8分

樓主

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文章編號：44820188

開價的藝術 (開高滿足買方殺價快感，還是直接底價不二價當開價)?

小弟二個問題請教
1. 房子若託付給仲介，又同時在591自售，591的開價怎麼作比較好呢？把4%拿掉當591開價嗎？有別的考量嗎
2. 現在開價應該要把價格拉高給買方殺，還是乾脆開略高於底價，省去來來回回，免得開太高把潛在買主嚇跑？

我知道一定有人覺得我的問題很智障，但還是想聽聽高手建議...

這間台中透天住二三年了，沒想到工作有變動要調去台北，只好脫手求現。
當時想說大概要在這棟終老了，沒考慮過投資價值，沒買在熱門的轉手區塊。只著眼在我自己的生活習慣，與建材，基礎建設這樣。
經濟上我月薪大概是14萬左右，這間貸款還有一千萬沒付清，老婆也有個六萬薪水。其實我們勉強是扛得住貸款同時在台北租房子，身邊朋友也勸我房子留著，更何況是透天，土地珍貴; 不過我總認為我是沒有不動產投資的命，乖乖工作賺錢溫飽大概就是我的人生了吧，真的不想留著房子啊啊啊

我是想快點把房子給賣了，想聽聽版友我開頭二個問題，來決定我該怎麼開價...
謝謝！

2013-07-06 21:08 #1

文章關鍵字

藝術底價買方快感

millionbonus

32分

2樓

millionbonus

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文章編號：44824810

bearchips wrote:
1. 房子若託付給仲介，又同時在591自售，591的開價怎麼作比較好呢？把4%拿掉當591開價嗎？有別的考量嗎

放591的開價可高一點沒關系，因為你一放到591接下來就會有一堆仲介打電話給你要搶著要幫你賣，591的價格基本上是開給其它仲介看的一般買方反而不會去看，仲介多了你就可以開始比較哪個仲介給的條件比較好，幫你賣高價並且收的仲介費用低，高競爭下現在賣房子普遍都可以談到1%以下，收4%是看你不懂把你當盤子敲，反正你就讓一堆仲介幫你去外面跑，最後給賣最高價收最低仲介費的成交就行了，其它的仲介就請他去吃土就好了。

bearchips wrote:
2. 現在開價應該要把價格拉高給買方殺，還是乾脆開略高於底價，省去來來回回，免得開太高把潛在買主嚇跑？

價格拉高給買方殺，買方有殺價的動作正好可以拿來跟仲介砍服務費，買方殺多少你就跟仲介砍多少，不用手軟，仲介辦事不力仲介費本來就應該砍。

最後千萬不要被仲介騙去簽專任約，簽下去你就準備被仲介扒皮了。

THE666

2740分

3樓

THE666

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文章編號：44826080

大多數賣方都想多賣一點，以時間換取金錢，
但如果你想快速脫手，就只好放棄可以"多賣一點"的機會。

除非你的房子比較特殊，非大眾比較可接受的產品，
不然的話，只要價格(這裡是指你的底價)在市價附近，
應該都可以很快成交。
但依你和你老婆的新水，房子又在台中，我想你的房子應該是屬於高總價，
也就是一般民眾比較不會去買的產品，
這點你可要自己思考一下方向...

回到你的問題...
1. 你可以開稍微比其他仲介開價低的價格，用來吸引買方，
至於低多少就不需要去計算了，反正只是開價，
如果不知到低多少好，那就低個4%吧。

2. 想快速成交，就把開價設在高於你底價10%左右就好。

不過還是回到開始說的，如果你的房子不是大眾型的產品，那這規則不一定適用，
因為非大眾型的產品市場上比較稀少，大家也比較不容易去比較價格，
對於有這種房子需求的買家，有時候價格反而不是重點。

THE666

2740分

4樓

THE666

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文章編號：44826203

millionbonus wrote:
反正你就讓一堆仲介幫你去外面跑，最後給賣最高價收最低仲介費的成交就行了，

想的很完美，但沒有考慮到現實狀況，和買方、仲介的想法，
你要達到這個方法，最重要的條件就是，只賣三天。

不考慮仲介，只看買方，
幻想一下自己是買方，去看房，去出斡旋，你就知道你這方法問題在哪裡了。

記住，買方也想買便宜，也不是只有一間房子可以選擇。

ivor_lee

10分

5樓

ivor_lee

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文章編號：44827801

bearchips wrote:
小弟二個問題請教1....(恕刪)

應該是說市場被房仲給把持或是壟斷？
最近台中看屋也有一段時間，
也有遇到屋主直接出底價，
要的話就一口價，不要就拉倒。
其實這樣子比較輕鬆，
因為對於周遭行情也有一定的了解，
要不要就幾天內就可以決定。

不過，
看了幾十個物件，
只有遇到一個是屋主自售。
大多都在價格上打心理戰，

真的是很無趣，
有時不禁會懷疑是不是就差那仲介服務費的差距，
使得屋主不知有人誠意要買房。

Clat

96分

6樓

Clat

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文章編號：44828014

1. 591自售當然是賣低一點，把仲介費扣掉
2. 價錢開太高的話，人家根本連談的興趣都沒有。稍微參考一下周遭的實價登錄，算出合理的價格，然後加一點點 buffer，自然就會很多人來問了

以上是我上上個月在 591 自售的經驗，每個星期都有 5~8 組客人來看
一個月左右就以理想的價錢賣掉了

millionbonus

32分

7樓

millionbonus

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文章編號：44829318

THE666 wrote:
想的很完美，但沒有考慮到現實狀況，和買方、仲介的想法，
你要達到這個方法，最重要的條件就是，只賣三天。

誰在跟你只賣三天
就算只賣三天又怎樣
賣不出去當然是仲介能力不足，下次請加油

THE666 wrote:
不考慮仲介，只看買方，
幻想一下自己是買方，去看房，去出斡旋，你就知道你這方法問題在哪裡了。

我每次這樣搞有問題的都是仲介
當初要他降仲介費不肯
我給別人成交了才來跟我哭說做白工有多辛苦

THE666 wrote:
記住，買方也想買便宜，也不是只有一間房子可以選擇。

賣方想賣貴，也不是只有一個買方可以選擇
物有所值，仲介不能老是要屋主賤價賣屋，那是能力不足的表現
房屋買賣要是沒有仲介卡在中間污錢，買方就可以買便宜了

millionbonus

32分

8樓

millionbonus

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文章編號：44829393

ivor_lee wrote:
看了幾十個物件，
只有遇到一個是屋主自售。
大多都在價格上打心理戰，

真的是很無趣，
有時不禁會懷疑是不是就差那仲介服務費的差距，
使得屋主不知有人誠意要買房。

大部份屋主也想買賣單純
但就仲介想賺錢什麼手法都弄的出來
仲介想由交易中A錢所以把整個交易弄的處處是談判、心理戰、下狀況

要真的有屋主去591誠心自售
電話馬上被仲介call到爆
目的就是要封掉一般買方找到自售屋主的機會

98sherumi

24分

9樓

98sherumi

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文章編號：44830266

小弟二個問題請教
1. 房子若託付給仲介，又同時在591自售，591的開價怎麼作比較好呢？把4%拿掉當591開價嗎？有別的考量嗎
>>>>
(1)直接自售,仲介是妖魔鬼怪(一接觸就會中毒受傷,01房產版"反仲3神人"的話要聽)~
(2)6個月賣不掉,或是能忘記反仲3神人的勸世文,願意相信房仲業後再去找仲介幫忙吧~
##如果自己591自售也同時給仲介賣時,要統一訂價,仲介不是傻子可以隨便讓人耍著完(幫屋主抬轎,進而私下成交),想佔人便宜就是吃虧的開始~##

2. 現在開價應該要把價格拉高給買方殺，還是乾脆開略高於底價，省去來來回回，免得開太高把潛在買主嚇跑？
>>>>如果最後自售的話直接開底價~不二價~喜歡,負擔OK自然會買~