純投資而言,買房子就兩個錢
一個不會折損的是土地的錢,一個會折損的是建物+建商利潤(視為商譽)的錢
在會計上建物與商譽是要列折舊攤銷的,土地不必(非私有制土地例外)
把房子拿來估值,地段越差屋齡越新,建商越超出當地行情賣你
未來提列折舊的比例就會高,反之則否
裝潢這種東西更是保值的殺手,在投資裡面只能稱之為廢物
不過若是整修工程就另當別論了,可當作是恢復土地折價的一種手段
我的觀察,房子攤折舊的地方是分段的
前三年速度普通,之後折舊會加速,過十一二年後會再度遞減
所以想買房子當投資的人,除了買到著名的凶宅地,長期嫌惡設施或風水惡地外(以上會折損土地未來價值)
屋齡多舊,甚至買到危樓都無所謂
過爛的房子甚至可視為嫌惡設施,讓你買到這種土地時反而產生折讓
還有,在投資裡面,流通性是很重要的
所以千萬不要忽略該地區的房屋買賣件數,這個就是成交量
在沒有成交量的交易市場,股價是要打流通性不足的折扣
房子也是一樣
因此,投資觀點要買房時
只能以土地價值及建物的殘值來考慮
買房投資是高槓桿操作
一般人貸八成的投資,簽約的那一刻你已經把房價的漲跌放大五倍了
房價下跌時,你的房子是以五倍的速度下跌(當然了,邊繳貸款速度會遞減)
如果買房子又要自住又想要保值
最好去挑選未來土地容易因為加工產生附加價值的地方
以及未來常住人口越來越多的地方
如未來捷運站遲早會經過的點,常住人口不斷增加的地方
或是看起來整體環境會越來越好的地方
在上面,土地增值的價值還要比折舊快才行
在80年代的板橋,90年代的土城,本世紀初的汐止
都有這些特徵
所以有自住需求的,請在買房前先做好功課
除了問附近的房子的成交價外
務必調查或是推測你所買的房子附近的地價價值多少?
還有同類型房屋建造銷售等成本多少?
這些資料在上市公司提供的財報都很容易查的到
另外捷運規劃圖,道路交通的規劃,還有都市計畫
這些都是必備的
以上僅供投資部分的考量
小弟以自己做案例
買房的成本單價12.85萬,貸款佔不足4.6萬
建商總成本單坪約10.7萬
土地部分2.3萬(05年標地價現在這價格買不到了)
建築及管銷部分8.4萬
利潤部分2.15萬
另外,代收款及稅費0.47萬
裝潢每坪2.5萬(預計,事實上尚未裝潢)
如果我的房子短期內18萬賣出
那這個區塊土地成交價格至少要提高一倍以上才行
非土地部分的高比例,是注定這房子未來漲幅有限的最大證明
這也是一些勸人買房的,總是高喊地段地段的原因
個人積分：4分
文章編號：15982803
我朋友１０幾年前在新莊買透天１間６００多萬一直租人每月租金１５０００左右．
從以前租就沒漲過租金，之前有人要找他合蓋新大樓，要跟他買出快２千萬，因為他地坪有５５坪．
等於１０幾年漲了３倍扣除代款跟利息支出還有本金的利息收入，因為他房子有租人所以剛好抵消．
這是以前的人買東西的觀念，就是買土地，他的爸爸叫他買的，他本來想買大樓或公寓，他爸爸說只能買透天．
地段差一點都沒關係，就是只能買透天．
最近在跟朋友聊天，在討論買屋是買透天跟老公寓這種土地持有坪數大的好，還是買新大樓都蓋很高，建物成本
遠遠高於土地成本，結果大家都選新大樓，為啥？
因為現在人都重隱私跟享受，所以管理很重要，加上新房子住起來的舒適度跟外觀的氣派都遠遠比公寓好很多．
每天努力工作不就是為了有一個自己住的舒服的窩？
就算知道現在的蓋的越高的大樓未來的折舊率跟價值性也會越高，還是願意在好的地點買大樓為何？
因為你買了除非遇到天災人禍不然房子可以一直住到你老死．有誰買大樓會想到以後會拆要都更？
不可能麻，只有買老透天跟老公寓才會有那種期待，問題這種期待是不確定的，沒人說的準．也不容易．
時代在變觀念思考也要跟著變，你有想過為何以前你爸媽在買屋時都自備款很高才買，現在年輕人買屋．
只要最低自備款有了就殺進去買，在來慢慢付利息？
因為現在人慢慢習慣了先享受後付款的生活，就跟使用信用卡跟現金卡一樣．
房價跟物價的推升絶對不單單只是收入增加或利率變低，消費習慣也是一大主因．
以大安區的新大樓的套房來算，蓋１２層就好１２坪的套房，１坪１００萬（建商說的）
土地持有１坪，主建物１２坪，如果房子倒了那一坪土地價值１２００萬．
很簡單的數學吧，為何還一堆人買？一切都是地段，虛榮心跟優越感造成的不是嗎？
簡單舉例：某某某你家住那？我住大安區．．．（投射羨慕的眼光）不是嗎？
個人的小小看法．
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文章編號：15986053
以600萬的價格來看,當時花在建物+建商利潤的錢比例可能有50%以上
如果買的是同區更爛的房子或土地,今天建商要找他合蓋新大樓的成本可能要高達4000萬以上了
現代的人並不是真的比較想享受,不想賺十幾年漲幾千萬的錢
而是沒有這個機會的比較多,退而求其次才回歸買房子的居住目的
如果你能報的出任何一個有類似能產生你朋友投資報酬率的地點
我想沒有多少人會想去住大樓的
大安區最近有青田街標售案,172.1坪土地，容積率225%，6億3,888萬元得標,單坪僅165萬而已
如果1200萬的價格買,土地才佔13.75%,建商真的賺很大,投資一定要避開的地方,也不適合想要買房保值的人
消費習慣,我覺得這不應該是這裡的範圍
因為我的目的也只有討論買房投資要怎麼做比較好而已
在這個版上我看過太多鼓吹買哪裡好,非哪裡哪裡不能買的人
談到的僅有哪裡會通捷運,哪裡有重劃.....
真正把房子拿來估值的也沒幾個
其實把數字拿出來比一比,真相就出來了
談到有土斯有財的觀念可能小學生也都能朗朗上口吧!!
不過真的買房時大家卻又遺忘了
我相信版上大部分正要買房的人只是一般的中產階級,對未來保值的考慮非常大
建議買房前一定要把這些數字拿出來算一算
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