michaelyu1967 wrote:
這個條件6個月內的成交量, 竹北59件, 關埔46件, 在竹北總量是關埔4~5倍的狀況下,
預售屋的實價登錄會在交屋的時候才會登錄，
所以當那段時間剛好在交屋的時候就會有比較多筆登錄，
你竹北圈選的地方就成交59件了，這區的總量可能還比光埔+關長來的少。
竹北量大的地方在縣三不是高鐵區，竹北高鐵區推案量是關埔4~5倍這數據哪裡來的?
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胖腿狗 wrote:
預售屋的實價登錄會在交屋的時候才會登錄，
所以當那段時間剛好在交屋的時候就會有比較多筆登錄，
你竹北圈選的地方就成交59件了，這區的總量可能還比光埔+關長來的少。
竹北量大的地方在縣三不是高鐵區，竹北高鐵區推案量是關埔4~5倍這數據哪裡來的?
這裡是屋齡1~3年的資料, 預售屋當然是交屋時才會登入, 不過如果是1年的新屋, 價格也可以作為預售屋的參考.
預售屋交屋時尚未有屋齡, 也就是像你說的, 一旦開始交屋, 那一小段的時間數量會明顯增加. 不過再回到這裡的數據是1~3年的新成屋, 也就是餘屋交易或是轉第一/二手的案子, 在最近的6個月內, 這樣條件竹北高鐵圈選的數量只比關埔多一點, 這跟之前的數據有很大的差距(未加入屋齡時的數據).
圈選區的總量並沒有比關埔要來的少吧, 之前未加入屋齡條件時圈選區的量就已經是關埔的兩倍了, 圈選區還沒有覆蓋到整個高鐵區, 但是同樣2.5公里的直徑圈選區確是完整覆蓋了整個關埔, 甚至還超出關埔重劃區的範圍, 而且關長與光埔之間還夾帶著一區舊社區內也建了一些大樓(比如說新莊街內的竹科人, 長春街內的觀璞.... 等等), 這些技術上並不屬於關埔, 其實連3小國也不是關埔重劃區, 只是剛好座落在關長旁邊而已.
之前未加入屋齡時圈選的高鐵區買賣數量就已經是全關埔(還包含了中間的舊社區)的2倍以上了, 如果把高鐵區完全框起來, 加上高鐵區內一些非高樓的案子(關埔只有高樓), 按照推算, 竹北高鐵區總推案量不就是至少4倍了. 當加入往後的這1~2年新預售屋的案子進去後, 這數量比例會有改變, 至於有多大改變, 每一季回來看看實價登入就能大約了解這數量比例的趨勢. 大家看到的是關埔高樓林立, 不過實際上關埔的腹地真的不大, 平均房價會是相對的高一些也就是物以稀為貴道理.
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胖腿狗 wrote:
人家是討論光埔跟竹北高鐵區
你拿的是關長不是光埔
而且高鐵區也不是你畫的那麼大一區
目前的光埔大部分房子還在蓋還沒生活機能
竹北高鐵區最高成交價一坪超過40萬，不論關長還是光埔都沒有比這高
當然這是少數幾個建案因為建商和位置可賣到高價
請看清楚一點, 我圈的不只是關長, 是關埔(關長+光埔).
去玩一下實價登入吧, 最小的圈選範圍是2.5公里直徑, 圈選的範圍要是大於實際想要的我也無法度. (像是圈選的關埔就遠遠超過關埔重劃區的範圍).
關長"相同性質"的建案跟光埔相差的也是有限, 關長3小國相較於光埔的自由曲線/橘園大約就是高於1~2萬/坪而已.
這裡在比較的數字是"均價", 有人在否認高鐵區有最高單價的案子嗎? 我給樓主的建議不就是多看多比較, 以"均價"來看竹北高鐵區沒有比關埔來的高, 高鐵是可以有40~50萬/坪的建案, 但是如果沒賣掉幾戶的話, 對於均價沒啥影響, 不過高鐵區肯定是也有小於25萬/坪(成交價)的新建案可以選. 有能力買40~50萬/坪的買主, 也根本不會注意到我們這裡在討論的東西.
或許你要強調的是該比較的是預售屋, 不是成屋, 只是一個很簡單的邏輯是, 在同一區的成屋的房價難道不會跟同一區的預售屋相互牽連? 光埔成屋均價22萬/坪, 預售屋大約落在25~30萬/坪. 那如果高鐵成屋均價20萬/坪, 預售屋卻是>30萬/坪(還是說均價), 那不就是表示有很大的"議價"空間呢? 還是要說高鐵預售屋均價高於30萬是合理的?! 如果是的話, 那高鐵附近的成屋肯定也會升到25萬以上, 而不是現在20萬的成交均價.
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