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fzr0202 wrote:
非也
我會這樣估算是有原因的
土地是依照特區正在談的重建案價碼
130萬是我多估的喔，建商給的價錢是這之下
（僅土地，不包含建坪）
所以40坪土地管你地上有沒有東西，目前建商就這個價碼
80坪大廈價格
是我走訪黃色那家得知
雖然高了點（一方面沒殺價，一方面把邊間等因素算近來），而且之前上述土地我也每坪都高估了
如果交際手腕好的話
以上的算法就是
40坪土地 = 90-100坪大廈
所以40坪土地賣130萬/坪是這各意思囉！！！
那我認為問題應該在容積率上面，也就是都市計畫分區的土地科目上，畢竟容積率高的土地價格與容積率低的土地價格可差一大段！！！
如果是560%的容積率，130萬一坪的土地，每建坪隱含的土地成本就是23萬多，加上興建利息支出，建物成本還有偉大政府必要的稅，可能沒有全部賣掉的房屋的風險，開賣價大概要過60萬以上不算過分！！！
如果容積率只有225%,130萬一坪的土地，光是每建坪隱含土地直接成本高達57萬多，建商應該不會打算在板橋搞百萬以上的建案吧！起碼現在沒這勇氣吧！！！
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請繼續!!
我是確定明天相關資產股一定又會漲!!
板橋中山路工業區變更為商業區 效益大
更新日期:2010/03/09 17:05
都市發展快速，讓台北縣不少土地不斷進行都市變更，台北縣城鄉發展局表示，鄰近新板特區的板橋市中山路工業區，都市變更計畫案審議通過，將發展成為商業區，廣場用地和道路用地，不但和捷運相連，也擴大新板特區範圍，將帶動地區整體發展，提供周邊住戶商業服務與生活機能，發揮都市更新的效益。（李書璇報導）
臺北縣政府所在地板橋市近年來發展快速，尤其新板地區與周邊的發展，更在「雙捷運加雙鐵」的利基下，更為明顯；台北縣城鄉發展局9號表示，在鄰近新板地區的板橋市中山路旁原工業區，地主日前提出變更板橋都市計畫，將部分乙種工業區變更為為商業區、廣場用地及道路用地，經內政部都市計畫委員會審議通過，將從3月9日起公告，發布實施。
計畫審議科指出，這個都市計畫變更基地位於板橋市中山路一段漢生東路與板新路之間，面積為6,975平方公尺，由於都市快速改變，這個工業區街廓被住宅社區包圍，與周邊環境並不協調，加上板橋核心發展地區的零星工業區，近年來都已配合發展趨勢陸續轉型，因此此項變更案依循臺北縣「整體規劃、分別開發」的方式，由工業區變更商業區、廣場用地及道路用地，以帶動地區整體發展。
城鄉局強調，這個基地目前有加油站等相關設施，西側緊鄰聲寶公司土地已經在96年變更為商業區，東側與捷運聯開用地相連，配合未來地區環境改造，將創造串聯新板特區與捷運車站的商業氛圍，新板生活圈也將因此擴大。
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