請教房地產承租灰色地帶的問題

小弟堂弟假日時來我家聊天聊到有關於地產問題
事情是這樣的
幾個月前有人去我堂弟家拜訪
對方透過房產仲介悉知他名下有一塊約3000多坪的土地
於是對方商談想要承租
堂弟問對方承租目的方向想要了解一下
對方說要做停車場供竹科上班族停車使用
3000多坪每月以10萬承租，問堂弟意下如何
原本該片土地沒有使用，早期是農業用地，現在多為雜草樹木
堂弟想反正目前該地沒有使用，一直也沒有人想要承租
有想租給他們加減收租金
但是對方一口氣要打20年的租約，而且非常堅持
說是如果沒有長期租約，他們所付出的成本會無法回收
但是我跟堂弟的看法是20年的租約有點久
我把這件事情告訴我在房仲業界工作的朋友
我朋友則表示，這件事情 "可能會有貓膩"
可能後續會有不合乎常理的事情，要我們小心謹慎

於是房仲朋友建議在合約內加註或但書
在加註或但書的內容提到僅做為停車場用地使用
其他運用，例如:二房東行為、非停車場使用而另作他用，均屬違約。
看看他們敢不敢簽。

果真，對方不同意這份加註/但書，說是維護他們承租方的權益。
然後堂弟表示，既然要用來做停車場，那為何不同意只能做停車場?
不說清楚就不願意讓租
最後對方只說:有可能會有其他運用經營的考量
所以可能不完全只是單單只有做停車場的用途
我堂弟則表示，請他們說清楚詳細的使用規畫
欲承租方他們則表示:目前是做停車場，但日後也有可能會有其他用途。
對方承租想要對該土地有完整的使用權限。

我把這件事情告訴我房仲朋友
我房仲朋友則表示:那肯定對方有其他目的，
目前做停車場及有可能是一個暫時性的幌子，
主要是先取得長期租約
朋友又說:先不論合不合法的建築，竹科附近很多鐵皮工廠/倉庫
而那些鐵皮工廠/倉庫的租金大約落在每個月每坪70~90元上下
若以每坪80元來算，3000坪一個月就有24萬租金
而且程序走一條龍，完全不用地主出面即可辦到好
若非法建設在罰款上面也不需要地主出面，承租方會自行吸收
房仲朋友說:通常會這樣走的人，關係都很好，被罰不會超過3次

朋友說:要想清楚，如果對方要拿來做工廠或倉庫，
不如你們自己在土地上插根出租土地牌子，自然會有人主動接洽
對方絕對不會僅僅只講做停車場使用
朋友還說:那邊緊鄰台積電擴廠用地，
照正常來說急需鐵皮倉庫，拿來做停車場是最沒價值的做法。

想請教各位大大，
承租契約中，但書禁止二房東行為、非停車場使用而另作他用，均屬違約。
是否有正當的合理性，契約中是否可以加註?
若加註但書是否具有法律效力?
我房仲朋友對於這塊尚淺，要我們多問問其他有經驗的人。