他
最好是全部都看過一遍，很多規定都寫在備註事項裡面，只是大多數的人看不到也拿不到。事後去建管處申訴只會告訴你建照都有寫，你自己不跟建商要的，不幫忙還要被數落一番。
- 柱子面積
2014年7月以前的建照，超過牆面之外露樑柱是可以計入坪數的，前後差異可以到將近一坪。室內柱則都是計坪。很多人斤斤計較一坪價差多少，殊不知實際使用面積可能還更少！因此要比較坪數時先弄清楚建照年份與內外柱吧！
(ref:
https://news.591.com.tw/news/105)
- 雨遮面積
雨遮其實也不是毫無用處，有住過的人就知道，尤其是下大雨時，窗戶幾乎碰不到水，也異常的寧靜。但法規一改再改，雨遮反而成為了過街老鼠。首先要搞清楚雨遮是以建照年份為準，所以不要再說什麼2018年就沒有雨遮問題這種鬼話。
2011年5月前申請的建照，無論預售屋、新成屋，雨遮都是「可登記可計價」
2011年5月到2018年1月前申請的建照，預售屋雨遮「可登記不可計價」
2018年1月以後所申請的建照，無論預售屋或新成屋，雨遮都「不可登記不可計價」
(ref:
https://news.housefun.com.tw/news/article/146954190338.html)
- 獎勵停車位
這也是一個大坑阿!
過去因都會區車位不足，內政部以《建築技術規則》規定建案藉提高容積獎勵，增加停車位供給。然而，在民國84年出現了一個 "所有權人亦不應排除於公眾之外" 的解釋(台內營字第8480450號)，給建商開了獎勵容積賣錢，獎勵車位還可以當私人車位的爽爽賺大門，一直到現在很多代銷還是會拿這個解釋來掩蓋事實。
事實上，在100年6月30日針對84年的 "所有權人亦不應排除於公眾之外" 這個解釋文拿掉之後，規定就是一定要給公眾使用的。因為亂象仍然不斷，最後於102年1月起廢止獎勵停車位條文。
“BUT”，後續再由各地方自治條例規範，例如桃園縣鼓勵建築物增設停車空間自治條例業於103年12月25日公告廢止公布在案，硬生生又延長了近兩年，建商們當然先申請建照下來再說，不賺白不賺。
要注意這裡看的也是建照年份喔，不要再說獎勵停車位早廢止了，怎麼現在還會有的鬼話。
(ref:
https://reurl.cc/1xVYYG)
- 車位面積
有計算機的都知道，車位不過4坪多，但為何權狀總是可以到10坪上下? 因為除了車位還有車道的面積，可以劃分為公設，也可以劃分在車位內。現在建商多將公設比調整成33%上下，因此如果車位坪數太小，代表車道多劃為公設，真正的公共空間相對較少；如果車位坪數太大，可能是公設太多，將車道都灌到車位以免公設比嚇到人。所以不要再只看公設比低就以為比較划算，也看看車位坪數吧！
(ref:
https://reurl.cc/NjMXDm)
- 違建公設
建商為了提升建案賣相，同時及早取得執照，公設多採取二次施工的方式施作，也就是取得使用執照後再來加工，因此看到什麼大師設計公設，幾乎都是所謂的違建。簽約時也會讓你簽二次施工同意書。不同意怎麼辦？ 看了老半天的房子又要重來囉～ 然後最後發現原來建商都這樣亂搞。
(ref:
https://reurl.cc/ex2EmR)
- 合約審閱違規
預售屋合約審閱是不需要預付訂金的，公平交易委員會已經裁罰多次，但時至今日，仍然有許多建商裝傻，要求消費者要付訂金才能審閱。因為預售屋合約普遍都有違規事項，沒辦法攤在陽光下讓人檢視。許多新手根本不知道有問題，還得去檢舉才願意直接提供，顯見買賣資訊不對等的嚴重性，政府卻仍袖手旁觀。
(ref:
https://www.ftc.gov.tw/uploadDecision/f49d13f4-1dae-4fdc-87d3-a65c7334650e.pdf)
(ref:
https://www.ftc.gov.tw/uploadDecision/0319e88b-ed9a-4176-b716-919f76dd8262.pdf)
- 磋商條款
現行合約幾乎都會附帶磋商條款，原本是希望雙方透過協商，在不損害彼此權益的前提下，取得合約修改共識。但往往買方未能認知到權益受損，事後產生許多糾紛。因此政府訂定定型化契約保障消費者最基本的權益。
「定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於為該約定時所不知者，仍以「定型化契約條款」之內容，為雙方權利義務之依據。
(ref:
https://reurl.cc/exKGRL)
以上是政府幻想的狀況，實際的狀況以最常見的違規事項，擅自將交屋保留款由5%改為5萬，甚至直接取消的也時有所聞。向建商反應則會得到 “否則降低貸款成數” 、 “不同意不要買” 等回覆。透過消保官申訴也只會安排協商，要求限期改善或提供補償方案，明知每戶皆如此卻僅個案處理、被動處理，真心覺得是在保護建商，所以建商還是皮皮的根本沒在怕。因此，可以直接將磋商條款視為 “建商條款”。
(ref:
http://www.taizhong.org.tw/uploads/webnews/0000333.pdf)
- 銷控
銷控有兩種，第一種是代銷公司為了銷售順利，例如先賣難賣的，也有先買好買的衝銷量，視建案條件作調整。或是保留好的車位給大坪數。所以你再怎麼早鳥，有些戶別、車位，永遠都選不到。
另一種銷控是代銷私底下控制。也就是開賣時先搶下好戶別。既可做業績、營造熱銷又可以在住戶群組護航...好處多多不及備載。然後在銷售尾聲有盤子想買買不到時，再以每坪賺1～2萬的方式，“忍痛割愛”，買方還會很感謝代銷的幫忙，根本就是黃牛行徑卻無法可管。
- 大家都違規，不是只有我們這樣，不同意不要買
最後一項比較屬於心裡準備。房子不應當是商品，但現在它就是跟商品一樣，甚至還具有壟斷性(相同的位置條件別人買了你就買不到了)。因此形成買方不同意違規沒有關係，可以不要買。現況就是如此，99%的人都不在意(真的很多人沒有在看合約的)，在意的人反而變異類了。你不買，99%的人還是會買。只有到有一天多數人都在乎規範，才有可能用規範改變現況。
以上是小弟的一些心得整理，希望能幫助到大家，也歡迎訂正，給予指教，謝謝
