別老是把台北的房市當作整個台灣的房市來看好嗎?
發這種言論的心態, 基本上就跟投資客一樣, 不是大, 就是小, 反正賭一把有50%的機率
就算房價掉了, 房貸調高了, 敢買嗎?? 有算過原物料的漲幅嗎?
20年前, 透天三樓半一棟一百五十萬, 現在就算是地坪都不用錢
光建造一棟三樓半透天不用三百萬的成本嗎??
與其在那邊喊空, 喊多, 倒不如去找找好物件下手吧, 又或者把時間花在多賺點錢吧
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shiweilin wrote:
1.百年結婚潮退燒，自住需求大減
內政部長江宜樺今天說，在政府各項鼓勵生育措施努力下，今年1到6月結婚率、出生率都較去年同期增加1成。
你的自助需求減少的論點只有在一種情況下可以成立：本來預定明年結婚的人，全部都提前在今年結婚!
但，你如何證明有多少人是提前至今年結婚的? 以致於明年結婚率就會下降?
我相信延後至今年結婚的人應該會比較多，但為什麼去年房市交易量比較大，卻不是今年?
因此，我認為奢侈稅阻斷部分投資熱潮的威力，遠高於百年結婚潮即將過去
就算明年結婚率下降，但在今年出生率提高之下，接下來幾年不夠住的問題會慢慢浮現，導致未來幾年買盤逆勢增加
若說百年結婚潮帶來相對大的自住需求，那麼在討個老婆好過年的習俗下，年底購屋需求將明顯激增，價格將會明顯上漲(這群人中肯定有一大堆人都在等降價，但等阿等阿，等不到，最終還不是必須要買?)
又加上，受到奢侈稅影響，投資客買屋的意願大減之下，若在今年房市主要以百年結婚潮購屋者所買入，現在的房價反而將被廣大的自住客所支撐住!
若市場是以投資客為主要買盤，才容易出現崩盤的局面!
道理在於，房市崩盤時，難道自住客就要跟著拋售?賣掉後，還不是要租屋，豈不更麻煩?
因此，除非繳不出房貸，否則自住客才會賣屋，但在經濟被重創時，失業率10%就非常高，剩下90%繼續有收入的人繼續繳房貸的機率很高!
相反地，若經濟崩盤時，投資客本來就沒自住需求，當然是先賣先贏~
但，目前來看，經濟狀況依然穩定，投資客沒有拋售的急迫性下，百年結婚潮的購屋者最終都會被迫用現在的價格買屋的!否則，價格早出現明顯下修了，根本不用等到明年!
因此，我常說，奢侈稅的實施，反而有助於支撐住目前的房價~
透過奢侈稅的實施打掉很多浮額!
因此，我看不出來，過了百年結婚潮之後，頂多出現自住需求大減的現象，但房價必定會下跌的理由在哪?房價頂多不再繼續漲而已!
2.XX要到了，政府總要做做樣子
我先前已提過了，目前的景氣對策訊號已有持續下滑的跡象，雖維持穩定燈號，但出口出現連兩個月衰退的現象，你認為政府會發神經在此刻在拿大刀打房?
更何況，自有房屋的比率頗高，真的有幾個人願意看到房價崩跌?每個人都希望別的房子跌，自己的價格微持住!
你可以問問名下有三間房子的張金鶚，看他願不願意照市價減三成賣給你?
政府"真的"會為了少數沒房的人，賣力打房，打到民怨沸騰?
一直以來都是這樣的：房價高低都不是政府能夠控制的，但房價跌到某個程度後，政府會為了金融穩定，使出優惠房貸吸引民眾買房!
你有聽過政府什麼時候實施逼你賣房的政策? 奢侈稅又不是空屋稅?只要兩年內不賣就沒問題了!
空地稅只是合理化稅制，並不是額外增加的(以往只要規劃成停車場或花園菜圃等有使用狀態，可免繳土地稅!其他廣大自用住宅的卻要角土地稅???!!!)
還有，還有所謂的重購退稅(只要你新買房子的土地大於舊屋，舊屋繳交的增值稅可退回)，這不也很明顯鼓勵大家換屋，而且還必須要越換越大與越換越貴(若新買的小於舊屋，就不退稅!)
若真要打房，這個政策首先就要取消，真正增加換屋者的稅負負擔!
只要政府只作多，不會做空，房價是很容易被支撐住的!
3.市場上的有錢人，該進場的也都進場了，現在他們只擔心何時退場？
你怎麼知道?幻想的吧?
依據我所知，很多有錢人正在四處撿便宜勒!
永慶房屋的調查也顯示奢侈稅後，置產族快速崛起，特別是台北市，成交占比從2月後一路急升，4月份占比已逾40%。
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=235775
4.利率看漲，到時貸款利率也差不多3%了，進貨成本高
這又是鬼話!成本高?高多少?別笑死人了!
從2%提高至3%，才增加1%
有人會因為利息增加1%就趕快賠錢賣屋?
試想，1000萬的房子，利息增加1%，每個月才增加8千元，一年增加10萬
然後就會逼著屋主賠100萬賣給你?別作夢了!(賠10萬賣給你，你恐怕還是不會想買的!)
又加上，利率主要是隨著物價水準變化，而不是依據房價的!(房價根本沒被列入CPI消費者物價指數中的權重)
通常，若越來越多人錢太好賺，變得更有能力用更高價買東西，使得物價上漲得比較嚴重
( 這幾年，全球原物料上漲得很兇，主因就是新增買方(中國印度)的購買能力越來越強 )
也就是說，既然越來越多人錢太好賺，而導致央行要拉高利率，來壓抑需求，以平穩物價持續上揚時
按照歷史來看，就算利息被拉高至10%，房價不見得會跌，反而有可能會繼續漲
(1990年股市萬點崩跌至4千點之前，房貸利率高達13%，但在翻揚至13%之前，房價不知道漲了多少了!)
簡單講，利率跟房價並沒有絕對關係
有關的話，利率拉高房價降，那麼反過來說，利率降房價就該漲!
若說利率越高越能打擊房價，那反過來說，利率降至幾乎是零，那房價應該會噴出!
但許多國家利率已降到幾乎是零，那為什麼房價還是沒漲?更是沒噴出!
5.政府缺錢，房屋稅地價稅隨時看漲，搞不好調高到3% 哈
這個觀點更是不知道該怎麼說.....
稅率都是固定的(除非修法!你知道修法有多難?)，政府只能調公告地價!
然而，以一般三房住宅來說，不管是房屋或土地稅，很少有超過1萬元的(若是豪宅是很高，但人家繳得起!)
就算每年調漲10%，每年也不過增加1000元?這樣有增加多少成本?
就為了避免多繳1000元，就趕快賠錢賣給你?
前面也講過了，政府還有提供重購退稅，土增稅其實一般都是免繳的!
6.陸客自由行第一個月只有500人，已被人看破手腳
這更好笑!
陸客自由行所帶來的效應，本來就是慢慢浮現的!
哪有說，第一次來台灣，馬上就覺得要在台灣落地生根買房子?
建商的宣傳行銷手法看看就好~
但，你現在就說沒影響，會不會說得太早?
以香港為例，香港在2002年開放陸客自由行後，大陸人到香港買屋的比例，從2007年的15.2%上漲到2011年的38.1%，等於是每5戶中就有2戶是大陸人
http://money.chinatimes.com/news/news-content.aspx?id=20110704002423&cid=121303
另外，香港在2002年開放陸客自由行後，直到2007年才開始明顯有大陸人到香港置產
隨著ECFA的效益慢慢浮現(自從簽定起，3年後部分關稅降至零:這差很多耶!)，肯定會有越來越多大陸企業來台設分公司，會有更多來台長期居留的需求
當大陸人發現台灣的好(如果你自己不知道好在哪，我也懶得說)，希望在台灣有個房子，能夠常常來，而不是老是住飯店
這情況跟許多台商在大陸買房是一樣的!
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《【聯合報／記者孫中英／台北報導】金管會還在打房！金管會昨天表示，17家銀行，已要求這些銀行增提備抵呆帳準備，並訂出懲罰條款；若這些銀行今年底前無法降低不動產放款比重目標，金管會將要求銀行額外再增提呆帳準備。
金管會3月釘上17家不動產放款比重超過20%的銀行，要求提出改善計畫。金管會副主委李紀珠昨天表示，金管會委員會已決議，這些銀行應改善授信品質，增提呆帳準備，如果年底前無法達成銀行自己訂出改善計畫，要額外再提準備。
李紀珠表示，這17家銀行除了不動產「總授信」比重較高，金管會還調查這些銀行的不動產放款是否過度集中在中央銀行設定的「管制區」內（台北市、新北市），以及這些銀行是否都集中在房價飆高的這一、兩年之間放款。
如果銀行不動產放款都超過金管會設定的警戒區，銀行就要增提0.5%到0.75%的備抵呆帳準備。李紀珠表示，金管會還針對這些銀行增設「懲罰條款」，若這些銀行在年底前做不到自己提出的改善計畫，將要「額外」再提準備，增提的標準在0.1到0.25%之間。
銀行最高可能要再提列1%備抵呆帳準備。即每放款100億，最高可提到1億，大幅降低銀行獲利。》
《2011-07-29 01:05 工商時報 記者彭禎伶／台北報導
針對17家不動產授信集中度「超標」的銀行，金管會首度祭出「差別性矯正措施」。
金管會副主委李紀珠透露，金管會委員會已通過對17家銀行依不動產授信比重、授信地區、授信時間，分別要求增提不同0.5～0.75％的呆帳準備，若年底前仍無法改善，將再增提額外呆帳準備0.1～0.25％。」
據悉，銀行局已發函17家國銀，要求對房貸、修繕貸款、建築融資至少先提0.5％呆帳準備；若授信地點集中在央銀匡列的特定地區，或集中在98年後的授信，增提比率提高到0.6％；同時符合兩項特徵且比重過高者，最高增提0.75％。銀行局粗估，17家銀行將增提至少50～60億元呆帳準備。
同時，這17家銀行承諾金管會要改善不動產授信集中的情況，若到年底時不動產授信「不降反增」，銀行又說不出合理原因，金管會將再要求增提0.1～0.25％呆帳準備。
金管會4月發函17家銀行，要求針對房貸、修繕貸款、建築融資餘額占整體授信比重過高的情況提出改善計畫。上述17家銀行的房貸、修繕貸款、建築融資等餘額至少2兆元，但這些授信目前都屬正常放款，且算是第一類資產，若前先完全未增提準備，全數增提0.5％呆帳準備金，估計就要100億元，對銀行是沈重負擔，將減少銀行獲利。
金管會官員表示，今年起所有銀行必須對第一類資產，即目前仍還款、付息正常且無拖欠紀錄的放款，增提0.5％的呆帳準備，這部分金額近300億元，已分3年實施。
但大部分銀行都是針對小額信貸、風險較高放款先多提準備，房貸多未提呆帳準備，這次銀行局則要求額外針對房貸、修繕貸款、建築融資至少加提0.5％的呆帳準備》
政府這個動作靜悄悄地(這個只佔了很小的新聞版面)，不會引起太多人關心，但這個動作很切中標地，銀行房貸動輒百億計，別說增提1%，就是增提0.5%就已是很大的負擔，現在是17家，漸漸的你會發現，市場上已沒有低利率的房貸可借，銀行只好縮銀根，市場活水少了，水就會變貴，水變貴了，想買房的人就會變少。
這個消息在目前不會對房市有很大的影響，但當銀行開始搶存款，就會引發升息，利率升到了個臨界點，房價修正會開始劇烈些，我只知道市場上已有銀行房貸利率超過3%，將來可能會更多吧。
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文章編號：29711148
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文章編號：29711175
nVidia_X wrote:
==> 只有跟著喊多喊燒, 才會加速泡沫化, 一直看空, 加上諸多管制措施, 只會讓時間拉長. 如果選前沒有打房, 選完應該要再爆個量, 也許一年漲個20%, 那時我才覺得比較有條件泡沫化. 不過政府應該很不樂見這種情況, 想辦法維持持平或緩跌才是符合中長期利益吧(軟著陸+房貸減肥+資金投到其他地方)...(恕刪)
難得看到mobile01上有人發表了頭腦清晰的評論!
正是因為奢侈稅實施，房價反而不會崩盤!
因為，政府一連串對投資客的緊箍咒，已大幅打消投資客進場買屋後短期轉售的意願
如此，當房價從每年漲20%，降低至5%時，國民所得增加(GDP年增5%)有機會慢慢跟上房價時，房價是很容易被支撐住的!
相反地，就像失速的火車，越開越快，才可能出軌!
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