用投資房產的方式投資股市

我在想為什麼很多人投資房產會賺錢，歸納出二大原因
1.高槓桿：1000萬的房子用200自備款加800貸款就是5倍槓桿，一般人買房2～10倍槓桿都有
2.買進持有：因為自住需求且房產變現不易，持有期間一般很長，基本以10年為單位
第一點放大財務槓桿可以讓獲利極大化，但須控制在可以負擔的範圍。第二點買進持有20年以上，不因為短期漲跌而迷失，著重長線獲利。這二點我認為是大多數人買房賺錢的原因。

假設我用同樣的方式投資股市，就當作買一間房子收租，200自備款用自住房抵押800萬(金額純屬假設，要量力而為)，買進1000萬股票持有20年。股票標的因為不會選股也不懂產業發展趨勢就保守點買0050，持有20年用股利繳房貸(相當於租金繳房貸)，0050這幾年平均殖利率大概3％，房貸大約2.5％以下，中間的利差有獲利的機會，股利不夠繳就自己貼，不考慮進場點，這樣20年後是否能有獲利？

我自己想這樣做的風險如下：
1.利率風險：雖然現在是低利環境，但難保哪天房貸利率不會超過0050殖利率。

2.台灣經濟邊緣化風險：主要是被大陸經濟邊緣化，20年後台股區間是否依然像現在是在大約5000~10000點循環，還是下降到3000點至7000點循環？

當然以上風險買房也是會有，買房還多一個地段選錯風險，有人考慮過這樣的投資方式嗎？