這陣子在台北市看到一間老公寓的5樓(40坪), 權狀中約有6坪的"屋頂突出物",
而在頂樓確有一間6坪的小套房...
假設這間公寓的合理單價是 50萬/坪,
想請教, 這6坪的屋突出物應該以 50萬/坪 來計價嗎?
因為我認為屋頂突出物的使用性, 不比正常樓層, 不應以 50萬/坪 來計價,
但我也不知道該怎麼估算...請有經驗的大大協助一下...
100/11/24更新---->>>>
小弟找了4家銀行估價, 皆表示最多僅能以1/3價來估屋頂突出物的部份,
但屋主表示能皆受我出的單價, 但仍堅持屋突部份要100%計價...所以總價來回差了200萬,
因此只好謝謝不聯絡了~~~
1.屋突部份沒有內含土地價值
2.屋突不好使用,又要多爬一層樓,真的拿來使用還怕被人告
3.屋突屋況差,要更費心力及金錢去照顧與維護
基於上述問題, 我堅持以1/3計價。
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mlmt wrote:
一般建物估價，要把土...(恕刪)
謝謝您, 看來要實際估價頗複雜...
其實我會發問的目的並非要去精算(當然能精算更好啦, 但看起來有點難度), 主要是因為...
我最近對台北市的一個物件進行出價(以下數據為類推),
該區域公寓行情為50萬/坪,
物件是公寓的5樓, 另有頂樓加蓋6坪,
權狀登載著 主建物+陽台+公設共34坪, 屋頂突出物6坪,
我之前查到有大大說屋頂突出物以1/3價計算,
因此我以 50萬/坪 向對方出價, 出價總價為1800萬(50萬*34 + 50萬*6*1/3),
但仲介認為我這樣出價是 45萬/坪, 不符區域行情...(仲介的言下之意是應該要出2000萬)
我不知道用1/3價去算是否合理, 但我覺得用100%去算, 是不合理的, 理由是...
1.屋頂突出物應該沒有土地持份。如mlmt大所言, 就沒有土地成本了, 價格當然不比5樓, 嚴格來說, 屋頂突出物也只是有"合法使用權"罷了!
2.頂樓加蓋只是加強磚造, 應該不是鋼筋混凝土, 如mlmt大所言, 價格也應不比5樓
3.頂加問題多, 包括樓層、安全性、防水防晒等問題...價位本來就不應該等同於5樓去計算
當然啦, 怎麼開、怎麼算, 最後都取決於屋主要不要買單...
去算這些有時候也只是希望穩住立場、多個能夠說服屋主的理由罷了。
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mlmt wrote:
沒看清楚您的問題，造成困擾，如果是違建的話...
不會造成困擾啦, 反而要謝謝您提供的各種資訊。
只是當屋頂突出物有被登載在權狀上, 理應不算違建吧!?
依照es_mato大的說法, 要在未依規定使用的情形下才是違建。
而也許裡面多了個馬桶和淋浴間, 它就算是違建了...
那是不是拆掉衛浴就好??? 如不能住人, 那麼是否可以當倉庫使用???
如果都不行, 那登載在權狀上變得一點意義都沒有...
其實目前我也被搞得很混亂說...
如果可以, 我也很想依您的公式、或者參考"不動產估價技術規則"去精算,
但很無奈, 重點是要讓仲介與賣方接受我的價格,
不然我算得在精也只是妄然, 可不是嗎? 哎~~~
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