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老頭子2015 wrote:
這個建案：
基地面積：2689平方公尺(約813.4坪)
戶數：101戶
樓層狀況：1幢2棟13樓
總戶數：101戶
車位數量：68+71=139個
樓板高度：3.3米
813坪基地面積，13樓，101戶，
基地面積/總戶數，大約8.1左右，算是不太差的配置，
1樓樓高4.8米，雖然樓高不突出，但2樓以上樓板高度能有3.3米，這點是比較值得觀察的。不過可惜的是，11樓以上沒有將灑水頭高度補償回去，因此，老頭子推測這個建案最貴的樓層應該會落在10樓。
既然建商可以用3.3米樓板來規劃，這個建案推估不會差到哪兒去
基於上述，老頭子猜測這個建案在規劃上就有可能是1層4戶，2樓~13樓共12樓(12樓*4戶*2棟=96戶)加上5個店面組成、坪數落在36~42坪純3房或是2+1房~3房配置的建案。
如果是這樣的配置狀況應該會很有競爭力。
不過建商有建商規畫上的考量，老頭子也不是建商，這101戶如何在13個樓層的各樓層上作搭配，其實組合變化很多，但不管如何，這個建案目前看到的資訊看來，應該可以留意追蹤。
但樓板高度反映在房價應該是肯定的，至於好不好，就等這個建案的實際坪數、格局圖、傢配圖、建材配備出來之後再來評估會比較精準。
文末，老頭子還是要說，信者恆信不信者恆不信，目前訊息不足，老頭子也是胡亂猜測，大家就隨便看看就好了。
前陣子老頭子利用休假去了解了一下現況，先讓大家看格局圖：
3~12樓全區平面圖
13樓全區平面圖
3~12樓A1棟傢配圖
這個建案的戶數配置：
2樓，一層3戶(採3房-2房-3房配置)，另外搭配公共區域
3樓~12樓，一層4戶(採3房-2房-3房-3房配置)
13樓(頂樓)，一層3戶(採4房-4房-3房配置)
所以1棟為3戶+4戶*10樓+3戶=46戶，2棟計92戶住家，外加1樓8戶店面，總計100戶，與建照登記上的101戶差1戶。
房型配置：
2房22戶、3房66戶、4房4戶、店面8戶，合計100戶
車位：汽車位139位，機車50位
房價：約22~25萬之間，視水平價差與垂直價差而有所不同。
車位：250*550：B1：170萬、B2：160萬、B3：150萬
230*550：250*550價格-10萬。
鋼筋結構：標榜戴雲發一筆箍+柱中柱
混凝土：280kg/cm3(4000psi)
浴室單層排氣
樓板厚度：15cm
防水保固：5年
現場展示的建材：
氣密窗：正新大和器，客廳落地窗6+6mm雙層膠合搭配軌道門5+5mm雙層膠合玻璃，其餘窗8mm強化
衛浴：和成，免治馬桶(應該只有主衛配置，客衛應該是配製單體馬桶)
廚具：櫻花L型三機
客廳地磚：白馬60*60
衛浴排氣：台達暖風機+台達抽風機
樓板：15公分
鋼筋綁紮：戴雲發圓形柱中柱+一筆箍
戶配電盤總開關：50A(這個比較少在案場展示)
冷熱管給水管：不鏽鋼給水管，熱水包覆隔熱材質泡棉
排水管：南亞PVC管
電線：沒留意廠牌
評語：
先說優點：
1、建商接受客變
2、交屋保留款5%(這個建商算是照法規走，許多的建商保留款是5萬)
3、格局：(開放式廚房，喜惡的主觀性很強，是優點，對不喜歡的人而言是缺點)
A1/B1
這個建案3房的格局，以A1棟(44.75坪)，臨楊明國小，高樓層客廳、所有臥室均有永久棟距，但是水平單價也最高，中高樓層單價大約落在24萬~24.5萬之間。撇開開門見灶的風水大忌外，老頭子認為這個格局非常理想，所有的空間均有對外窗，且全部都是直接對外窗，並無間接對外窗，以目前楊梅地區相似大小格局的建案來說，只有這個建案出現，這個格局配置讓老頭子驚訝。搭配這個建案的樓板3.3公尺，這樣的格局住起來應該算有品質的。
A5/B5
採光部分有著與A1/B1相同的條件：全室直接採光，無間接採光，開放式廚房，但空間規劃及賣相上不及A1/B1
A2/B2
空間規劃與A1/B1相似，容易規劃，視覺效果好。
再說缺點：
1、社區中庭設置在2樓露台，說是既然設定了電梯分棟分層管制
那中庭放在2樓，社區小朋友去中庭玩耍，搭電梯到2樓梯廳，然後通過梯廳到二樓中庭玩耍，那買2樓的住戶分層管制的意義的是在....??...哈囉??
2、機車車位只有戶數的一半：欸...沒有的機車位的怎麼辦？抽籤？每年抽？還是...？
3、格局缺失：A1/B1、A2/B2
開門見灶、
座南朝北、
主臥床頭壓樑、
主臥浴室超小(不到1坪，約0.95坪)，無浴缸、
客浴超小，洗澡、上廁所的空間加起來不到1坪(約0.8坪)，壓迫感應該非常大，小到洗手台只能放在浴室外面。
A2/B2主臥浴室無窗
A5/B5
無玄關，鞋櫃只能設置在客廳裡
主臥空間不方正
二臥床邊壓樑
客浴室洗手台設在浴室外
無浴缸、廁所超小
拿出家配圖大概估算一下(老頭子假設傢配圖的尺寸比例是正確的)
A1各隔間的空間：粗粗估算室內實際能使用的空間如下：
臥室約3.6坪、約3.1坪、約2.9坪，
廁所0.95坪/0.8坪，
前陽台/工作陽台約/0.5坪/1.2坪，
客餐廳約10坪，
入口玄關1.96坪
總結這個建案共通最大的問題就是廁所小到一個不行，把廁所的空間騰給了房間，但是，這麼小間的廁所...，再搭配這個價格，花了1200萬左右的房子，洗澡、大便的空間只有一咪咪...。
4、單價高，考驗勇氣
3房部分，以A1、B2層1個250*550車位中高樓層為例，44.75坪*24萬+160萬=約1234萬(老頭子要說，這是售價，不是開價，1234萬左右)
13樓(頂樓)4房：A1/A3/B1/B3
頂樓坪數約57坪~62坪，
如果以現場報價約24萬~25萬，抓B2層250*550的車位2個為例，
62坪*25萬+2個*160萬=1870萬
只是將夾在中間的2房(A2/B2)分給了左右(A3/A1)兩邊的3房，然後湊成4房，
由於受限於管道間，主臥浴室、客浴空間並沒有變大，仍然是主臥浴室0.95~客浴0.8坪的大小，
一般來說，60坪以上的4房房型大多會以雙主臥的形式配置，換言之就是3間浴室的配置，
但這個62坪的4房格局，除了沒有3間衛浴外，衛浴大小更是不堪，一整個不成比例(很難想像62坪的房子，2間浴室坪數加起來不到2坪)，格局乍看之下很棒，但納入價格後再來看，性價比老頭子認為還是不甚理想。當然有些人會覺得家裡不需要浴缸，不過這個將近1900萬(不是開價而是售價)的房子，居然單一廁所空間居然連1坪都不到，基本上，有能力會買這種坪數的買家，老頭子實在很難想像能夠接受衛浴空間是這樣的條件。
5、建材配備普普不出色：
多少單價，搭配建材等級，不過分，不過建材配備差強人意，照這個建案的配備，老頭子原本預期的價格應該要下修才是，不過建材沒達到預期，價格卻超出預期不少。
| 老頭子預期 | 建商推出 | |
| 衛浴 | TOTO或Kohler | 和成 |
| 廚具 | 林內4機 油煙機 瓦斯爐 烘碗機 內嵌烤箱 |
櫻花3機 油煙機 瓦斯爐 烘碗機 |
| 馬桶 | TOTO免治 | 和成 |
| 地磚 | 冠軍80*80 | 白馬60*60 |
| 樓板厚度 | 樓板18公分 | 樓板15公分 |
| 氣密窗 | 正新氣密窗 | 正新氣密窗 |
| 暖風機 | TOTO或國際牌 | 台達 |
|
|
19萬~22萬 | 22萬~25萬 |
|
|
120萬~140萬 | 150萬~170萬 |
雖然說可以隨時更換的建材(馬桶、廚具、暖風機等)都不是問題，但不能換的就是大問題(樓板厚度、樓高、電力負載、地點、座向等)，這個臨寶佳村旁的建案，每坪售價來到24萬，連個BEST或BOSCH的烤箱都沒有，這種220v內嵌式烤箱陽春款外面市售約5萬~10萬以內元可以搞定的東西，居然沒有被規劃進去...，老頭子見不到建商的誠意。
老頭子預期比同時期的寶佳約高3成左右的價差(21-16)/16*100%=31%
建商推出的價差比寶佳高出5成左右的價差(24-16)/16*100%=50%
究竟是建商賺太大還是地主撈太兇，只有當事人才知道了，
消費者也只有Yes，I do !又或者是No，I can't ! 的權力而已。
文末，老頭子還是要說：信者恆信，不信者恆不信，錢在自己口袋，請大家自行斟酌口袋深度吧。
