hcsafety wrote:
實價也有了，最高和...(恕刪)
看一下居家版熱門討論主題就知道為啥會有兩樣情了...
頂樓以下就算只差一樓 便宜500萬我也不會買
千金買屋 萬金買鄰呀....無法挑鄰 就只能挑屋啦
個人積分：21分
文章編號：66369108
個人積分：2109分
文章編號：66379243
joannasung661121 wrote:
老頭子對楊梅房市真的好專業喔！
怎麼對楊梅那麼多建案都這麼瞭若指掌啊？
佩服👍
謝謝joannasung661121大的讚美，老頭子只是胡說拉低賽，
至於對於楊梅的各個建案，其實就是老頭子吃飽撐著，閒著無聊去看看美女，找美女聊聊天，然後看房子只是順便看看。
hcsafety wrote:
實價也有了，最高和最低還真是兩樣情...
hcsafety大，看來您有持續的關注這個建案的後續發展喔
您所謂的兩樣情？
指的是：最高的買貴了，最低的撿到便宜，所以只好用：先買先享受，後買享折扣來安慰自己嗎？
另外，老頭子不清楚您所謂的最高和最低，
指的是最高總價vs最低總價，還是最高單價vs最低單價。
就目前的資料來看，
最高總價和最低總價的兩筆資料：
1097萬 vs 825萬，這兩個價差272萬。
1、坪數不同(48坪&43坪)(專有部分的登記坪數34.90坪&29.92坪)
2、樓層不同(10樓&4樓)(大樓的價格隨著樓層不同逐層遞增，一般來說，4樓的價格都是最低的，常常被拿來當廣告戶用)
3、車位不同(165萬&90萬)車位價差75萬，看起來應該是大子母車位對B2標準車位。
4、座向部分，在實價登錄的資料上面無法辨識，倘若一個面公園，一個面馬路，可能又有價差。
所以老頭子認為以實價登錄資料中，兩個極端總價來比，兩者之間的基準不同。反應的可能是買房者的心態或是口袋的深度的差異。
最高單價和最低單價的兩筆資料：
最高單價這戶的登記總價為955萬，最低單價這戶的登記總價為825萬，兩者之間價差130萬。
1、坪數相同(43坪&43坪)(專有部分的登記坪數29.92坪&29.92坪)
2、樓層不同(14樓&4樓)(住頂樓好壞看個人喜惡，這裡就不贅述，美居上景這個案子最貴的樓層是頂樓，拿頂樓和4樓比較，應該有相當的價差吧)。
3、車位不同(110萬 vs 90萬)，(照這個價差來看，應該就是B1大車位 vs B2標準車位)
4、座向部分，在實價登錄的資料上面無法辨識，倘若一個面公園，一個是面馬路，可能又有價差。
我們若假設這上述這相同坪數的兩筆資料屬於同一個方向，在扣除車位價差後，房價差110萬，樓層差10樓，平均1層樓貴11萬，攤回後，每一層樓的單坪價差約2560元左右。老頭子過去看預售屋的經驗中，這樣的價差還算是正常的。
所以老頭子認為以實價登錄資料中，以單價的兩個極端值來比，反應的可能是買房者的心態或是口袋的深度的差異。
結語
就目前(106年11月9日)為止，在實價登錄上所登載的資料看來，老頭子看不出建商有特別讓價或有特殊差異的情形。
也就是：相同坪數、相似樓層，或相同座向，卻在價格上出現差異懸殊的狀況。
舉例來說，
下圖宜誠華府DC的實價登錄資料，兩筆物件專用部分登記同為43.55坪，推斷是A棟的物件(面北，臨永美路最小坪數的個案)。
同為5樓，老頭子猜測是兩側A1-5樓和A5-5樓的個案。總價上面同為1250萬，但仔細看去，發現其中1間是配2個車位，另外1間只有1個車位。
上述的是個明顯的例子，相似的座向、相同的坪數、相同的樓層，卻差了1個車位(所登車位售價為125萬)，我們是否可以解釋為價差125萬？
對此，老頭子百思不解，只能亂猜：造成2個車位那間個案房價較低的原因可能是直接對著水泥廠吧。否則為何所有條件都相似的情況之下會有125萬的差異(相當於1坪差2萬)。
總之，美居上景這個建案，由於目前只有10筆資料，且現在回推2個月，剛好落在農曆7月，民俗月交屋者少，近期可能不會有什麼更新資料，但推測大約年底應該就可以知道它是不是沒有穿褲子，價格是不是真的如網傳的17~19萬。
覺得老頭子發文有點營養，那老頭子謝謝各位，若覺得老頭子胡亂吹噓，就笑笑別太當真。老頭子還是要說，信者恆信，不信者恆不信，請自行斟酌。
個人積分：392分
文章編號：84948215
