KC_smalleyes wrote:
感謝各位大大的分享！...(恕刪)
總幹事 45000, 這個價錢還算正常, 但是他替你們社區做的事多不多, 值不值那個薪水, 那就要看你們管委會有沒有督促了!
倒是你們兩個清潔工快要到 30000, 那倒是有點貴了. 給你參考.
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KC_smalleyes wrote:
我住的社區是雲崗，感...(恕刪)
我記得開版大社區約不到一百戶, 管理費分母本來就少, 管理費高是必然的, 我住開版大隔壁社區, 應該知道是哪一社區了, 這邊大公小公通通由住戶分攤, 這部份我勉強接受畢竟每個社區屬性不同, 我家社區還有對外賣的車位呢, 繳的車位管理費與本社區相同, 但車位照明及抽排放空氣及電捲門等電費通通由本社區住戶分攤, 我是覺得不合理,
只是回歸主題, 我是曾幹過社區財委, 如果不要看到眼前三吋利益, 想要維持日後社區房價, 良好的管理品質是必要的, 因此羊毛出在羊身上, 天下沒有白吃的午餐, 戶數少管理費很難下降, 管理基金要累積十年後電梯主纜的抽換, 十六到十八年(至多)電梯大幅度更新的預算[以我家社區五部電梯預計十六年後大幅更新成本不少於五百多萬<還不計算物價增幅>這是日後管理基金最龐大的開支], 我是建議管委會要多爭取議員補助累積管理積金(壞處是難免議員想進社區拉票), 另外新社區落成後建商會提供一筆約造價百分之三的管理基金有無入社區管理專戶也請留意, 我記得開版大社區有營業店面, 這部份是否可對有營利者收取較高管理費來衡平負擔
一點想法
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KC_smalleyes wrote:
我住的社區是雲崗，感覺公設儉樸，但是管理費頗高。
KC_smalleyes wrote:
保全的部份，有三名人力，每名每月支出35000元
清潔工兩名人力(已裁一名)，每名每月支出28000或30000有點忘了....
總幹事一名，每月支出45000元
我不知道物業公司的勢力實在很強......
如果自行評估其他專業的保全公司，費用可能還可以再優惠一些。
最誇張的是總幹事的支出，上班時間幾乎是朝九晚五，結果支出費用最不合理........
坦白說，現在看到別的新社區有泳池、球場、健身房、撞球台、桌球桌......一坪才50元的管理費，還真是羨慕！就算住戶多，又如何？總比一頭牛被扒兩層皮的感覺還好一點....
中小型社區最大的開支就是物管，而球場、健身房、撞球台、桌球桌等公設要繳電費跟維護費用，但是跟物管比就是小錢，公設儉樸不表示管理費會低；泳池會有水費跟救生員的費用，也是比較花錢的設備。
看版主希望是怎樣的社區，清潔工少就表示清潔工掃社區一遍的時間增加，要維護社區整潔，需要住戶幫忙；而好的總幹事在社區初期對社區管理很有幫助；初期多裝潢工人，需公設點交跟建商的交涉，可減少管委們的負擔，但一般住戶感覺不太到，要省也是可以，就是管委們比較辛苦。白天裝潢跟公設維修時，保全隨時守門口還是去偶爾去監工(看是否遵守規約)二選一的問題。
管理費合不合理要看支出與收入，小社區跟中型社區都要基本物管，戶數差一倍，管理費也差不多差一倍。大社區戶數多，但物管沒有同比例增加，費用就會比較少，就算多球場、健身房、撞球台、桌球桌等設備，這些設備又不怎麼花錢(跟人事費用比)。
我們社區也比價多家物管，價格都差不多，不知版主所謂"自行評估"是所謂何事?有何辦法降低來造福大家。
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看到各位大大的分享，似乎有一些迷思。
戶數少、公設少，管理費卻不見得少???
看到部份的說明是因為分攤的人少
但是，雖然分攤的人少，可是公設相對少很多.........
至於人事費用的問題，也是我最覺得誇張。
總幹事的費用我是不清楚，但是關於保全人員和清潔工，我是有一些經驗。
我在中部工作時，就協助成立過兩個科技廠房。當初找保全員時，中X和新X就互砍競爭，當時最低的價格是，日班28000，夜班33000，一名備員30000。勞建保與三節獎金全由保全公司負責，遇到不滿意的保全員時，可立即更換。每兩個小時定點刷卡巡檢。
可是物業公司的保全，我實在....唉.... 上班時間指揮交通零零落落，夜班保全可以8點就開始釣魚、琢龜。因為沒有設刷卡點，也不知道多久才巡檢社區一次.......
我實在搞不懂，新竹的大型保全公司不止兩家，可是怎麼社區喜歡找物業的保全，一點質感都沒有.........
而清潔工，只要找專門服務工廠的清潔公司，就非常優惠。當時一名清潔工是20000，清潔公司負擔勞健保費用，不滿意一樣可以立即更換。
幾位大大的建議是不錯！
我也覺得雲崗鄰近的社區戶數都不多，兩個社區一個總幹事，或三個社區兩個總幹事，即可應付職務工作。實在可以聯合起來找服務口碑好的總幹事，來降低這個最大額的人事成本。反正建商都是興築建設......
忽然有一種感覺，新竹的某些新社區怎麼會那麼喜歡豪宅的消費，平價的社區生活品質.........
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KC_smalleyes wrote:
雲崗的實際戶數確實是...(恕刪)
公設少, 不能這樣看, 重點公設: 電梯等以後的更新購置就是大錢, 開源部份若無法爭取對外補助, 要以現有的雲崗戶數計算總金額水位每月就是要有五十萬的基金累積(加環保回收或商業佈告招貼及卡扣的收入), 這五十萬拿來扣物管, 扣清潔, 扣局部修繕, 扣電梯保養, 扣其他機電設備, 水塔共同管路保養等等, 每個月最好要有五萬節餘至少, 否則以後更大條的支出根本沒錢可用, 再加上建商的管理基金會好一些,
另按大大算法, 物管公司接一社區毛利最低要有百分之二十, 換句話說, 按你的中部經驗就日晚班加總幹事不計備員, 總幹事假定也有三萬五好了, 物管一個派任社區的成員薪水就要近十萬, 真正支出物管的成本少說十二萬跑不掉[但實際上都要十四到十五萬了, 若加上備員起碼十七到十八萬了], 加上以上開支一個月三十到三十五萬以上花銷
我是建議三個185巷的近期社區要聯合起來討論物管能否支出資源整合, 本社區物管每月近二十萬, 是有加備員的樣子但這樣的支出實在太高[晚班的夜深人靜也是會打瞌睡, 要睡回家睡上班不是來睡覺的, 乾脆晚班也可以share二邊跑也比較不容易打瞌睡], 之前住台北, 可能較競爭, 物管成本也是加總幹事不含備員也才快十四萬, 新竹確實高人一等
