撰文 彭蕙珍
根據政大永慶即時房價指數觀察永慶全台1800家店成交狀況，第4季7都房價確定反轉，平均跌幅為2.9%。永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明：「現在已經很清楚的看到市場反轉訊號。」
對於2025年的房市，他認為，在經濟情勢、房市政策、兩岸關係，以及地緣衝突等4大變數影響下，房市呈「量縮價跌」格局，全年交易量估27.8萬至28.8萬棟左右，較2024年減少18%至21%，是近7年來交易量首度跌破29萬棟大關。
至於房價走勢，他分析，剛需強勁的區域估跌幅7%至10%左右，過度投機炒作的區域，房價有10%至15%跌價空間。
今年不少區域受惠於台積電進駐、房價上漲，他認為，建案量大的區域仍有可能會修正，但幅度不會太大。
葉凌棋表示，今年受政府第7波信用管制實施，對照6月與12月房屋委售量，確實有增加，全台平均增幅為17.4%，「屋主認為越晚賣，價格越低，損失越多。」
然而，因現在買主貸款不易，買方也不願意輕易出手談價，因此量縮。
他建議，若是想買房的人可以出來看房子，尤其是自己很喜歡的區域及建案，持續和市場、仲介保持接觸，當屋主願意出售並讓利時，才有機會買得到。
明年預售屋仍有交屋潮 房貸仍吃緊
今年下半年成交量縮，7都平均移轉棟數與7月相比，跌幅在2~3成。量縮最主要的原因是貸款不易，現從鑑價到向銀行撥款大約要半年。
對於明年的貸款，他認為，情況不會比今年好，主要是2020年至2024年預售屋賣得太好。
根據統計，2022年全台建照逾18萬戶，新屋開工逾14萬戶，創下歷史新高。2023年至2024年建照、新屋開工雖較2022年減少，仍然是15年來高檔。
若以2022年新屋開工量、3年施工期推算，預估2025年至2027年將出現爆量新屋完工潮。根據估算，全台2025年至2027年預售屋預計完工戶數恐達40萬戶，市場新增供給大增。
葉凌棋表示，銀行在房貸部分的資金明年仍然吃緊，房貸利率要下跌不是很容易，「現在要貸到2.5%以下蠻難的，利率在2.75%大家都有壓力，因為20幾年來都在3%以下。」
民眾看幅房價 房貸難申請11%不想買房
另外，永慶於11月29日至12月8日針對民眾未來房價及購屋意願進行調查，永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，民眾對房價看跌比例大增至33%。
受到銀行房貸緊縮和第7波選擇性信用管制影響，64%民眾的購屋意願受到影響，其中的53%購屋意願降低，11%則是中止購屋計畫。
他表示，46%消費者認為銀行房貸緊縮狀況可能會持續至2026年後，顯示消費者認為短時間內銀行房貸緊縮的狀況難緩解，目前房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款的現象將會持續。
房貸至少要7成 利率讓民眾卻步
一般人購屋大多需要貸款，根據本次調查結果顯示，68%消費者認為貸款額度最少需要買賣總價的7成以上。
有近6成消費者認為，房貸利率超過2.75%會超過負擔能力。他表示，目前房貸利率地板價是2.5%左右，部分銀行甚至上調至3%，消費者已難負荷。
