魏至聖 wrote:
....這樣北高可能形成兼具百貨與綠地(愛河之心+凹仔底公園+美術館+蓮池潭)和交通(高鐵+國10)的優質住宅區...(恕刪)
好說 好說 全高雄最優質的住宅區... 這住宅區的範圍還真大喔.........
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魏至聖 wrote:
這樣看起來大概到20...(恕刪)
簡單說,未來商圈或賣場就是要"好停車"
漢神本館,大立,大統,遠百,三越,sogo,在停車上都是出局,不是收不收費的問題,而是等多久才能進去
漢神本館我好久沒去了,看電影去夢時代(順便買個東西衝一下營業額外)
夢時代停車不用錢才是消費者會想去的一大誘因
等左營有間像樣的電影院後,基本上夢時代我就不會特地開25km去了
為什麼北高發展是往上(我可沒說南高往下唷),很簡單~
前鎮以南的人口數是多少,左營以北的人口數又是多少?
當非原高雄市的人搭車或是開車要來百貨公司時,肯定是方便為優先,再來就是週邊好不好逛,或是省點路費
夢時代除了遠以外,看不出缺點,因為有高速公路
大立,漢神本館應該是外地開車或是騎車族群裡面,最晚能夠到達的百貨公司,好處是櫃多(當然漢神LV搬家也透露一些訊息了,大立還好有精品,不然我根本不會再踏進去)
漢神巨蛋離高鐵站/國10近,有捷運,以及夜市,還有好停車,也沒什麼缺點
三越/sogo/遠百基本上互蒙其利,但都不夠大間,遠百好在有威秀,不然也會下修很多
高鐵三越美食街太弱(週邊沒得吃呀),只有車站客的誘因,失敗,除非生個影城,肯定一飛沖天,至少會比遠百好
財團要開賣場這幾年已經做了太多決定了,南高空地就是這樣而已,台北都更都可以慢成這樣
那些老透天會繼續屹立不搖50年的
2011年---2010年
1.漢神本館：84億---85億---83億(09年)---86億(08年)---100億(07年)
2.漢神巨蛋：74億---66億---63億
3.大遠百：33億6千萬---31億---26～27億(連三年)
4.新光三越左營：32億---29億(4-12月)
5.新光三越三多：21億---24億---26.5億(08年)---29億(07年)
6.統一阪急：20億(2010年18億)---夢時代+阪急 77億
7.太平洋崇光：18億---18億---20億(08年)
8.大立精品：17億---21億
9.大統和平：16億5千萬---18億
10.大立百貨：16億2千萬---17億---20億(08年)
義大世界 2011未知,可能超過40億---15億 (6-12月)
哪邊在成長應該很容易看出來吧
我甚至認為,同一家百貨公司,南北各開一間,北邊的營業額贏過南邊也不意外
關鍵也跟上面說的一樣,人多有題材就是當王
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雖然以前也會就政策先知而搶地佈局
不過基本上還是專注在本業
不像現在則反過來
往多元橫向的土地開發為策略
用原本低價植的土地
換可怕的變更用途級數成長利益
商場開發是模式的起頭
現在的作法，與公部門"協同配合度"更高
把財團發展與城市發展包裝成共同體
這樣的現象
好到誰壞到誰
需要更深入的思考
商業的機能是城市的多元需求之一
不是全部
財團已經從工業區入手轉成高強度開發的重商業區使用
並以商場開發養土地價格
再多元推出房地商品
近年來幾乎各大開發計劃以商場、飯店養高級住宅成為模式
而高雄傳統的百貨品牌
就"安靜"多了
不過
一個商業開發的成敗
影響很大的是規劃及規模
規模大比較有號召能力吸引更多資本
只是合不合理的問題...
規劃要好
以日系的公司最在行
巨蛋的發展
主要來自區域的必然
人口到一個密度與總數
潛藏的商機及生活習性的改變就造成與南高不同的景像
過往北高已經不能叫北高了
應該正名為中高
高雄的都會商圈必須再細分出幾個次商圈來看
從這個角度來看
小區域太密集的城市更新投入過多資本
(其實也只有少量是從口袋拿出來的，大多是被整體"感覺"創出的價值，充分或過度的槓桿)
不一定是好事
商業發展到一個程度
可能就是生活的敗像浮現
小小例子
師大商圈就是
(不過真相也不一定如表現出的生活品質問題)
我想更冷靜去看待一個大的開發計劃
高雄的整體胃納是多少
新的出現，舊的被取代的市場多少
公部門有否全力支援這種"市民看起來好像地方很有發展"的感覺的必要
是否市庫利多但市民的生活成本高漲
有錢的影響少
但大多數小康或拮据渡日的會被如何排擠
一人只有一票
但總得要有基本的生存權
把利益都押在那些養政府的人
說實在
長遠來看不是最佳方案
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