169分

樓主

個人積分：169分

文章編號：29144990

新古屋VS中古屋

最近看到兩間大樓覺得還不錯
一間是2年的新古屋開一坪15W..配B3的機械車位
一間是12年的中古屋..屋況還不錯...開一坪10W..配B1平面車位
權狀坪數差不多...12年的室內多4坪左右
兩間開價差了約200W..管理費一個月差500塊左右
本來想說買中古屋可以多一筆裝潢費又是平面車位
但友人說12年中古屋住個15年之後就很難脫手了
所以想問一下大家的意見
（怎覺得房子看越多，想的越多越難下決定）

2011-07-08 10:14 #1

文章關鍵字

古屋 vs 中古屋

alumee

133分

2樓

alumee

個人積分：133分

文章編號：29145538

carlus91 wrote:
最近看到兩間大樓覺得...(恕刪)

如果你未來有可能會賣屋的話,3房以上建議一定要有車位,2房也是有會比沒有好,
畢竟車位自己不停也是可以出租出去的,買了並不吃虧,
而且高雄的機械車位不管上中下,大多都屬於坡道機械(坡道進出機械車位),相對來說已經算很便利,
中北部建案更差的升降平面(機械進出平面車位)及升降機械車位(機械進出機械車位)都非常普遍,
雖然這年頭有車的家庭不少,
但高雄地區平常上下班開車通勤的比例並不算多,
很多家庭甚至都是下雨天才開車,
預算有限下,坡道機械車位也是比較經濟的選擇

車位價格每間大樓不太一樣,
也不是想買就有人賣,
我買的建案也在美術館北區,
因為車位出租行情不錯,所以有部分住戶開原價(68W)以上想多買一個機械車位(上或下)都沒有人賣,
室內坡道車位夠不夠大,車位出租行情好不好,位置好不好停,距離近不近,車位/總戶數的比例,附近有沒有便宜的露天停車場,旁邊有沒有留走道空間...,這些因素都會影響價格,
如果是位置不好停又貴的平面車位,跟好停又較便宜的機械車位,你覺得哪個比較划算?
美術館區雖然有一些私有停車場,
但未來仍有可能會做其他用途,
車子停路邊當路霸畢竟是違法的,以後被嚴格取締的機率也很高

就算平面或機械車位也有分大小,
車種限制為5.1m以上,寬2m以上的大車位
會比車種限制為長4.8m,寬1.8m以下的小車位好很多
要注意地下停車場受限於空間,有些會用成本低,缺點較多的油壓缸後懸臂式機械車位,
通常載重只到1600公斤

車位夠不夠大,好不好停,距離近不近,旁邊有留走道空間最重要
如果是位置不好停的平面車位,跟好停的機械平移車位,你覺得哪個比較好用?
其實很多投資客便宜拍下沒有車位的物件後,
會再去跟住戶買比較不好停,出租行情不好的平面車位或是好停的機械車位綑綁銷售,
這中間利潤其實還蠻大的

通常開挖三層的建案幾乎都是全平面車位規劃,
車位價格平均會比較便宜,
但要注意的地基是不是成本及施工時間較多的<筏式基礎連續壁開挖>,
如果不是的話,不如買開挖兩層而是的建案,結構承載會好很多

一般平面及機械車位混搭的建案,
平面車位通常會比較少,而且B1的會比B2多,會先被買光很正常，
不過車位的價格與坪數最好還是獨立出來看,
這樣對於總價的計算比較不會混淆,
另外車位價值也可以出租的投資報酬率來計算

最近一些附近難停車的新建案連機械車位都開到近百萬,
重點還是看車位價格及差價能不能接受,
車位出租行情好不好,位置好不好停,距離近不近,車位/總戶數的比例,附近有沒有便宜的露天停車場,
平面車位價格不高當然優先選平面,
價格過高,若是經常需要開車的我也同意買平面是好選擇,
但出門不常開車,近距離機車代步,只需要有個室內停車空間的購屋族還是很多的

比較要注意的是B1機車車位有沒有配到最少2個,
高雄住三房的家庭有2台以上機車是很正常的

舉例來說,我買的建案(美術館區)車位出租行情:
坡道機械上(B2)=下(B2)=(2300-400)NT/月,坡道機械中(B2,平移)=(2500-400) NT/月,
坡道平面(B1)=(2800-300) NT/月坡道平面(B2)=(2700-300) NT/月,
就算上或下層出租改租機械中或平面車位,差價也沒多少,這樣2個機械上或下車位的投資報酬率反而比1個平面車位好

機械車位如果是平移的就跟平面使用上沒多大差別,
至於2~3層上或下的車位,若是建置成本高及空間需求高的<鋼構馬達鏈條式>那也還不錯,
穩定,便利,速度,安全性及保養維護成本會比油壓缸後懸臂的好很多,
近年的機械停車設備車台版設計已經不會有早年下層會被上層低到油或水這種鳥事

avexxeva

16分

3樓

avexxeva

個人積分：16分

文章編號：29146101

如果室內條件難分軒輊,難以抉擇
不妨再從附近環境. 地段潛力等面向去思考...
應該就會有答案...
祝早日買到心目中的理想住宅

carlus91

169分

樓主

carlus91

個人積分：169分

文章編號：29149225

車位是各配一個...一個是平移、一個平面
中古的是比較靠近鳳新高中的學區
新的是光華國中的學區

中古的優點是客廳大，公設較少..但浴室很小
新的是浴室雙開窗、浴室比較大、面大馬路，但客廳、主臥很小

labbs

71分

5樓

labbs

個人積分：71分

文章編號：29160559

alumee wrote:
車位的價格及坪數最好...(恕刪)

亂講
新建案明明都平面車位第一個賣光
都剩下不好的單位配機械車位賣
很多人買房只考慮平面車位
不然你看那些二手屋網標題幹麻特別強調平車？
搭機械車位的房都比較難賣

alumee

133分

6樓

alumee

個人積分：133分

文章編號：29160902

labbs wrote:
亂講新建案明明都平面...(恕刪)

通常開挖三層的建案幾乎都是全平面車位規劃,
車位價格平均會便宜許多,
但要注意的地基是不是成本及施工時間多的<筏式基礎連續壁開挖>,
如果不是的話,不如買開挖兩層而是的建案,結構承載會好很多

一般平面及機械車位混搭的建案,
平面車位通常會比較少,而且B1的會比B2多,會先被買光很正常，
不過車位的價格與坪數最好還是獨立出來看,
這樣對於總價的計算比較不會混淆,
另外車位價值也可以出租的投資報酬率來計算

最近一些附近難停車的新建案連機械車位都開到近百萬,
平面跟平移使用上其實已差異不大,
重點還是看車位價格及差價能不能接受,
車位出租行情好不好,位置好不好停,距離近不近,車位/總戶數的比例,附近有沒有便宜的露天停車場,
平面車位價格不高當然優先選平面,
價格高,若是經常需要開車的我也同意買平面是好選擇,
但出門不常開車,甚至下雨天才開車,近距離機車代步,只需要有個室內停車空間的購屋族還是很多的,
就算不喜歡機械車位,出租出去的價格也不一定會跟平面差太多

比較要注意的是B1機車車位有沒有配到最少2個,
高雄住三房的家庭有2台以上機車是很正常的

12年的中古屋.都經歷過921地震了,
舊法規的耐震系數也比較低,
管線也都舊了,
建議還是再找新一點的比較好

以下是建商、代銷或仲介不會主動告訴你的注意事項，依個人經驗整理出50點比較重要的，建議可以依這些條件有無來議價，因為若有太多下述瑕疵不管在哪個區段房子都不好賣，當然不排除有買主較不在意或沒注意到某些個別的條件，所以房子還是賣得掉，只是自然單價就會比別人便宜不少:

1.低樓層2~4F(容易有管線問題)或數字忌諱樓層(4、13、14)
2.面中庭或沒景觀視野
3.西曬
4.房屋格局或通風採光不好
5.房間總坪數或個別房間過小
6.公設比過高或虛坪灌水過多(陽台、雨遮、室內柱、管線間、車位坪數等)
7.風水較差(如路沖、穿堂煞、壁刀)
8.社區管理不好(如管委會不盡責或沒經驗)
9.戶數超過300戶(缺點多，大部分人不喜歡戶數多的大樓)
10.小坪數套房、二房規劃太多(影響住戶平均素質；且租客相對較多、出入較複雜)
11.大樓非面路(10米以下)，大廳前也未做迎賓車道
12.大樓外觀及中庭、門廳、梯聽設計不佳
13.大樓建材及室內建材選用不理想
14.有資金壓力、口碑較差、資訊較不公開的小建商的案子
15.施工品質不佳(設計及工法差、偷工減料、蓋的速度過快...等)
16.地點較偏僻(生活機能不好)或離通勤車站步行距離遠
17.回字型連棟密閉式建案(消防車進不來；中庭不通風，味道不容易散去)
18.不遠處有嫌惡設施，如:核電廠、工廠、鴿舍、市場、變電所、廟宇、加油站、資源回收場、高架橋....等
19.學區不好,總量管制或學校步行距離過遠
20.沒汽車位可買
21.機車位數量每戶配置不到1個
22.建商將個別棟別全部陽台外推或移作室內(屋主必須承擔違建之責)
23.附近有河、地勢較低或排水較差，容易淹水
24.臨海或臨斷層帶,海嘯地震災情較大
25.用不到的休閒公設過多導致公電支出及管理費偏高
26.廁所沒浴缸及花灑等淋浴設備
27.廁所都沒開窗
28.屋齡太大或是921大地震後耐震法規出爐前就核發建照開始興建的建案(耐震係數標準低或經過摧殘)
29.資訊不完整(建案相關資料、建築服務手冊等)
30.屋況不佳或缺少許多感應卡、鑰匙等配件
31.大廳出口、停車位或車道出入口與電梯出口距離過遠
32.區域平均地價或房價行情偏低
33.大樓內曾經發生自殺或兇殺案(廣義凶宅)
34.大樓附近曾經發生火災
35.超過300戶卻只有單車道設計
36.建商或代銷公司曾經亂賣，有的人買得特別便宜，有的人買得特別貴
37.區域空氣品質或水質不佳(鄰近汙染源)
38.區域內治安不好，常有竊盜案發生
39.位處舊社區，老舊建築過多，人口平均年齡較高
40.附近車流量大、鄰狹窄街巷或交通動線不佳
41.附近馬路噪音大、有砂石車經過或有工地施工
42.附近有八大行業進駐
43.同建案中不同棟有些蓋的不一樣高(耐震度較差)，蓋的不方整或有地勢高低起伏
44.該案已出現少數法拍屋或拋售房子的屋主過多
45.爛尾樓(地基曾經閒置多年，鋼筋外露)
45.有住戶自行外推陽台或加裝窗台、鐵窗、遮雨棚，影響大樓外觀整齊
47.非獨棟規劃(連棟式建案)
48.垃圾處理或資源回收規劃不佳
49.投資客比率過高
50.開價高於區域行情太多

alumee

133分

7樓

alumee

個人積分：133分

文章編號：29187348

alumee wrote:
通常開挖三層的建案幾...(恕刪)

就算平面或機械車位也有分大小,
車種限制為5.1m以上,寬2m以上的大車位
會比車種限制為長4.8m,寬1.8m以下的小車位好很多
要注意地下停車場受限於空間,有些會用成本低,缺點較多的油壓缸後懸臂式機械車位,
通常載重只到1600公斤

車位好不好停,距離近不近,旁邊有沒有預留走道空間最重要,
如果是位置不好停的平面車位,跟好停的機械平移車位,你覺得哪個比較好用?
其實很多投資客便宜拍下沒有車位的物件後,
會再去跟住戶買比較不好停,出租行情不好的平面車位或是較好停的機械車位綑綁銷售,
這中間利潤其實還蠻大的

carlus91

169分

樓主

carlus91

個人積分：169分

文章編號：29215612

中古屋那間岳父大人確定是打槍了...
今天去問了一下仲介...
新古屋那間好像沒有每戶都配固定機車位
機車位好像短缺20～30個
問仲介他是說管委會有在爭取...
甚至跟建商買剩下的平面車位劃分成機車位...好怪喔
原本還勉強可以接受機械車位...打算今天就要下斡旋了
但機車位下班後要用搶的？.....

所以今天下班後又順路去參觀了之前被我批評的要死的陽光西班牙...@@
找喜歡的房子真辛苦

carlus91 wrote:
最近看到兩間大樓覺得...(恕刪)

新古屋VS中古屋

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