各位大大好，
請教一個問題，近期二手房屋交易，已經交屋，付款，產權移轉剩尾款五十萬，
然原屋主家具收掉後，發現有打發泡劑處理過的壁面(背面是外牆，有冷氣室外機)，這是未告知的，
日前原屋主搬遷過程去看屋，也有發現窗框處有曾經滲漏痕跡，結果他跟房仲就找人打發泡劑處理掉了，
初步猜測，這邊一樣原屋主可能主張已經修繕，現在不會漏水，或是主張由他來找人修繕處理，
請問我可以怎麼做，確保我的權益，
那一方面是現在也許沒問題，另一方面對方可能只會用治標的方式來解決，一定得由原屋主進行修繕嗎?
若我找人來修繕來治本，原屋主認為報價過高不接受，實務上可以怎麼做?
請有經驗或熟悉相關流程法規的大大指教，謝謝。
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文章編號：77532197
若您覺得這房子您想要，可先都存證，然後討論賣方如何賠償與補償損失到您自身可以接受的範圍。
若您無法接受，還是走回第一條要求解除契約。
不過，可以思考的一個點是：若預算沒有十足，可能不容易買到100分的房子，若要入手85分的房子，未來您如何與這85分的房子共處。簡單的說，有些狀況會發生，但你知道怎麼花點小錢去處理掉。
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民法第355條（物之瑕疵擔保責任之免除）
買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。
買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
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（1）買賣之前，屋主已經明白告訴買方這屋子有漏水問題（或曾經漏水），買賣後屋主可以不用負瑕疵擔保責任。
（2）若屋主本身不知道漏水問題、也沒有保證沒有漏水，實際上屋子卻是有漏水、而且是可以被發現的，卻因為買方自己疏失沒有及時發現，屋主也不用負擔保責任。
（3）但，若是屋主明明知道有漏水（或曾經漏水），卻隱瞞不告知，民法就會例外排除，讓屋主還是必須負起瑕疵擔保責任。
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民法第356條
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
民法第365條（解除權或請求權之消滅）
windheart wrote:
各位大大好，
請教一個問題，近期二手房屋交易，已經交屋，付款，產權移轉剩尾款五十萬，
然原屋主家具收掉後，發現有打發泡劑處理過的壁面(背面是外牆，有冷氣室外機)，這是未告知的，
日前原屋主搬遷過程去看屋，也有發現窗框處有曾經滲漏痕跡，結果他跟房仲就找人打發泡劑處理掉了，
初步猜測，這邊一樣原屋主可能主張已經修繕，現在不會漏水，或是主張由他來找人修繕處理，
請問我可以怎麼做，確保我的權益，
那一方面是現在也許沒問題，另一方面對方可能只會用治標的方式來解決，一定得由原屋主進行修繕嗎?
若我找人來修繕來治本，原屋主認為報價過高不接受，實務上可以怎麼做?
請有經驗或熟悉相關流程法規的大大指教，謝謝。
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michael.gallery wrote:
若按照律法可以參考解...(恕刪)
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（3）但，若是屋主明明知道有漏水（或曾經漏水），卻隱瞞不告知，民法就會例外排除，讓屋主還是必須負起瑕疵擔保責任。
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民法第356條
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。
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謝謝大大回饋，這個案例應該是屬於隱瞞不告知，既有打過發泡劑，屋主也為第一手屋主，應該知情。
但請教通知的定義為何? 屋主已搬走，現在只有line或透過仲介聯繫，
line留存資訊有證據力嗎? 或是可以怎麼做呢?
若屋主想解決，但兩者在解決方式或金額高低上無法取得共識，實務上後續會如何處理?
尾款可以一直扣著或最長扣多久嗎? 還是他有權利請求先交付尾款(在履保帳戶中)?
謝謝各位大大的經驗指導。
