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沒看條文之前我還不知道區分所有權人會議是由起造人(建商)來召開.
首先研究我們的透天社區到底是否適用公寓大廈管理條例呢?
根據公寓大廈管理條例:
第 53 條 多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。
OK! 所以我們社區適用公寓大廈管理條例. 既然適用了, 那麼再來看內容:
第 28 條 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。 前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區 分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時， 起造人應就同一議案重新召集會議一次。 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選 管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。
重點是這裡: 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時， 起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備
這理說白了不就是起造人(建商)應該要召開區分所有權人會議? 並且成立管委會或推選管理負責人(主委).
那我們何必傻傻的想盡辦法去找所有的區分所有權人? 這工作是起造人(建商)該負責的啊啊啊啊啊~
條文都還說明了"區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人"
三個月內要招開耶, 現在也已經超過三個月了吧?
如果現在建商無所作為,是否說明了兩種狀況:
1.騙大家都不懂
2.就是不想處理
那...我們的起造人=建商 是哪一種?
我們可以開會先討論壹些大家想討論的事項,不過區分所有權人會議的召開是起造人(建商)的工作呢!
但是公寓大廈管理條例有63條, 我沒有全看,只看了一點點, 不知道有沒有疏漏的地方就是了.
歡迎大家來研究來找碴!
備註: 乾脆直接拿第28條去問建商, 你們到底要怎麼處理? 省得他們都推來推去顧左右而言他.
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來來來...我發現了這個.
第 47 條 有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。 二、住戶違反第十六條第一項或第四項規定者。三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責 人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。
看到沒,重點在這裡:
有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一 萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或 不履行者，得連續處罰： 一、區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務者。
也就是說建商違反第28條將被處3,000~15,000之罰緩,可連續處罰.並且主管機關可以令建商
限期改善或履行義務.
所以我目前看起來的白話文結論是這樣(法條跟判決書都寫得很文謅謅):
1.當本社區超過一半的房屋交屋後,建商(起造人)就應該要在三個月內招集屋主(區分所有權人)開會
以成立管委會或是推選一位屋主成為主委.並且向主管機關報備
(我們要去查一下是否已經超過一半的房子已交屋,只要已超過一半那我們就站得住腳)
2.如果已交屋的屋主不到三分之二出席會議,建商應該要就同一議題再開第二次會.
總之要2/3的已交屋屋主參加才行.
(此處盲點是如果第二次還是人數不足,那第三次開始建商是否就可以不管了?法條無規定)
3.如果建商違反第28條,也就是沒有找已交屋的屋主招開會議,
那麼主管機關(高雄市政府工務局建築管理處)可以罰建商3,000~15,000的罰緩,可以連續處罰.
並且令其限期改善或履行義務.
打完!收工!
現在就看我們要不要去打小報告啦~找誰打小報告?
Ans : 高雄市政府工務局建築管理處
連絡方式請見此 http://build.kcg.gov.tw/?strurl=aboutus/intro2.htm
所以我所想到的處理流程是:
1.確認三期已有一半的房屋已交屋.(臨路的房屋到底算不算在成立的管委會內? 這我很疑惑,因為臨路並沒有需要共用的設施,例如:社區大門, 也不需要統一管理.若是用我自己的看法,臨路並不需要成為管委會的規範內,也就是只有在社區內的才需要,也因此管委會應該是只有包括社區內的住戶,不知道大家的看法為何?更期望可以看到臨路的鄰居表達你的看法)
2.當第一點已確認後我們可以先去找建商,問他們要何時開會成立管委會,如果建商有善意回應,就照辦就好.
3.沒有善意回應, 那就去打小報告啦.
4.若是打小報告的部門袒護建商, 到時候再來使用黑暗兵法.
備註:可以準備第28條、47條、53條的條文去找建商,不用鬧也不用吵,一切照規章來走就好.
以上是單純的理想化處理方式，尚未考慮到風俗民情,不可抗力,社會黑暗面等因素。
K sir!!最近比較忙, 我有時間再去找你研究一下!
