從台灣人薪資收入推算房價的平均單價為16.5萬

房子蓋來就是要給人住的,台灣民眾收入只有15年前水準,薪水沒有增加,

如果供給持續增加,那只有價格下跌才能符合市場需求。

消費者買得起的價格應該才是房價下跌的支撐


今天主計處發布新聞,2014年1至7月薪資平均為4萬9,708元,大約是5萬塊

做幾個假設:

1, 夫妻雙薪家庭,月收10萬,年收120萬

2, 可能生1~2個小孩,或需要孝親房,所以家庭大概都需要三房兩廳的格局,含公設大約50坪

3, 理財法則會建議每月房貸支出約占家庭月收三分之一,那就是每月支出3萬3

4, 每月支出3萬3,以平均利率2%貸款20年計算,貸款額度為660萬

5, 貸款660萬,為房子總價8成,所以頭期款165萬(夫妻一人存80萬其實蠻合理),總價825萬

6, 假設825萬買50坪,每坪單價為16.5萬

7, 推算出來的總價825萬與家庭年薪120萬的房價所得比為6.9倍,

PS:新加坡歷年以來一直維持在5倍左右的房價所得比,
而一般人印象中物價高的日本東京,由於家庭所得較高,房價所得比也僅4.4倍。


平均單價16.5萬只是一個平均且理想化的數字,也是相對於目前家庭年收入較合理的房價負擔,

相較於目前就業機會集中的台北市平均50萬與新北市平均30萬房價相比,仍有一段不小的差距

不敢說房價一定會跌到這個平均價位,好房子好地段一定就是比較貴,

只能說這價格是多數受薪階級能接受的價位,也是房價支撐點的參考


jasonshen0331 wrote:
房子蓋來就是要給人住...(恕刪)


算法滿合理的,我也覺得差不多
(以台北、新北來說)

其他地方其實要更低的

幾年前看高雄房價


有些地區一坪也才幾萬(4-7萬)而已,這種房價就完全可以買

我想早晚也都要跌回來的

臺灣這次的房價如果開始跌

差不多就綿綿無絕期了


不出十年,臺灣結婚人數會大幅下降許多

結婚買房的需求也會突然降低很多


而且死亡人口會快速提升,要賣的房子....也會增加很多....

這種趨勢只會惡化,不會改善.....

jasonshen0331 wrote:
房子蓋來就是要給人住...(恕刪)



與預想的15W多一點點,的確算是較合理的房價區間,中產階級雙薪可負擔且理想的坪數,現在買房若高於這個基數真的會影響生活品質,且無法承擔大環境劣化的變數(像金融風暴、無薪假、裁員、中年失業...等)

現在看房篩選條件:
每坪單價 12~20 (房價貴不貴一定要看每坪單價)
坪數20~50 (主建物約略 18~30; ex:16~20兩房, 26~30三房,35~40四房)
屋齡 0~15
總價 300W~900W (若開價打8折~8.5折約700~800W)

超過這些條件基本上皆非一己能負擔,至於硬著頭皮買的大概都抱持著再轉賣的心態,落入買來自住投資增值,繼續抓交替、吹泡泡~

有房已入場的想賺差價賺錢;沒房想住的想撈便宜,何時能居住正義? 就就否拒絕妥協現有房價和還是加入堆疊房價的共犯結構的選擇了~
這論點要看區域
而且一般上班族多數都沒達到這水平
樓主估的應該是換屋族的等級

若要說普羅大眾的實際收入來推算

應該是夫妻3萬+3萬=6萬

拿三分之一來買房2萬
兩人存款約60萬頭款
買400萬以下剛剛好
也就是合理房價約10萬/p

目前台灣應該找不到了 哈哈 ~~~~
老家的透天厝如果有人願意1坪要買16萬,就算半夜狂風暴雨我立馬飛奔過去跟他簽約。

政府公布的平均數會受到極端值的影響
因此採用中位數比較好

以"主計總處公布2013年家戶可支配所得平均數94.2萬元"為參考

做幾個假設:
1.許多"專家"則會建議每月房貸支出不要超過三分之一,所以我以三成的數據做計算,一個月是2.3萬
2. 每月支出2萬3,以平均利率2%貸款20年計算,貸款額度為460萬
3, 貸款460萬,為房子總價7成(非公務人員若買的又是老公寓或舊大樓有7成算不錯了),
所以頭期款138萬(夫妻一人存80萬其實蠻合理),總價657萬
4, 假設657萬買45坪(現在平均一戶大約是3個人,45坪算是下限),每坪單價為14.6萬

這個結論得知 絕大多數的魯蛇 只能跟父母繼續住 或是靠長輩幫助買房
14.6萬大概是10年前的土城中古屋房價

PS:推算出來的總價657萬與家庭年薪120萬的房價所得比為5.48倍,跟其他國家比算合理,但是10年內是回不去了




新房子
16.5萬價格,可能連建築成本都不太夠
如果建商毛利 0%
土地成本 0%
就可以達到 目標價

舊房子
假設建物使用50年殘值 0元
(每年攤提2%,不含建物維護成本)
50年後 實際建物+持有土地=16.5萬*土地



大家可能還忘了"地下經濟"這一塊!!
房價所得比8.4或12.4我都認為太低了,看看身邊的親朋好友吧!!
是否有沒工作或有工作但沒"薪資證明"的,他們的財產才是嚇人的!!

有朋友的爸媽在菜市場賣菜賣了近一輩子30年以上,房子10間,一個小孩名下2間,他們生4個,剩下2間兩老就租出去每月收租金(準備身體不行養老用的),小孩名下的就隨他們處理!!這例子真的比比皆是。

另一個國中同學他家原本在擺地攤賣麵線及小吃,現在也自已買店面,兩老也退休換小孩接手,現在同學整天過著優閒生活只要中午晚上去店面收錢就好,之前才問過他一個月收入2、30算少最高一個月破百...

最誇張是同事他哥哥,每天上班時間下午5點到晚上10點,月收入破百...

看看這些人再想想自已真的快活不下去了!!

當然身邊也有慘到不行的...每個月為了奶粉錢東借西挖的!!

好在自已早幾年就咬牙買了房子(50坪含車位 730w)不過現在確越來越膽小,身怕被裁員就...整天活在不快樂的時間裡只能期盼看看小孩入睡的瞬間才得到些許的安慰!!
jasonshen0331 wrote:
房子蓋來就是要給人住...(恕刪)
結婚人數下降買房人減少,我的看法相反,結婚二人住一間房子,不結婚的頂客族一人買一間,所以未來十年購屋人數大增。


z759134628 wrote:
算法滿合理的,我也覺...(恕刪)

jasonshen0331 wrote:
房子蓋來就是要給人住...(恕刪)


要不要試試下面的算法

(台北市某一里的供給 "總坪數") + (台東縣最便宜房價里的供給 "總坪數) / 2

我沒有資料, 但我高度懷疑用這種算法台灣房價已經超跌?


這篇何意?
只要社會存在這種教科書式簡化所有現實條件的不切實際估算法, 對台灣房價的任何預測都毫無意義
房價根本沒有教科書式的合理價, 只有市場價
台北東區某一棟樓如果突然出負面消息造成房價下跌, 那它的 "合理價" 就是有人肯接手的 "市場價"
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