話說最近版上充滿了不買房就是盧蛇一輩子無法翻身,這點個觀點小弟真的十分不能理解!?到底是炒房賺錢還是買房當包租賺錢,目前的房價未來還能像過去一樣嗎?這點真的很值得討論!!!

先說說小弟是個土生土長的高雄人,家裡開間小公司。
家裡目前是有房產(父母自已早年有買),但因為小弟時常晚睡,媽媽會念,為了家庭和諧,所以自已跑出來租房,目前租在高雄火車站附近70坪40年左右老透天,月租1萬5元,公司附近車位3000元。
近年大家一直說房市從sars低點或金融海嘯,到現在漲了幾成(幾倍?),先不說這點到底是不是真的?或許近年農16或許漲了有一倍,但鼓吹買房的朋友,是否乎略了,同期股市漲了多少倍?(2008年台灣50裡面的成份股,中碳5x元,台積電3x......還有好多好多呢)
sars時期小弟還未曾投入股市,所不敢確定到底股市漲了多少,
但2008年的金融海嘯,很榮幸的小弟有參與其中,但鼓吹現在買房的朋友是否有評估過,以2008年的金融海嘯同樣的基礎點來說,股票加上配股配息漲了幾倍?
到這邊也許有人說,不懂如何投資股票,但是否忘記了,就拿懶人投資的台灣50ETF, 2008年來說,要買在40以下,似乎不是太難的事情吧?經過這七年,配息後,成本剩多少?我相信因該不會輸給全台房市上漲的速度吧(台北我就不敢肯定了!!)
到這邊我相信一定有人會想說HTC怎麼說,但我認為,HTC就跟房子泡沫時的預售案一樣,房子就沒有HTC的限象嗎!?而且高雄很多地方房子價在20年前買的,到現在也不見得有解套吧~_~!! 拿火車站前面的康橋,過去十年就變爛尾樓,直到最近才被康橋租走,我相信全台各地這樣的案子也不少吧!?
更何況真的有花時間研究股市的長期投資者,報酬率應該更高一些吧!?也能抵的過房市上漲速度
鴻海在2008年最低有跌至50多塊,小弟沒有買在最低價,但有買在6X塊,過去的七年間股市漲漲跌跌,但只要低於每次股價80,都有加碼一些些,到今年2015,扣除配股配息一張成本大約4x塊上下!!未來估計每年殖息率保守最少有8%。
華南金2008年最低有跌至13塊多塊,小弟同樣的也沒買在最低點,但有買在14塊多,過去每年只要跌破16塊就會分批撿一些,至成持有成本大約12元上下。預估明年配息8~10%
中華電是在2009年8月19號55.9元時,一次投入經過中間的減資,配息,現在成本大約是42上下元,預估配息10%
合庫,第一金,殖利率也差不多同上面就不一一列舉了。
目前只有陽明虧。而且估計近年也不會配息><
同時拿小弟的親人來做為對比,2000年至今,已在高雄置產四間,二間住宅,二間店面,英國曼城一間,倫敦一間,就我知道的,除了曼城那間租金投報率有超過8-10%,倫孰6%左右,其他的高雄店面(1+2樓)1600w左右的月租金3~5萬,大約是3%,住宅租金好像是9000~1萬2上下,也大約是3~4%上下。而且還未扣掉有持成本(持有稅、修繕費用)。
接來下來我們來討論高雄最近漲很多的農16來說,過去幾年低點買進一坪可能12~20萬買,現在市價也許有20~35萬之間。也就是拿100坪來說,市價現在大約可以到2~3000萬上下,重點來了目前2000~3000萬上下的房子,一個月月租金到底是多少,實際上網稍為查一下就知道了,屋況良好,10內年的房屋,租金5萬左右的真的一大堆。
也就是持有成本租金投報率用成本來算大約是5%,用目前市價成本來算大約殖利率才2.5%。而同期股市成本的殖利率大約是8~12%,市價殖率利大約有6~8%。
在拿小弟心裡高雄中理想的居住地,文化中心跟河提社區、中央公園附近的同樣100坪up,要賣2~3000萬左右的房子來說,目前租金也相去不遠,大約3~5萬(而且真的一大堆可以租),還附家俱車位,用目前市價來算大約殖利率才2.5%~3%。
到此我們暫且不討論過去房市增值較多還是股市增值較多,未來是否還有增值空間或跌價損失的空間,但光殖率利就差了一大堆。
同樣2000萬而言,每年股票配息差不多有100~160w,扣掉房租60w,每年還有多40-100w可以運用。
2000萬買房自住的話,每年沒隔外收入,還得繳稅,出租的話,我是為還有更好的投資選項。
(我深信,還有更多高手厲害多了,除了房產,股票外,肯定有找到更高的投報率標地,)
以上面的觀點來看為何要在目前這個時間點買房,個人覺得不太符合經濟效益。而且不買房就是盧蛇的這種論點!?真的不太能理解,也害了許多人。
到這邊就風險而言,支持目前買房的人,也許會說,股市目前是高點呢,試問,目前房市何嘗不是高點呢?而且我相信,用心挑選台灣五十裡面的成份股,以存股的概念配合過去平均殖利率、合理的本益比去購買,風險真的不算太高,就拿小弟的所持的鴻海,八大官股,中華電等公司(當然我相信還有比這些更好的公司),目臨倒閉的風險,或所有公司同期無法配息的機率,應該比未來房市泡沫,或遇到壞房客、自已面臨失業的機率還低一些吧?
而且就身邊的親人出租就遇過,只付了幾個月,後面就不付房租的租客,離開時又把屋況搞的很糟,讓我深深覺得房市的包租公真的不是那麼容易的!!股市包租公,每年時間到,錢自已就會進戶頭,不需要去催收房租,更不用為了修繕問題而影響到自已的生活品質。(而且投資商品百百種,比房租投報率高的除了股市,肯定還有不少)。
以單身族上班族而且,在高雄要租小套房,4000-6000元(市區)真的也不難找,成家後,貸500萬左右的房子,目前房貸利率1.9%,20年,月繳要2xxxx元,但租金只要8~1萬2元左右(市區)。
多出來的錢,不要亂花掉,只要妥善的投資,投報率真的不見得會比房租或房價的漲幅少呢!!
過去房子大家認為會好賺,個人認為房價與房租間的關係還算合理,且過去房市處於大多頭,利率又低,貸款屬於又『高槓桿』,但未來是否還有那麼多的增值空間?如果沒有?為何要在漲了那麼多後冒那麼大的風險,去承擔那麼低殖率利的標地物呢??
除了強迫儲蓄外,小弟只想到『目前價位』買房的好處,大概就只剩租金很多房東不報稅,股票要配息扣稅。
再來就是高所得者,房貸好像可以抵稅。
除了上述兩點,只要多出來的錢不亂花掉,謹慎投資,小弟真的不能理解,為何一定要在那麼不合理房價時期,投資房市,而且不買房就要被說是盧蛇!? 這觀點也太怪了吧?
小弟也是這樣跟朋友說,我目前名下沒房子,而且到現在也是租房,岳父岳母也沒有怪罪我呀,一樣娶的到老婆呀,身邊的朋友也沒有笑小弟是盧蛇呀,生活品質方面也不見得的比別人差多少呀。
100坪以上的房子,也是想租哪裡就租哪裡,還可以配合小孩未來學區來租房。
但小弟的用意並不是說買房不好,也不是叫大家不要買房,
而是讓大家有機會考思,詢問自已真的有必要被迫在如此不合理的房價時期買房,換個思維,也許能找到不同的生活方式。
另外祝福大家未來都能買到心中合理價位的理想房子,而不是被迫買!!
估計寫了這些,要被強力鼓吹現在就要立即進場買房的朋友炮慘了吧

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可能我上面的意思沒表達清楚,讓大家有誤會。然後剛好遇到這樣的情況,感觸有點多,所以稍為舒發了一下自已目前的看法(也許不見得是完全正確的)
有些人的好像理解錯誤我的原意,把方向搞偏了,那把金額的部份拿掉吧
第一、我的意思是目前的房子的價格,與租金相比,感覺上不太適合現在入手,與其現在進場,不如先拿來找更高報酬的機會先把本金在擴大,不是代表永遠不買。(我相信目前有不少標地物,用心挑選,仔細評估後,應該是滿安穩的,而且感覺投報率高一些)
第二、更高殖利率的商品扣除目前房租,所剩的金額,是在拿來投資不同的商品而不是用來消費玩樂掉。如果控制不住自已慾望的人,把多賺的錢亂花掉,我到是滿支持不如拿去繳房貸
第三、房子確定是很好的資產,大部份的銀行在評估借款時,有房產抵押利率肯定是比較低的。但我個人是打等到房租比合理一些才會考慮進場,也許是房租上漲,也許是房價下跌。都有可能,但我是認為最少要有4~5%房租殖利率時,才會把資金投入房產。
第四、沒有說一定要買股票呀

未來的人生誰也沒辦法確定,也許我的說法也不一定是對的~_~
但我認為這樣做,我自已會比較沒有金錢上的壓力,也比較不用背負著房貸還款的壓力(未來也許收入變低了還不出來)
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