最近我親自去看了新竹市 昌益建設 位於忠孝路大潤發旁的
一品大觀 的建案, 後來又從一些地方得到一些相關訊息,
我想該提出來給已購買或評估的朋友們一些參考,
當然我本人對於昌益建設沒有任何置入式評論,
純就一個原來有興趣的買方的客觀立場去了解這個建案...
1. 此建案所在地, 附近有昌益其它建案, 如大塊文章, 高第等等, 以及其他如坤山麗池等,
此區先不提靠近大潤發 (因為租約到期很快就可能消失被計畫做其它用途), 優點是鄰近麗池公園,十八尖山,
以及東園國小 培英國中.... 等學區, 交通亦屬便利, 可立刻接東光路,光復路,公道五路等. 附近機能已開發完善,
優於竹北, 除了幾間新大樓建案, 該區中古屋目前大概約每坪 12 萬... 至於這幾年建商新推出的大戶數建案, 品質都優於該區傳統舊社區或透天的住宅,先前在未搭上竹北房價炒作前, 如大塊文章新建案成交價約為 13 萬左右, 這幾年來建案沒有特別優越之處, 但建商房仲聯手炒作房價, 附近新建案的轉手價格已被哄抬到 18-19 萬甚至以上, 實際成交價格也在 16-17 萬之間. (標準算法為: 總價扣除車位價值後, 除以權狀中不含車位之坪數面積)
2. 一品大觀 為500 多戶 於2009 年 4 月左右開始交屋, 如網上其它人所提, 當初購入價格約 15.5-17 萬之間, 目前建商餘屋數量約一成, 但是在周邊仲介與網路託售自售的案子其實不少,還有些為陸續因故建商收回重賣的案子. 目前建商開價仍在16.x-17.x 之譜 (但已陸續推出特價專案, 每坪可 down 至15 萬), 但是附近仲介開價為 18.x 甚至網路上可以看到僅 40 多坪加雙車位喊價到千萬的... 當然這種換算平均一坪高達 20 萬以上就是有行無市的做夢行情...
3. 一品大觀變更地目問題應已無解, 目前建商在法律上僅承認當初銷售時未把辦公用地說明清楚, 因此接受公平會三百多萬元罰款了事, 目前銷售策略因已完銷 9 成, 因此名義上已不再宣稱為住宅用地, 甚至展銷中心已看不到住宅用等 DM, 僅提供格局尺寸圖, 並且註明客餐廳為 "辦公室"... 因此, 如果還有人對於昌益會努力把該用地去變更為住宅用地的期望, 可以儘早打消, 因為對昌益來講, 似無誘因再去淌這趟混水 (先前已提到已接受罰款了事), 目前也同意餘屋銷售改為辦公用地, 並且變更地目這事市議會已不可能通過.
4. 至於住戶買來當純住宅使用的違法行為, 目前已非昌益的責任, 屬住戶自己的行為, 因此要自行承擔觸法風險, 最近在社區內晃了幾圈, 已有不少住戶已採用商辦形式在做裝潢, 看似未來可能會當做工作室或小型有限公司, 並且目前無法出清的餘屋已無法再吸引純住戶買進, 我猜想可能會被商辦型客戶以較低價格買來當做小型實業社等辦公室....
5. 社區外圍昌益號稱增送 2500 坪土地給市府當公園用地以彌補該地目以住宅形式銷售, 代銷中心對外說市府將負責公園後續維護, 但市府所知因為這是昌益捐贈 (另有抵稅用途) 並且昌益負責, 其實這裡面有個有趣的 trick. 版上一品大觀的住戶應該都會發現每一戶的權狀在簽約時與正式取得之後都多加上了 4-6 坪不等, 很多住戶心想賺到了... 但這個有趣的 trick 就是 500*5=2500 坪!! 知道我說的是什麼了嗎? 雖然往好處想, 反正可用坪數也沒少, 沒啥損失... 不過, 事實上, 這就是無形中大家又提撥了更高的公設比出來... 身為新竹人的一份子, 真要感謝一品大觀所有住戶的善舉, 不但捐公園, 並且每年還會持續繳稅金並加上管理.
6. 不過我相信一品大觀住戶應該不要太擔心, 這些善舉不會讓市府沒良心的來斷水電, 當然住戶中有人真的做辦公用途也不要太計較了... 但是, 有些投機份子把後來虛灌的公設坪數加回房價中, 比建商還黑心想要貪圖小利, 這倒是養讓人見識到了人心不古... 既然建商都代表捐出來當公園了, 還要後面的人跟你買個公園坪數, 這樣良心會安嗎?
個人積分：634分
文章編號：17313775
個人積分：2833分
文章編號：17314803
ludi01 wrote:
最近我親自去看了新竹市 昌益建設 位於忠孝路大潤發旁的
一品大觀 的建案, 後來又從一些地方得到一些相關訊息,
我想該提出來給已購買或評估的朋友們一些參考,
當然我本人對於昌益建設沒有任何置入式評論,
純就一個原來有興趣的買方的客觀立場去了解這個建案...
1. 此建案所在地, 附近有昌益其它建案, 如大塊文章, 高第等等, 以及其他如坤山麗池等,
此區先不提靠近大潤發 (因為租約到期很快就可能消失被計畫做其它用途), 優點是鄰近麗池公園,十八尖山,
以及東園國小 培英國中.... 等學區, 交通亦屬便利, 可立刻接東光路,光復路,公道五路等. 附近機能已開發完善,
優於竹北, 除了幾間新大樓建案, 該區中古屋目前大概約每坪 12 萬... 至於這幾年建商新推出的大戶數建案, 品質都優於該區傳統舊社區或透天的住宅,先前在未搭上竹北房價炒作前, 如大塊文章新建案成交價約為 13 萬左右, 這幾年來建案沒有特別優越之處, 但建商房仲聯手炒作房價, 附近新建案的轉手價格已被哄抬到 18-19 萬甚至以上, 實際成交價格也在 16-17 萬之間. (標準算法為: 總價扣除車位價值後, 除以權狀中不含車位之坪數面積)
2. 一品大觀 為500 多戶 於2009 年 4 月左右開始交屋, 如網上其它人所提, 當初購入價格約 15.5-17 萬之間, 目前建商餘屋數量約一成, 但是在周邊仲介與網路託售自售的案子其實不少,還有些為陸續因故建商收回重賣的案子. 目前建商開價仍在16.x-17.x 之譜 (但已陸續推出特價專案, 每坪可 down 至15 萬), 但是附近仲介開價為 18.x 甚至網路上可以看到僅 40 多坪加雙車位喊價到千萬的... 當然這種換算平均一坪高達 20 萬以上就是有行無市的做夢行情...
3. 一品大觀變更地目問題應已無解, 目前建商在法律上僅承認當初銷售時未把辦公用地說明清楚, 因此接受公平會三百多萬元罰款了事, 目前銷售策略因已完銷 9 成, 因此名義上已不再宣稱為住宅用地, 甚至展銷中心已看不到住宅用等 DM, 僅提供格局尺寸圖, 並且註明客餐廳為 "辦公室"... 因此, 如果還有人對於昌益會努力把該用地去變更為住宅用地的期望, 可以儘早打消, 因為對昌益來講, 似無誘因再去淌這趟混水 (先前已提到已接受罰款了事), 目前也同意餘屋銷售改為辦公用地, 並且變更地目這事市議會已不可能通過.
4. 至於住戶買來當純住宅使用的違法行為, 目前已非昌益的責任, 屬住戶自己的行為, 因此要自行承擔觸法風險, 最近在社區內晃了幾圈, 已有不少住戶已採用商辦形式在做裝潢, 看似未來可能會當做工作室或小型有限公司, 並且目前無法出清的餘屋已無法再吸引純住戶買進, 我猜想可能會被商辦型客戶以較低價格買來當做小型實業社等辦公室....
5. 社區外圍昌益號稱增送 2500 坪土地給市府當公園用地以彌補該地目以住宅形式銷售, 代銷中心對外說市府將負責公園後續維護, 但市府所知因為這是昌益捐贈 (另有抵稅用途) 並且昌益負責, 其實這裡面有個有趣的 trick. 版上一品大觀的住戶應該都會發現每一戶的權狀在簽約時與正式取得之後都多加上了 4-6 坪不等, 很多住戶心想賺到了... 但這個有趣的 trick 就是 500*5=2500 坪!! 知道我說的是什麼了嗎? 雖然往好處想, 反正可用坪數也沒少, 沒啥損失... 不過, 事實上, 這就是無形中大家又提撥了更高的公設比出來... 身為新竹人的一份子, 真要感謝一品大觀所有住戶的善舉, 不但捐公園, 並且每年還會持續繳稅金並加上管理.
6. 不過我相信一品大觀住戶應該不要太擔心, 這些善舉不會讓市府沒良心的來斷水電, 當然住戶中有人真的做辦公用途也不要太計較了... 但是, 有些投機份子把後來虛灌的公設坪數加回房價中, 比建商還黑心想要貪圖小利, 這倒是養讓人見識到了人心不古... 既然建商都代表捐出來當公園了, 還要後面的人跟你買個公園坪數, 這樣良心會安嗎?...(恕刪)
請問
那些不小心買到
和昌益打官司 最後會如何 ??
昌益會退錢嗎 ?
個人積分：0分
文章編號：17315043
個人積分：36分
文章編號：17315711
ludi01 wrote:
5. 社區外圍昌益號稱增送 2500 坪土地給市府當公園用地以彌補該地目以住宅形式銷售, 代銷中心對外說市府將負責公園後續維護, 但市府所知因為這是昌益捐贈 (另有抵稅用途) 並且昌益負責, 其實這裡面有個有趣的 trick. 版上一品大觀的住戶應該都會發現每一戶的權狀在簽約時與正式取得之後都多加上了 4-6 坪不等, 很多住戶心想賺到了... 但這個有趣的 trick 就是 500*5=2500 坪!! 知道我說的是什麼了嗎? 雖然往好處想, 反正可用坪數也沒少, 沒啥損失... 不過, 事實上, 這就是無形中大家又提撥了更高的公設比出來... 身為新竹人的一份子, 真要感謝一品大觀所有住戶的善舉, 不但捐公園, 並且每年還會持續繳稅金並加上管理.
這公園用地到底是昌益捐出來的, 還是買一品大觀的人"付錢"捐出來的?
"付錢"是買屋時付公設的錢, 還是以後要多繳管理費?
板大這篇文真精闢~ 收藏~
我朋友也有買一戶, 我都裝作不知道這案子有地目問題,
只敢問問他裝潢得如何, 何時入新居.
畢竟他買都買了, 我再講些543的, 只是徒增他的困擾而已...
個人積分：37分
文章編號：17316418
ludi01 wrote:...
1. ...此區先不提靠近大潤發 (因為租約到期很快就可能消失被計畫做其它用途...
2. ...
3. ...
4. ...
5. ...版上一品大觀的住戶應該都會發現每一戶的權狀在簽約時與正式取得之後都多加上了 4-6 坪不等, 很多住戶心想賺到了... 但這個有趣的 trick 就是 500*5=2500 坪!! 知道我說的是什麼了嗎? 這就是無形中大家又提撥了更高的公設比出來...
6. ... 既然建商都代表捐出來當公園了, 還要後面的人跟你買個公園坪數, 這樣良心會安嗎?......恕刪)
(1) 對這議題有興趣者可參考: "國壽新竹買地 超低價"【經濟日報╱記者葉慧心、梁任瑋／台北報導】
(5,6) 您的"推理過程"很有趣, 不過"預設認知"及"結論"很可能有誤喔(input錯output就很難會正確), 理由如下:
理由一:
參見新竹市政府"擬定新竹科技特定區計畫(保留案第九案)書"
...調整使用分區內容: 原乙種工業區調整為複合商業區, 捐地比例35%...
(註: 這是要申請開發依規定捐出給公家單位的公園用地(95.08.16 民眾日報), 不可能所有權還在住戶手裡)
理由二:
據了解, 昌x當初賣房子時, 公設比大約在25%左右, 交屋後變成27~28%左右, 以目前新竹建案10~14F
的公設比來說(新消防/建築法規) 應該還在一般範圍內, 多出來的部分(拿權狀來看是私有雨遮及部分大小公),
這建案已交屋, 權狀上面白紙黑字(主建物, 陽台, 雨遮, 大公, 小公坪數各為多少) 應該不需用臆測的方式
(註: 那塊公園用地要注意後續如不是市府接手維護, 而是建商的話在商言商如無利可圖, 後續景觀會是問題...)
個人積分：12分
文章編號：17317345
這的確是要國泰集團內部的決議才是真確的... 目前大家僅能臆測... 不過這也有跡可尋,
國泰集團不可能無聊到費盡心力去取得目前大潤發所在地,結果繼續維持目前使用租給大潤發,
只是為了收取土地租金!! 我相信版上沒有一個人也會是這種選項!! 所以知道大潤發的未來了嗎?
大潤發的未來這可能對一品大觀之後轉手的房價產生相當大的影響.
2. 住戶拿到的土地權狀的確會載明雨遮陽台 (昌益還自當幫你做陽台外推, 也算違法) 公設等項目, 但是除了雨遮陽台等你知道在哪兒, 其它你不見完全清楚, 當然對於 2500 坪公園是臆測, 是否慷大家之慨兼避稅可要求建商清楚條列說明... 至於公設比宣稱只有 25-28%? 這就是個 trick!! 舉個例子, 某一戶(我也不要去講哪一戶)其實仲介也都有資料, 當初不含車位面積標示約為 54 坪, 內部約 40 坪, 後來權狀增為 59.x 接近 60 坪 (你說雨遮部分公設計算前後誤差有這麼大嗎? 當昌益第一年蓋房子啊?) 交給你的坪數其實還不到 40 坪 (資料顯示約 36.x 坪), 這樣你算非實用比例是多少? (60-40)/60*100%=33%, 另一個在竹北六家的非昌益案子, 權狀 53 坪內部 37 坪, 非實用比例 30%... 但是當初該竹北建案宣稱的公設比可比昌益一品大觀 (最低25%) 高的多... 最後這個案子交給你的差了多少?
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文章編號：17317521
個人積分：20分
文章編號：17317903
個人積分：0分
文章編號：17318065
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