大家好，因爸爸年初仙逝，因子女在四散各地成家，經兄弟姊妹討論後想幫媽媽在嘉義買一個新家，為了未來好轉售及子女也會輪流回家陪媽媽，我們選擇購買車位。
因為嘉義房子屋齡兩極化，因此達到共識要買預售屋，也在近期找到一個價格合理地點也算不錯的建案下訂。
下訂當天才知道購買的車位是沒有權狀，後續回來仔細審視合約，該車位是約定專用車位。
本人相關法律知識較薄弱，請大家幫忙看看這樣是否合理
案件背景
1. 華廈 (五樓共32戶，一樓為全平面停車)
2. 平均單價為25萬，車位120萬
3. 本戶依建商行銷為專案價，21.77坪(兩房) 含室外車位(無權狀之約定專用車位) 660萬
在合約附件大樓規約草約內第十一條說明如下:
第十一條 約定專用部分之使用與維護
一、買方已充分認知
a. 本社區一樓室内停車空間，約定由各該停車位承購者約定專用。
b. 本社區一樓室外 18、19、20、21號等四處法定空地停車空間（18號為6.0公尺*3.5公尺，19、 20、21 號為5.5公尺*2.5公尺），約定為 2FA1、2FA2、4FA3、4FA5 戸 等四戶專用。買方同意該 車位由約定專用戶自行管理、使用，並有排除他人干擾之權利。
c.本社區二樓露臺空間由直接相同緊鄰之住戶約定為專用。基於隱私與與安全性，買方同意由各該直接相通緊鄰之住戶自行管理、使用，並有排除他人干擾之權利。
d.買方已充分認知本社區大樓一樓部分法定空地設置為機車停車位專用，因依現行法規無法辦理登記，為全體住戶共用，待日後成立管理委員會，其使用方式依區分所有權人會議決議行之。
e. 本社區一樓室内3、2、1號機車停車空間，分別約定為 12、13、14號停車位承購者約定專用；室外31號機車停車空間，約定為21號停車位承購者約定專用。買方同意該車位由約定專用戶自行管理、使用，並有排除他人千擾之權利。
f.本社區一樓室外18號停車空間無配置機車停車位。
二、約定專用空間之使用方，應遵守約定對該空間進行合理使用，並不得有達法增建之行為。當本社區內之公共設施（如供水、供電、電信、地下水槽維傪…等）有維護或施作需求時，使用方應無償提供使用。
本人問題如下：
1.約定專用戶車位未來如要連同房屋售出，下一戶買家會不會有貸款成數問題(因約定車位無權狀坪數) 本戶單坪價格將高於其他有車位權狀戶別 (30.3萬/坪)
2.約定專用空間使用方，應遵守約定對該空間進行合理使用，並不得有違法增建之行為。當本社區內之公共設施(如供水、供電、電信、地下水槽維修...等)有維護或詩作需求時，使用方應無償提供使用。------>這條我主張要移除或更改為經使用方同意，但都遭建商拒絕，理由是已與先前十幾戶簽約，無法再更動
3.要求建商及未來管委會簽立車位使用證明書--->建商拒絕簽立
4.本戶(4樓)於112/4/1下訂售價660萬 含一約定車位(無權狀)+21.77坪，對照(3樓)同戶別於111/10下訂有權狀車位亦為660萬，建商表示這已經是優惠價，想請問本戶售價是否合理?
雖然規約有一定的效力，但平常子女不會在嘉義，我們擔心車位容易被占用或往後管委會若成立多年，可能會收回約定專用的規定(整個社區共有32戶，約定專用僅有4戶)
依照公寓大廈管理條例查詢約定專用戶的使用辦法，似乎條條都吃虧，除了要無償提供維護使用(第六條)，還必須自行管理負責修繕(第十條)
因為嘉義兩房新建案幾乎都賣光了，本周就要簽約，我們都很掙扎這一點會不會是deal breaker?
真的很想幫媽媽找一個新家，舊家屋況非常糟糕
想請問大家建議是否有合法自保的方式(已要求建商在合約內標註有車位，建商同意)，或是本次交易其實是不合理的呢?(有朋友建議該車位應該要用露臺戶的售價(約1/2)購買，建商也打槍，表示已是最低價)
另外想問約定專用車位是否有好處?
目前想的到的只有房屋稅少繳@@
那這樣到時候汽車管理費也要跟我收嗎?(我都沒有權狀坪數還得自行管理了><)
----------------4/11更新-------------------------
感謝大家提供的意見，最後還是和建商取消簽約拿回訂金，做了這個決定後鬆了一口氣，想想這個真的是不平等合約，虧錢事小，以後有爭議的風險大太多，還是決定不要碰這種所謂的"約定專用"車位
繼續努力找房!
個人積分：29199分
文章編號：87204863
看起來是沒有所有權啊，就跟二樓約定露台一樣，你只有約定給你的使用權
是沒有所有權，確實和露台戶是一樣的道理，但是卻沒有用露台戶的價格出售⋯⋯⋯
個人積分：25分
文章編號：87205046
這個是法定空間當做停車位使用，使用上沒問題，只不過要問是否有去申請。
車位因為是約定專用，所以不能單獨分割買賣唷！
了解，感謝您寶貴的意見!
個人積分：0分
文章編號：87205059
車位問題：
Q1.車位屬於法定車位還是自設車位
A: 法定停車位是公司在蓋房子的時候，會依據建物總樓地板面積的多寡，設置一定數量的停車位給住戶使用。自設停車位是在法定停車位以外，建商以剩餘的樓地板面積，在規定內自行加設停車位。
Q2.車位坪數是否會寫入契約內
Q3.車位是否有權狀
A: 21號車位屬於約定專用車位。
根據《公寓大廈管理條例》，「約定專用」，係指公寓大廈的共用部分經所有住戶約定，供特定區分所有權人使用的部分，常見公寓大廈約定專用部分，例如露台、停車位、頂樓平台等。簡單說，只有4A3這一戶擁有21號車位的使用權。
「約定專用」部分並不會算在權狀面積裡面，因此是沒有權狀坪數的，在最後簽的合約裡面也不會註記坪數。
你們的「約定專用車位」屬於受規約記載保障的約定專用，可依照規約記載使用該車位空間，且排除其他住戶的使用權利。所以只要未違反法規，其他住戶是不能對你們使用該車位有異議的。
個人積分：6542分
文章編號：87205218
個人積分：4809分
文章編號：87205413
這是華厦公設比是26%
個人積分：6169分
文章編號：87206483
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文章編號：87207165
tennisvaness wrote:
大家好，因爸爸年初仙...(恕刪)
因為是室外停車位無結構頂蓋不能登記產權，只能以約定專用方式約束使用權，地下室法定停車位也是約定專用，但有沒有買車位公設坪數不同，所以不是約定專用就沒產權。
tennisvaness wrote:
2.約定專用空間使用方，應遵守約定對該空間進行合理使用，並不得有違法增建之行為。當本社區內之公共設施(如供水、供電、電信、地下水槽維修...等)有維護或詩作需求時，使用方應無償提供使用。------>這條我主張要移除或更改為經使用方同意，但都遭建商拒絕，理由是已與先前十幾戶簽約，無法再更動
這條建商寧可不成交也不會同意修改或刪除，這是很正常的條文，建商說的沒錯，如同意修改對已簽約戶無法交代，甚至要收回重簽。若沒這條約束，將來需要維修公設時要怎麼辦？這對住戶也是一種保障。
室外停車位管理複雜，還是以室內停車位較佳，買房不要太勉強，這個案子不理想找下一個，建商有建商的堅持，您也可以選擇不買單，畢竟這是自由市場。
如您已露出非這個案子不買.........那建商態度只會更強硬！
建議試著釋出 "很可惜，因為停車位不理想只好放棄這個案子" 訊息，
等個幾天或許會有好消息，有可能喬出好車位，
至於修改合約就不必費心了，現在建商幾乎都不願意修改合約。
感謝您的意見，會慎重思考
個人積分：37965分
文章編號：87207633
tennisvaness wrote:
大家好，因爸爸年初仙逝，因子女在四散各地成家，經兄弟姊妹討論後想幫媽媽在嘉義買一個新家，為了未來好轉售及子女也會輪流回家陪媽媽，我們選擇購買車位。
因為嘉義房子屋齡兩極化，因此達到共識要買預售屋，也在近期找到一個價格合理地點也算不錯的建案下訂。
下訂當天才知道購買的車位是沒有權狀，後續回來仔細審視合約，該車位是約定專用車位。
本人相關法律知識較薄弱，請大家幫忙看看這樣是否合理
案件背景
1. 華廈 (五樓共32戶，一樓為全平面停車)
2. 平均單價為25萬，車位120萬
3. 本戶依建商行銷為專案價，21.77坪(兩房) 含室外車位(無權狀之約定專用車位) 660萬
在合約附件大樓規約草約內第十一條說明如下:
第十一條 約定專用部分之使用與維護
一、買方已充分認知
a. 本社區一樓室内停車空間，約定由各該停車位承購者約定專用。
b. 本社區一樓室外 18、19、20、21號等四處法定空地停車空間（18號為6.0公尺*3.5公尺，19、 20、21 號為5.5公尺*2.5公尺），約定為 2FA1、2FA2、4FA3、4FA5 戸 等四戶專用。買方同意該 車位由約定專用戶自行管理、使用，並有排除他人干擾之權利。
c.本社區二樓露臺空間由直接相同緊鄰之住戶約定為專用。基於隱私與與安全性，買方同意由各該直接相通緊鄰之住戶自行管理、使用，並有排除他人干擾之權利。
d.買方已充分認知本社區大樓一樓部分法定空地設置為機車停車位專用，因依現行法規無法辦理登記，為全體住戶共用，待日後成立管理委員會，其使用方式依區分所有權人會議決議行之。
e. 本社區一樓室内3、2、1號機車停車空間，分別約定為 12、13、14號停車位承購者約定專用；室外31號機車停車空間，約定為21號停車位承購者約定專用。買方同意該車位由約定專用戶自行管理、使用，並有排除他人千擾之權利。
f.本社區一樓室外18號停車空間無配置機車停車位。
二、約定專用空間之使用方，應遵守約定對該空間進行合理使用，並不得有達法增建之行為。當本社區內之公共設施（如供水、供電、電信、地下水槽維傪…等）有維護或施作需求時，使用方應無償提供使用。
本人問題如下：
1.約定專用戶車位未來如要連同房屋售出，下一戶買家會不會有貸款成數問題(因約定車位無權狀坪數) 本戶單坪價格將高於其他有車位權狀戶別 (30.3萬/坪)
2.約定專用空間使用方，應遵守約定對該空間進行合理使用，並不得有違法增建之行為。當本社區內之公共設施(如供水、供電、電信、地下水槽維修...等)有維護或詩作需求時，使用方應無償提供使用。------>這條我主張要移除或更改為經使用方同意，但都遭建商拒絕，理由是已與先前十幾戶簽約，無法再更動
3.要求建商及未來管委會簽立車位使用證明書--->建商拒絕簽立
4.本戶(4樓)於112/4/1下訂售價660萬 含一約定車位(無權狀)+21.77坪，對照(3樓)同戶別於111/10下訂有權狀車位亦為660萬，建商表示這已經是優惠價，想請問本戶售價是否合理?
雖然規約有一定的效力，但平常子女不會在嘉義，我們擔心車位容易被占用或往後管委會若成立多年，可能會收回約定專用的規定(整個社區共有32戶，約定專用僅有4戶)
依照公寓大廈管理條例查詢約定專用戶的使用辦法，似乎條條都吃虧，除了要無償提供維護使用(第六條)，還必須自行管理負責修繕(第十條)
因為嘉義兩房新建案幾乎都賣光了，本周就要簽約，我們都很掙扎這一點會不會是deal breaker?
真的很想幫媽媽找一個新家，舊家屋況非常糟糕
想請問大家建議是否有合法自保的方式(已要求建商在合約內標註有車位，建商同意)，或是本次交易其實是不合理的呢?(有朋友建議該車位應該要用露臺戶的售價(約1/2)購買，建商也打槍，表示已是最低價)
另外想問約定專用車位是否有好處?
目前想的到的只有房屋稅少繳@@
那這樣到時候汽車管理費也要跟我收嗎?(我都沒有權狀坪數還得自行管理了><)
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我只先一個問題
你確定車位畫劃設過程和車位本身..是合法的嗎?
有約定是一回事
車位合不合法是一回事
不合法..你約定在多都沒用
所以車位你確定合法嗎??
他是個合法的車位嗎??
是合法的 合約上有附上建造執照，確實有標示室外有4輛規劃
個人積分：109分
文章編號：87208580
1.法定車位(若無獨立產權則須隨建物移轉)
2.增設車位(請留意與原建照/使照用途是否相符)
3.獎勵車位(已有落日條款目前已無，端看建照日期適用)
1.因為土地使用分區中有規定「建蔽率」，就有 法定空地及建物退縮人行道等產生...而建築體未臨路部分，若有其他建物因通行/消防之需求，要預留一定通道(視每個案場情況而定)，所以請先釐清該車位的合法性(建管處/工務局，可查詢建照。預售屋須取得建照始得銷售。)
2.社區規約是可以透過區權人大會依程序修改，而非固定不變，樓主需了解其中風險。
3.現行法規 車位已無法持分土地(都更價值分配會有差別)，故 後續產權價值也會有所不同(視 建照日，來看適法條件)
以上提供參考，建議至地方主管機關(嘉義市政府工務處)了解情況，會讓您更好判斷。
感謝您的意見
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