京城「新世界」土地+建物成本分析

derekyu928 · 2021-03-15T12:37:07+08:00

近年建商主力推案與區域價格變動，明顯看得出來風向，籌碼多的人說了算，連國泰都已買地要推新案了，風水輪流轉。以下為京城「新世界」估算數字，有興趣的人，請自行斟酌。京城「新世界」簡介京城「新世界」找不到建照，但有總樓地板面積與建蔽率，只差在「未計入樓地板面積」的陽台，估算誤差值，在大數據之下，結果與實際值差異非常小，仍有參考價值。RC，地上29F，地下6F，1幢，1棟，524戶住家，8戶店面，1戶辦公室，基地面積929.28坪，建蔽率50.76%，商四，容積率630%，總樓地板面積16112坪，未計入樓地板面積之陽台約1362坪，總建築面積17474坪，平面車位311個。預計容轉=30%*630%*929.28坪=1756.3坪平均32.8坪/戶（含0.58個車位）土地購入：100/11，853.96坪，共8.9億，平均104.3萬/坪，假設剩餘無記錄的75.42坪同價則，929.28*104.3=9.69億公告連結假設土地容積成本5.95萬/坪/容積1/2為土地容積移轉878.15坪*5.95萬=5225萬代金部分，前鎮區愛群段2747地號，公告現值約638255元/坪，929.28坪，商四，容積率630%，基礎總容積5854.5坪。另一半用代金來繳1/2*929.28*638255*1756.3/5854.5=8897萬預估移轉容積成本：移轉土地+代金=14122萬=1.41億預計完工113/09，約13年，土地資金成本，假設年息2%，（9.69+1.41）*1.2936=14.36億可銷售建物土地成本：14.36億/17474坪=8.22萬/坪新建工程造價：20.14億公告連結公共比：35.8%設施：接待大廳、空中花園、會議室、閱覽室、視聽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、KTV、信箱區、曬被區、Lounge Bar、宴會廳、圖書/交誼廳、運動Bar、更衣室(浴廁)、洗衣坊、戶外運動區、水錶區、烤肉休憩區可銷售建物營造成本=20.14億/17474坪=11.53萬/坪建物營造間接成本（設計、監造、管理、雜支）15%，20.14*0.15=3.02億總成本（土+建+間）=（14.36+20.14+3.02）= 37.52億可銷售建物總平均成本=（土+建+間）/總建坪=37.52億/17574坪=21.35萬/坪