覺得買房子自住，首付兩成，貸80%就有5倍報酬率的韭菜，來學一下數學吧。。。。。

我就是愛拍照 wrote:
以一間一千萬的房子來算好了，其實就算是只算第一年，槓桿率也只有2.7倍。
如果你算到繳完30年貸款來看，槓桿率更是不到1.3倍



繳完三十年的槓桿率：1.297倍:


要如何達到五倍？只有把房子租出去，用別人的租金來抵房貸才有可能。
但是以台北市的毛收益率2.5%來算，即使是第一年，也只有4.85倍。
如果是淨收益可能就更低了。




以房東的角度來算，每年依房價漲幅3.5%，調漲租金，
保持2.5%的毛收益率，再算上每十年花房價1%的稅金和維修來看，
三十年房貸繳完，槓桿率大約是2.6倍。
也就是說，如果房地產一年漲3.5%，三十年下來的XIRR 是9.14%


如果每十年就賣房子或者說增貸（效果一樣），槓桿率大約是3.16倍。
十年下來的XIRR 是11.09%（以房地產一年漲3.5%的假設來算）

我就是愛拍照 wrote:
以一間一千萬的房子來(恕刪)

tany3472 wrote:
雙北、桃、竹、台中等人口集中區域，一般住宅（非商用、豪宅）房地產年增率約7-8%，你的3.5%數字不正確。

時光拉回現在，我們對比一下房價的變化。從2019年4月份國泰房地產對台北市新推個案的統計資料可以發現，台北市中正區的平均價格已經達到每坪96萬元。相比1990年，中正區（當時的城中區）的價格已經變成當年的2.1倍！

我就是愛拍照 wrote:
以一間一千萬的房子來...(恕刪)

Trumps wrote:
自住不買房子
還是要付租金耶

Trumps wrote:
何況漲幅完全低估

我就是愛拍照 wrote:
我算一個10%來看看(恕刪)

tany3472 wrote:
如果房地產的增幅是3.5%
那20年的漲幅應該是198.978886%
不足2倍
台灣房地產20年來漲不到2倍？
如果事實是這樣，這個版就不會滿滿都是抱怨房價太高的文章，而事實卻是房地產以每年7-8%的增幅在上漲，無法控制在3%以下，所以才會有很多人抱怨，不是嗎？

我就是愛拍照 wrote:
請問這跟我要算的槓桿...(恕刪)