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剝剝皮皮 wrote:我覺得難~除非投資客進場買單，問題是青埔的投資客還沒套怕嗎？現在投資客應該都跑去A7了吧？
若是週邊區域的售價開始往上走
A7打的是總價700-800這個價格帶，隨便一個建案就是幾百戶，即便未來入住率只有3成，那也很嚇人了，生活機能馬上超越青埔。
青埔去年前年熱賣的案子也是這個價格帶，因為A7供應量的關係，青埔想賣更高幾乎是不可能的，大概只能護住在地客的市場，譬如在中壢上班的，以前還能吃在機場上班的人，現在住A7更便宜，一樣搭機捷，人家另一頭搭到北車也只要22分，青埔怎麼比？
青埔拿的出手的算是區域質感了吧，畢竟青埔的定位主要是在國際商務與國際觀光，因此住宅密度較低，尤其A17那邊又限高，整體來說住宅密度在桃園市裡面算低的，所以也不用期望生活機能會跟市區一樣，不過這樣卻也有助於吸引另一批不喜歡太阿砸的人。
我有在關注幾個中坪數的案子，誠鑫one，在青埔國中旁，45坪，50幾戶的小建案，24.5萬起不二價，聽說結案了，不過實登還沒出來。
青墨集，青塘園旁，50、60坪，50戶，差不多賣2年吧，實登48戶，交易單價幾乎都30以上，60坪的總價破2千萬。
太子馥3，也是50幾60幾坪，總共100戶，賣4年有了吧，實登也快100戶了，單價也都在30幾萬。
青埔一二三四街那邊也還有一些中坪數的餘屋，去化情況似乎就沒那麼好，應該是離學校太遠，需求中坪數的家庭大多有學齡期的小孩，所以買氣比較不佳。
看來青埔還是有總價2千萬這個市場的，只是量沒那麼多，現在線上的還有一個A19那邊的宜雄大名鑄，50-70坪，總共160幾戶吧，70坪的總價2500以上，可以觀察自住客是否買單。
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房地產要掉價確實有些難
原因有幾個
1. 因為Covid-19的原因
全世界各國的政府都採用貨幣寬鬆政策來維持經濟
外面產業界很慘
很多人休無薪假，也很多公司業績掉了一半以上
但
由於貨幣寬鬆
市場游資滿手
不進房地產市場跟股市
到哪裡去？
景氣那麼差
股市有跌嗎？
房市有跌嗎？
背後貨幣寬鬆的力道太大
利息低所以持有成本變低
體質不良的建商跟投機的投資客前幾年已經都趴了
現在活下來的應變能力更強！
2. 維持經濟正常化
景氣這麼不好
政府要靠什麼來維持經濟？
當然是房市股市最快啊！
所以不單單青埔
最近桃園兩大熱區“小檜溪”跟“青埔”
今年度的去化速度都非常快
不只是單單量成長了很多
價也是成長不少！
3.缺工導致營建成本急速上漲
最近跟幾個建設公司高階經理人聊
上市櫃建商現在在發大包
價格是持續的上漲
原來所抓的房屋造價
沒發包
過幾個月
成本基本上都只漲不跌
害的很多建商都必須重估造價成本
這個因素也墊高了所謂產品的市場售價
4.土地成本墊高
最近一年半
桃園直轄市的地價由先前政府房地合一大打房的谷底向上翻揚
游資充足
房地產價格也悶了很久
現在建商趁環境條件大舉推案
什麼原因？
就是有賺頭才會推啊！
各位如果有在關注房地產市場
可以注意一個點
那就是“預售案”
預售案一般都是多頭的代表信號
如果景氣不好
根本沒有預售的條件
畢竟預售屋不比成屋可以實際看到實品才決定買單與否
5.青埔地區實質的建設與人口到位
有看我文章的網友應該知道
青埔這個地區是鮮有的建設先到位機能才到位的重劃區
早在七八年前
建商就已經炒過一大波了
當時的條件
破4的成交價出現
但由於人口入住緩慢
再加上機能未到位
炒起來的價格實質的支撐面太弱
所以順著政府房地合一打房的政策
馬上就開始無量下跌
炒作起來的行情馬上消風
但最近這一年半來
隨著建設逐步到位
該有的商家也以有史以來最快的速度進駐
這波再起來的價格
相對的支撐面就變得很強大
產專區招商的Xpark，Cozzi，新光影城，再加上牛奶的IKEA
帶動的機能讓這波的價量齊漲湧現
以青埔的發展的現況來說
人口還是會持續移入
6.未實現建設利多
A17
原民電視台及園區
A18
站前最大一盤菜站前廣場的開發
連接大江二期開發
A19
桃園市立美術館
航空城國際會展中心跟會議中心及飯店
交大陽明醫學院
上面這幾個話題性十足的開發建設
有的是現在進行式
有的還在規劃中
總之
有話題的地方
總會帶進想入駐的族群
結語
最近幾年的桃園
發展的不錯
慢慢越來越有升格直轄市的樣子
很多新區域的開發
因為腹地夠大
所以有充足的空間規劃良善的公共建設
這點也是目前桃園磁吸周邊人口的條件因素
至於房子土地漲與跌
那就看消費者買單不買單了！
ejan1969 wrote:
我覺得難~除非投資客(恕刪)
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