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文章編號：10427778
GOD希 wrote:
既然你很誠心的問我，我也很誠新的跟你說。。
你的舉例～有誤導人的嫌疑！七年前是2002年，那時候是fed前主席拼命降息，製造房地產泡沫的時期，所以房子的低點大概是2002~2003年開始起漲！但現在，之所以會有金融風暴，主要園因之一，是房地產泡沫～爆掉了！也就是說，美國房地產是從高點開始滑落。。這兩個是完全相反地東西！如果美國房地產是低點的話。。應該很多人搶著買，而且～如果失業率如此高的情形。。還能再創房價高點。。那我也無話可說。。。另外。。我們實質負利率很久了！
（如果不懂這個意思～～可以google一下，還有問題，可以找我以前的文章，裡面都有寫！）
（如果你認為美國房地產泡沫跟我們沒關係。。你可以大聲的說出來。相信版上有很多人都可以跟你說有哪些關係）
然後～又來一個自住沒差。。我想應該是房地產十大"名言"之一吧！
同樣。。。可以再去查察我的文章，理由也都有，如果覺得不對，不合理，也可以提出來！誠心希望您來指點我！
先指正您一點!
2002年是911事件,2003年是SARS,台灣房價的最低點事實上是在2003的SARS時期,真正的起漲是2004年第3季,而且當時的漲幅腳步緩慢~
美國打個噴嚏全球都感冒,這點不用您說大家也都知道
地產跟股市本來就有高低點的循環期,哪一次不是從"高點"開始滑落??只是要看是自然循環還是單一事件引發的崩盤!
現在全球都不景氣,失業率高,所以才能製造出房價下跌的環境
但是失業率在往後幾年不會下降?景氣在往後幾年不會回升?房價在往後幾年不會拉抬?
你的邏輯有問題!"烏賊戰術"嗎?誰不知道這兩年房價不可能創造高點?誰不知道不景氣=失業率攀升=股市房地產下滑?!這邊的人誰在賭短期會回升?!頂多只能巴望明年年底捷運三重線真的能通車罷了!
我是告訴網友我訂房了,我有鼓勵大家趕快進場嗎??我也是說1.要談的到好價錢2.要自己能負擔
敢問這樣有什麼不對??
我在意的只是您的無禮!什麼叫做...真巧？今天剛註冊呢。。。
?!
我不是投資客,看的不是短期獲利,說自己要住的,等個十年沒差,這樣礙著你了嗎?!
"好像"懂得一些東西就可以"嗆"別人,您的態度對嗎?!
Anyway,看您粗淺的論述,我不認為您肚裡有東西~要寫文章我也會!Google一下,把"專家"的論點稍微剪貼修飾即可,看您以前的文章?!我想不必了...
最後...請記得一件事!是你先開始失禮的!
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文章編號：10429415
kate518 wrote:
先指正您一點!200...(恕刪)
FED=2000年十二月降息。。。一路到2003年！sars是2003年7月5日，WHO將台灣從疫區中除名。房價起漲點再那邊，不是2004Q3!
=======================
由於美國自2000年網路泡沫與 2001年的911世貿大樓攻擊事件發生後，當時民間消費明顯萎縮，美國聯準會（FED）為提振市場信心，乃採取空前絕後的降息手段，短短兩年間，聯邦基準利率由5.5﹪陡降至1﹪（見附圖一）；龐大的儲蓄游資為求出路，開始湧向房地產與商品市場。結果金價、油價與大宗物資紛狂飆，美國平均房價在2003 年到2006年四年間，漲幅超過50%（若由1995年到2006年計算，房價上漲了一倍以上）；房價不斷上漲﹐利率又在低檔，當地房地產商也跟隨銀行﹑ 金融公司﹐迫不及待地進入房貸市場。而房地產市場過度膨脹，和大量貸款予無能力支付的人，卻使得美國房地產與次級房貸問題潛藏龐大危機（這個現象，其實和前兩年國內銀行提供購屋人100﹪房貸幾乎如出一轍）。
另外，舉例來說我七年前買的房子今年初脫手，扣掉本金與繳了七年的房貸還賺一百多萬，很多人工作七年可能都還存不到一百萬，不是嗎？！（這樣沒有說明買賣房子可以賺錢？沒有誘導的味道？）
另外，自住沒差。。。我是覺得有差，而且還要看大環境，七年前跟現在不一樣，三十年前，跟現在也是不一樣，以前人口從六百萬衝到兩千三百萬，房價狂飆，而現在經建會推估2016年開始人口負成長，我們會慢慢像日本那樣人口老化＋減少
日本1992年房產高點，到現在，房價跟當時相比，平均減少一半！過了十七年。相信未來三年。。可能還是比不上現在的房價高點。。更可能沒辦法向您那樣。。可以假設七年前買房子，七年後賣房子賺一百萬！
房價在往後幾年不會拉抬?
日本用了十七年的時間證明。。。這樣一對比，您說的七年賺百萬，好像不太一樣！？日本1999年的房價還是低於1992年的房價，一樣經過了七年。。。(1992年，東京6000W的房子，現在3000W可以買到！自住沒差的人，可以多賠個三千萬，可惜沒辦法學你的例子，七年賺百萬)
另外，2008Q3:台灣家庭總戶數740W左右，住宅總戶數770W，未來2050年，台灣人口推估1890萬人，合理推估家庭戶數630w戶，房子會多出140w戶，相信到時候賣房子，還是可以隨便賺一百萬的好幾倍（你覺得房價在往後幾年會不會拉抬?）（還是您認為，不管房子有多少＝1000W戶，人口怎樣減少＝200W戶家庭＝600W人（剛好回到以前人口大爆發前），房價就是會往上就對了？）
免責聲明：本文所載資料僅供參考，以上都是玩笑話，並不構成投資建議，本人對該資料或使用該資料所導致的結果概不承擔任何責任。
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文章編號：10430931
GOD希 wrote:
FED=2000年十二月降息。。。一路到2003年！sars是2003年7月5日，WHO將台灣從疫區中除名。房價起漲點再那邊，不是2004Q3!
=======================
由於美國自2000年網路泡沫與 2001年的911世貿大樓攻擊事件發生後，當時民間消費明顯萎縮，美國聯準會（FED）為提振市場信心，乃採取空前絕後的降息手段，短短兩年間，聯邦基準利率由5.5﹪陡降至1﹪（見附圖一）；龐大的儲蓄游資為求出路，開始湧向房地產與商品市場。結果金價、油價與大宗物資紛狂飆，美國平均房價在2003 年到2006年四年間，漲幅超過50%（若由1995年到2006年計算，房價上漲了一倍以上）；房價不斷上漲﹐利率又在低檔，當地房地產商也跟隨銀行﹑ 金融公司﹐迫不及待地進入房貸市場。而房地產市場過度膨脹，和大量貸款予無能力支付的人，卻使得美國房地產與次級房貸問題潛藏龐大危機（這個現象，其實和前兩年國內銀行提供購屋人100﹪房貸幾乎如出一轍）。
另外，舉例來說我七年前買的房子今年初脫手，扣掉本金與繳了七年的房貸還賺一百多萬，很多人工作七年可能都還存不到一百萬，不是嗎？！（這樣沒有說明買賣房子可以賺錢？沒有誘導的味道？）
另外，自住沒差。。。我是覺得有差，而且還要看大環境，七年前跟現在不一樣，三十年前，跟現在也是不一樣，以前人口從六百萬衝到兩千三百萬，房價狂飆，而現在經建會推估2016年開始人口負成長，我們會慢慢像日本那樣人口老化＋減少
日本1992年房產高點，到現在，房價跟當時相比，平均減少一半！過了十七年。相信未來三年。。可能還是比不上現在的房價高點。。更可能沒辦法向您那樣。。可以假設七年前買房子，七年後賣房子賺一百萬！
房價在往後幾年不會拉抬?
日本用了十七年的時間證明。。。這樣一對比，您說的七年賺百萬，好像不太一樣！？日本1999年的房價還是低於1992年的房價，一樣經過了七年。。。(1992年，東京6000W的房子，現在3000W可以買到！自住沒差的人，可以多賠個三千萬，可惜沒辦法學你的例子，七年賺百萬)
另外，2008Q3:台灣家庭總戶數740W左右，住宅總戶數770W，未來2050年，台灣人口推估1890萬人，合理推估家庭戶數630w戶，房子會多出140w戶，相信到時候賣房子，還是可以隨便賺一百萬的好幾倍（你覺得房價在往後幾年會不會拉抬?）（還是您認為，不管房子有多少＝1000W戶，人口怎樣減少＝200W戶家庭＝600W人（剛好回到以前人口大爆發前），房價就是會往上就對了？
1.您所附的圖是美國的資料,我跟您談的是台灣的房地產~2003年美國受到SARS的衝擊相對較小,台灣的房地產確實是2004 Q3開始上揚,請自己去查資料,我很忙...
2.告訴別人20年租金還比房價便宜的人又有沒有誤導別人一輩子都別買房的嫌疑?!我只是分享自己的經驗,多的是人在買賣房子間賺錢,不然又怎會有投資客的存在?!這樣就說我在誤導人?我哪有這麼偉大厲害?!我又不是台灣媒體!
3.2016年台灣人口呈現負成長??(後面有證據證明你說的可能有誤),還得看死亡人口數,再者,台灣早期為大家庭結構,近幾年開始邁入小家庭結構,很多年輕人出來覓屋,所以人口負成長並不等同於家庭數的負成長
4.談到2050年會不會太遠??我說我等十年,記得嗎?!10年後是2019呢~差你的2050還有31年,生個小孩都可以養到中年了......
5.你舉東京的例子,很抱歉~我無法查證,再者東京跟台灣是兩個國家,但是真要講的話,東京可比於現在的台北市~我可不敢跟網友說--買台北市一定賺啦,最好是買中正區或是信義區的豪宅這樣!!!台北市的中古屋頂多保值,上漲的空間看是沒了~至於台北市的新成屋就是等著被套而已!
6.房價會不會漲要看區段跟未來的發展性!比方說台東花蓮南投~誰敢跟你說會漲??就連高雄市我也是跟朋友說短期保值,長期的漲幅也有限,這是供需問題!除非未來大台北地區的人口有機會南移其他縣市,或有重大工程,否則其他縣市的房價很難救,相對的大台北地區的房價要鎖死下滑永不翻身在15年內也不太可能發生!
給你一個連結 http://twgeog.geo.ntnu.edu.tw/chinese/population_geog/population_geog.htm
表一：臺灣人口總數及人口密度表
年代 人口總數(千人） 人口密度(人/平方公里）
1950年 7,981------------247
1960年 11,209-----------348
1970年 14,598-----------453
1980年 17,848-----------553
1990年 20,279-----------623
2000年 22,191-----------688
2025年 25,297-----------784
2050年 24,596-----------762
要圖表?要證據?我也有啊
從這裡看來最起碼未來的16年還是呈現成長(更不用講你說的"7年"後的2016),人口密度還是增加~即使到了2050年的人口密度還是比現在高!
最後,我工作很忙,恕不跟你筆戰~有些人眼光準,有些人運氣好,買什麼都賺~
如果你覺得你自己不是這樣的人,那當然別買...可是不需要用一些"似是而非"的道理恐嚇別人,見不得別人好而讓大家一起當無殼族...
其他的我想隔岸觀火的網友們自有定奪
以上~
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jerry898901 wrote:
每個人都有發言的權力...(恕刪)
我是潛水很久了，也是為了發言，所以特地註冊的。。我想我的情況跟jerry898901+kate518都很像，所以應該可以算是比較公正的立場！我也很好奇。。為何
名稱: jerry898901
來自:
註冊: 2009-02-20
興趣:
時間也是如此的巧呢？沒什麼意思，只是覺得很奇妙而已
kate518 wrote:
最後,我工作很忙,恕不跟你筆戰~有些人眼光準,有些人運氣好,買什麼都賺~
為何您不再發言，可是後面卻有另一個也是跟您一樣的人再度註冊，同樣的發言呢？
當然，我相信大家都是跟我一樣，潛水很久，只是為了發言，才馬上註冊的！
不過，在這邊跟大家分享一下，一篇文章，從黃總那邊看到的！很喜歡，當然，沒有任何影射，也請大家不要對號入座！也絕對不是因為有人認為某人心虛所以才會開始攻擊或者有其他反擊言論，大家看看＋笑笑就好！畢竟，現在日子不好過。。總是要有點快樂！我又沒有god希大那樣的能力，可以引經據典。。一定會被攻擊的體無完膚的！（雖然k大說不想要筆戰。。g大，你就這樣沉默了。。會不會太。我可是站在你這邊的呢！）
房價的兩大迷失-被洗腦而不自知的真相
許多人會覺得納悶，何以景氣摔成那樣，股價跌成那樣，國民所得一年以來也大幅縮水，感覺上房價好像沒有太大的跌幅？
不是的！是你被愚弄了！
你知不知道現在的建商養了一堆奇怪的銷售部隊，這些部隊不是在售屋現場也不在預售屋的工地內，這些人養在媒體、養在網路，甚至於養在你我身邊，有某一家建 商養了近千個網路族，他們滲透在各大網路討論區，散佈著許多似是而非的言論，他們也會出現在您看屋時的左右，他們的身份是小攤販、雜貨店老闆、大樓保全 員、甚至於是里鄰長，他們收了建商與仲介的一些推銷費，用耳語來影響你的購屋判斷，更有甚者，建商養了一堆名嘴與名筆，在媒體上有意無意的散佈一些不當被 加工過的訊息，讓人對真實房價產生混淆，也就是，你在媒體在網路、在市井上聽到看到的房市的相關研究與看法，幾乎都是假造的。
不過，還是有一些說真話如張金鍔教授等，願意用客觀的數據去佐證真實的房市面貌，難怪台中與新竹的建商公會要求政府要把這些真話的學者通通抓起來法辦，看 起來，我在收盤後的人生一書中所提到的，台灣將由建設公司所把持的金色戒嚴政團的故事有可能會成真，當政府無能阻擋經濟的頹勢，無法繼續用專業的優勢欺騙 升斗小民以後，下一步是什麼？
下一步就是禁錮言論吧。
房價上有一個迷失，許多人都沒想到，建商與仲介不會告訴你，那就是房價的不透明性和折舊。
房價不比股匯市，你我根本無從查知你家隔壁或巷口的真實成交價，因為，你問不到，當你走進房仲業的門市後，當你被房仲業者帶著看屋以後，你在附近自行打聽 的房價，十之八九全是聽到該地區的房仲業集體的耳語部隊的口述，你聽到那些私下領著仲介界微薄零用金的市井耳語部隊（如我上述所說的小攤販、雜貨店老闆、 大樓保全員、甚至於是里鄰長）所對你的不誠實敘述，你翻開所有雜誌與報紙的參考行情，那些都是經過調整與設計過的，一如大師的明牌，所有的消息不是被製造 就是被加工，用意就是要用不對稱的資訊引誘你做「笨伯式的衝動買進」，一如金光黨，他們不在乎有99.99%的人不相信他們，只要有0.01％的笨蛋相信 金光黨就足夠了。
要知道你家真實的房價，只有一招，到法院去查閱法拍的資訊，到目前為止，法拍價格是最有公信力的參考指標。
另一個是折舊，舉個例，內湖瑞光路的全新住宅兩年前一坪45萬，目前新的住宅單價一坪開價42萬，…..這就構成一個完美的騙局陷阱，首先你如何證明現在 一坪新屋是42萬？建商說的？廣告寫的？仲介講的？媒體寫的？恭喜你，你剛好參考了全世界最會說謊的五個行業當中的四個說謊成性者的說法（另一個是政 客！）。
以目前的狀況，開價42萬，至少還可以殺到七折，30萬，這還沒有計算成長率負八點六趴後的最新慘狀。
好吧！就算現在市價真的是42萬，說不定你會洋洋得意，兩年前你買進45萬，現在才跌到42萬，你或許還自吹自擂得意說著：「買房真的保值啊！」被人坑了還沾沾自喜，市價42萬是指「新房子」，你那棟兩年前買的房子，十足就是是間…舊房屋。
你大概不曉得，台灣的房子折舊大約是每年10％，你可以找出區域新屋單價，以每年10%的速度折舊，假設現在新屋市價每坪A萬，你的舊屋已經N年，則你的房子的真正價格是：
A*(1-10％)N次方
如上個例子，瑞光路目前新屋單價42萬，那麼你座落在瑞光路的兩年中古屋單價之合理行情就是：
42*（1-10％）*（1-10％）=34萬
好了！ 你的財產價格帳面損失是每坪45萬減34萬，每坪損失11萬，這個例子還只是建立在市價可以撐在42萬的前提，以現在的真實狀況而言，建商開價42萬，說 不定真實成交行情是35萬（這一年來新屋從45跌到35，蠻合理的），如果新的市價是35萬，如此你的兩年中古屋真正的行情就是：
35*（1-10％）*（1-10％）=28.3萬
對！你用每坪45萬買的房子，現在只剩28.3萬。
沒人告訴你這些，沒人！
為什麼房子會有那麼大的折舊？答案在建設公司！
請問：
你以一個投資客或換屋者的身份要賣房子，你的行銷手法有比建設公司還要高明嗎？你賣屋所投入的成本（如老屋拉皮、或美輪美奐的預售屋、法律資詢…..）有 比建設公司多嗎？你要賣的房子有著那些建商新推預售屋的最新設計與最新建材運用嗎？建商的新房子有各式各樣的新科技運用，你的那一間舊房子有具備這些嗎？
簡單一句現實的問題：你賣得贏財團嗎？
既然你樣樣不如建商，你憑什麼要賣跟他一樣的價格，當你要賣房子時，你的房子唯一可以和同區域建商新推案房子抗衡的武器，就是價格比較便宜，不然你還有什麼？
當建設公司的餘屋與新開發案不斷推出，其它中古房屋只能不斷地用加速累積折舊的方式才能增加賣相，不然請你告訴我，除了價格壓低以外，你的房子如何拼得過財團新推的房子呢？
所以房子的價值就必需要提列每年的折舊，當然你可以說房子不賣就不賠！也對啦！不過讓我提醒你，你的房貸總金額不會減少，你的工作不會永遠都在，你的生意不會永遠興旺，當你有朝一日面對要處理房子之際，你就不能把頭埋起來當駝鳥！
p.s.最近講了太多讓許多人不爽的話，書恐怕會賣不出去了
自助旅行者越多
觀光業越慘
讀者越聰明
媒體就越慘
客戶越精明
金融業越更慘
知道我的書賣不好的原因了吧
再賣不好
遊記就要加賣紀念品了
