泰嘉『水雲川』與皇龍『天席』抉擇

目前在九份子重劃區看中『水雲川』與『天席』，夫妻倆在這兩個建案做抉擇

水雲川是因為雙衛浴有對外窗和淨水裝置、天席則是看有版友說皇龍建材比較好又隔震

想請問各位前輩能否給予其他建議？畢竟買預售屋還是希望能把風險降到最低謝謝指教

P.S 原本想買水舞川(因為離學校比較近)，但太晚才開始看房子，注意到的時候已經賣光了

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kyova

802分

2樓

kyova

個人積分：802分

文章編號：72125250

預算考量的話，的確是水舞川CP值最高。廣告戶14.8萬，其他成交價15~17萬左右。

水雲川跟天席各有優缺，看個人選擇。泰嘉是高雄來的建商，不算一線。而皇龍過去的評價也有好有壞。不想賭工程品質的話那當然是富立子公司築立的詠泉津最好，但也比較貴，而且也沒有制震隔震，另外較好的兩房格局A8已賣完，且貸款成數只有6.5成。

制震和隔震或許成本一坪可以差到1萬左右，但隔震未來損耗的更新成本應該也較高(好像也有不用更新的)，至於效果當然隔震較好，看你願不願意負擔這差價，當然有可能住在裡面根本感受不出明顯差異。若選制震，也有人說避免低樓層，有可能牆壁破壞程度較高，或許提高漏水機率，但這種完全是看運氣，且樓層一定有價差。泰嘉的樓層價差很小，皇龍較大。

建材或設備部分其實總價上根本沒差到多少(例如廚具、衛浴、門窗，有些也才幾萬塊。水泥磅數或鋼筋密度可能也不會差太多)，施工品質的差異絕對遠超過這個差價。這就要實際探訪他們之前建案的住戶問問看才清楚。網路上評價不見得準，可能是自己人留言拉抬，或是敵對方惡意攻擊。住戶也不見得就真的準，有可能為了不影響房價而不說實情，又或者是問到的個人太過龜毛，畢竟就算頂級建商也是會有漏水或其他瑕疵，有時候真的是一分錢一分貨。

泰嘉有強調防水保固5年，地壁磚3年。皇龍似乎沒有，你可能要自己問問看。

官方數據，泰嘉239戶，皇龍142戶，都還算是正常數量。戶數太少則公設比高，分攤的開銷大。皇龍好像都沒做游泳池，公設也比較少，所以相對支出較少。泰嘉有游泳池和水景，公設也較多，總開銷可能比較大，但戶數多很多，所以平均分攤支出可能更少。戶數少則人員進出較不複雜，管委會爭執也相對少，另外將來想要脫手售出時也比較少賣家競相砍價，會相對保值。這點要看個人取捨。

格局上個人認為泰嘉稍微好一點，都有採光通風。皇龍開門旁即廁所，且沒有採光通風，但也有人不忌諱這點，注意抽風設備即可。皇龍的三房應該是真的三房，坪數應該也較大(相較於水雲川的37坪以下格局)，公設比應該較低。而泰嘉分為40坪的2+1房跟50坪真的3房，這就要看總價預算和實際需求之間的取捨。兩建案的廚房和餐廳位置都較尷尬或過小，想要弄個中島有點困難或太過狹隘，若想要客變亂改格局則有可能動到管線甚至造成以後漏水、影響鄰居或上下樓層，要謹慎以對。另外皇龍有些格局廁所門似乎面向餐廳或廚房，要看個人是否忌諱。

另要考慮景觀、樓層。泰嘉分成ABE三棟，AB條件較好(住戶較少、鄰居少避免爭執、電梯相對充足。且面河景觀。)，但價格比較硬。皇龍兩棟則只是景觀有差(A棟朝西面河。兩棟北面都面河。)，要看個人取捨。泰嘉若選AB棟，鄰居只有一個，且通常是廚房和工作陽台相鄰，比較不會互相影響。皇龍只有一個格局有2個鄰居。選頂樓可以再少一個鄰居，這點泰嘉有優勢，因為樓層差價少，當然頂樓可能有漏水和太熱的問題，這真的要看建商工程品質了(防水、排水、樓板厚度與隔音隔熱)，雖說九份子規定最上層要蓋太陽能板，所以漏水和過熱的問題應該比一般大樓情況輕微。

這兩家價格恐怕都不太好殺，以目前的市況而言，看好九份子的人可能算多(海佃商圈、costco、商60、北外環、藍線捷運2期、九份子雙語藝術中小學、低碳綠能生態親水重劃區。離未來將開發的安平港漁光島和星鑽運河兩個觀光商業區也近。)，台積電(還要考慮科工區、新吉工業區甚至七股工業區)的員工又相當慷慨... 若又是中北部人，那他們對房價的價值觀相當扭曲...較差的格局和中低樓層可能有17萬以下（紅單或早鳥可能更低，16萬多應該有，15萬多不確定，E棟2房較差格局且向北或向內又是4樓就有可能。），較好的物件可能要到17萬~18萬以上才能成交。皇龍是隔震，若類似條件則價格應該會多出1萬左右。水雲川比水舞川開價高2萬，成交也許差1萬多，建商應該會逐期疊高價格，而且二期土地成本不低，一期則應該是跟三期平均分攤，一期不面河且可能學校旁較吵雜，所以價格相對低。價格不敢保證，畢竟現在預售屋仍無法即時實價登錄，僅以個人所知為限。

水雲川印象中土地價格每坪20幾萬，換算每建坪土地成本可能就要4萬左右。15樓大樓營建成本每坪一般都要7~8萬，好一點的建案可以到10萬以上，這要看建商管理品質和成本控制能力了，若是寶佳機構、興富發這種大集團或許可以壓更低，當然品質可能有差。保守估計這樣成本就要12~14萬，另外還有土建融資利息、管銷費用、各種稅(營業稅、營所稅、土地增值稅、房地合一稅、)和建商的利潤，價格上的確就差不多是這樣，若殺得太便宜那建商乾脆自己弄人頭來出租或抵押給銀行來取得貸款。皇龍本來就是做土地開發的，取得成本也許更低，但也不太可能就算你比較便宜，不然乾脆把地賣給別人算了。以上是非專業分析，我也沒當過建商。

以上僅供參考。