妹妹最近在找房子，剛好同事鄰居要賣，雖然房子已經是近30年的透天，但在學區又離捷運近，本來價格也談差不多，但屋主說，土增稅部分，希望妹妹可以負擔一半，想請問要怎麼跟屋主談，因為這屋主已經不能用一生一次，土增稅價格應該蠻高。
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###一、先釐清關鍵數字：土增稅到底多少？
####1.要求屋主提供稅單估算
-土增稅計算公式：
稅額=土地現值增值額×稅率－累進差額
-請屋主出示：
-當年買入的「土地公告現值」
-目前的「土地公告現值」
-前次移轉現值（可查謄本或稅單）
####2.快速試算範例
-假設：
-30年前買入土地公告現值：100萬元
-現在出售土地公告現值：500萬元
-增值額：400萬元
-適用稅率：20%（持有超過20年，稅率20%~40%）
-土增稅約：80萬元（400萬×20%）。
→分攤一半即40萬元，需評估是否影響總預算。
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###二、談判策略（從法、理、情切入）
####策略1.法：強調稅負法定歸屬
-明確告知：
>「根據《土地稅法》，土增稅應由『賣方』負擔，買方依法無義務分攤。」
-底線：
若屋主堅持，可要求「總價含稅」或「降低房價抵銷稅負」。
####策略2.理：用市場慣例說服
-舉例：
>「附近同齡透天交易，通常由賣方全額負擔土增稅，我們願意以市價購買已展現誠意。」
-籌碼：
若屋主因稅金猶豫，可提「買方配合縮短交屋期」換取讓步。
####策略3.情：凸顯自身優勢
-打情感牌：
>「您同事也說您人很好，我們是自住非投資，希望您能成全。」
-替代方案：
若稅金過高，提議「分期付稅」或「提高頭期款」減輕屋主壓力。
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###三、替代方案（折衷做法）
####1.總價包稅，但壓低成交價
-例：原價1,500萬+稅80萬=1,580萬（屋主實拿1,500萬）
→改為「總價1,540萬含稅」，屋主實拿1,460萬（等於買方分攤40萬）。
####2.約定稅金上限
-例：「買方最多負擔20萬元，超出部分由賣方支付。」
####3.要求屋主用「一生一屋」優惠
-若屋主符合條件（持有6年以上、設籍且無出租營業），稅率可降至10%。
-協助屋主查詢是否符合資格，降低雙方負擔。
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###四、簽約注意事項
1.明訂稅負分攤比例：
在契約中寫清「土地增值稅由買賣雙方各負擔50%」或具體金額，避免爭議。
2.保留尾款控管：
留部分尾款（如10%）於交屋後支付，確認稅單繳清再撥款。
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###五、若屋主堅持不讓步？
-評估總成本：
將稅金加入總價，比較附近行情是否仍划算。
-考慮放棄：
30年老屋可能還有隱形成本（如結構補強、管線更新），需整體衡量。
建議妹妹以「總支出」為判斷基準，必要時可透過房仲協調（即使私下交易，付費請仲介協助談判也值得）。
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以上AI幫你答覆。你自己斟酌。
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贈與給配偶使用配偶的一生一次可以，另外還有一種叫「一生一屋」使用次數不限但需設籍滿6年無出租，可以自行查看看
