上個月 09/22、會同上海返台的老哥一起南下、參加姐姐女兒在台中舉辦的訂婚典禮！車程中、沿途瀏覽了台中7-11期的規劃區、不禁由衷讚嘆、台中的電梯大廈與透天厝、真的是好一個高大上！再加上台中晴朗艷陽的好天氣、我個人對台中優質的居住環境、非常推崇！
感性的訴求、我個人當然十分贊同定居於台中、輕鬆的房價負擔可以換取高大上的建築品質！理性的分析、台中是買房容易、但是要再脫手、則是格外困難、主要原因還是在於「超額供給」！
另外一個重要的參考因素、還是受限於台灣民眾疲弱不振的經濟所得、限制了台灣房地產庫存的去化能力、在量價背離與人口衰退老化的客觀背景下、如今呈現「超額供給」的都市重劃區域、註定將成為購房者的「負債」、而非「資產」！
此話怎說？
讓我直說、數字說話！一對年青夫婦房貸1000萬、借款利率：1.66%、20年貸款期間一共得為此付出$1200萬台幣！
假設在青貧化、老齡化、少子化的死亡交叉大趨勢加持下、重劃區域之超額供給與未來政府勞健保與公保相繼破產、大環境持續惡化、都市重劃區20年之後中古屋二手房價格跌幅2-3成、其實一點都不令人意外！
換句話說、一對年輕夫婦舉債購買「超額供給」重劃區域之房地產的結果、20年之後依然註定是個跌價卻又賣不掉的負債！主要原因、還是在於重劃區域新房林立、誰會有興趣去買一間別人住過的二手中古屋、人性使然！
根據主計處公布資料顯示、台灣有304萬人月收入低於$3萬元台幣、佔了台灣就業人口895萬人之33.96%！
這說明了青貧的現象、非常嚴重！
因為房價居高、人民薪資連續18年停滯、真正需要居住買房的群眾、早已經因為生活所困頓、買房遙不可及！
準退休族群也因為年事已老、不僅是性事缺缺、對於房市、更是毫不積極、他們更在乎的是退休後之現金庫存量是否足夠！
而承先啟後的40-50 歲中壯年主管階級、賺得雖多、但是上下有老小、另外還有房貸得支付、早已經是透支的三明治族群！
無怪乎台灣每年的房屋轉移棟數、屢創新低、持續維持在SARS 期間26萬棟以下的低量盤旋、再加上少子化的大趨勢、房地產終究會是台灣人的業障！
購買房產需謹慎、走路注意看水溝！
待續⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
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以下純屬個人意見與經驗！若有資訊不詳、意見相左或不及備載、還請各位見諒！
我對於台中房地產的認識源自於2001年、那個時候的台中早已經開啟了前幾期重劃區、被稱為「冒險家的天堂」、後來房市持續低迷、媒體改稱之為「冒險家的墳場」
我印象很深的一點是、當時有一個座擁400多戶的房產合建地主、因為沒有足夠現金、繳不起房屋稅、所以他名下的幾間房產被法拍了、當時的平面媒體還有大幅的報導！
以上這則新聞給了我們什麼啟示？
房地產在房市步入向下修正通道時、可能會因為流動性不足（成交不足）、而紮紮實實的成為不動如山的「不動產」、這一點也成為投資房地產的最大風險、值得高度警惕！
當一個城市擁有多期重劃區時、房地產投資人得特別的留心與注意！台中市的人口凈移入、並不令人驚艷、但是台中市的土地供給、卻十分令人驚訝！
以上這一點、可以從台中為數驚人的精品高樓大廈遍佈於各期重劃區、但是點燈率卻著實令人驚訝、可略窺一二！台中的移入人口是否如此令人激賞、後續是否有足夠的投資人二手接盤、各位還得審慎評估！
這一切的一切、源頭還得追溯至台中獨特的政治角力與人文色彩（山線、海線、閩南、外省、客家族群匯集）、政治勢力的複雜、使得土地供給變成了政治人物競選經費兌現的主要籌碼、類似土地財政、而一般的房地產散戶投資人、則是負責買單的主要對象！
我們必須一再強調的一點是、房地產買對是資產、買錯可是得負債遺千年！為何如此強調、其實道理很簡單、因為很少有人購買房地產是帥氣的使用現金、零負債、一次付清！
換言之、房地產與銀行借貸的槓桿行為、密不可分、尤其是當下台灣因為內需投資低迷、導致的低利率盛行、這不僅讓企業的投資效率下降（因為資金便宜）、更重要的是、這會使得一般投資人誤判了自己承受債務的能力！
在2003年 - 2013年第2季、台灣房地產大躍進的期間、台灣的名目薪資並無實質增加、反倒是大型企業外移劇烈、電子五哥與傳統產業紛紛登陸、薪資凍漲16年、原地踏步、薪資與通膨脫鉤、「青貧族」的誕生與大量出現、並不令人訝異！
在這個銷售房價攀升 vs 實質薪資購買力下降的2條曲線、呈現死亡交叉之時、我們要先來告知一般房產投資人、一個非常簡單的道理！
那就是、房地產開發商的一手售價、絕不等於投資人持有房產一段時間後的二手成交價格！這個情況尤其容易出現在重劃區、往往造成投資人「要住不能、要售無門」、此話怎說呢？
所謂的重劃區、建商賣的是夢想、這個區域人口不足、居住之生活便利性與交通自然大打折扣！
會買在重劃區的非專業散戶投資人、胃口通常不會太小、一般很少人會購買小坪數、甚至應該說是建商不主推小坪數單位、姑且不論公設比、3房或大坪數（45坪以上）、甚至是雙車位、都會成為誘導散戶上鉤的重要配置！
問題是、幾乎每個建商都無法順利售罄、順利「完銷」成為一個不可能的「玩笑」、這時候的早鳥投資人就得小心了！
企業經營以現金、獲利為主、一旦迫於現實與資金回籠的壓力、「建商」轉身一變成為「賤商」時、賣不掉的貨減價出售、將會成為投資人無可避免的「賤傷」、投資人將會苦不堪言！
在房價步入向下通道的修正期間、這個時候無法承受房價煎熬的投資人可能會試著尋求房產仲介的力量（我個人稱之為小蜜蜂）、或賣或租、但這個時候、真正的問題又浮現了！
沒有糖、何來蜜蜂！沒有蜜蜂、那代表著這個地方對於房產仲介、是沒有甜頭的！
當「賤商」餘屋未完全售罄之前、小蜜蜂對於投資人所委託的「新房二手銷售」、是沒有任何興趣的、因為價格使然、「賤商」的成本當然更加便宜！
更重要的一點訴求是、後面的投資人為何要到一個「新盤」、購買一個「二手房」、這簡單的道理、各位投資人有想過嗎？小蜜蜂當然不感興趣、更不會盡力銷售！
那麼「出租」的可能性如何呢？
之前談過、如果是大坪數、3房或以上、伴隨著高昂的管理費、重劃區之地點偏遠、生活不便、租金又不親民、租金之一個月服務費對於「小蜜蜂」更是無感、那麼出租行為除了只能在591上慢慢搓、你又能怎麼辦呢？
以上這個案例說明的重點在於、一旦房價步入向下修正通道、「小蜜蜂」不感興趣的區域、通常也代表著無「糖」可採、無「利」可圖！
房產投資有風險、走路注意看水溝！
待續⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
個人積分：62分
文章編號：70491066
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