tommy.chang824 wrote:也有上班地點決定的，像在內科，建北，松江，復興北，民生，民權這邊上班的，比較會選林口。而像在信義計畫區，敦南，和平，公館，基隆路這邊上班的，比較會選北大。
會買林口的(算是比較高的台地) 多半是從三重蘆洲新莊的人
會買北大的(這個真的是平原) 多半是中永和土城新店的人
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MICHAELCUB81 wrote:
如同影響人口增減般，可以說是這幾年台北市房價不漲反跌的最大原因，而此影響因素，未來仍將持續。
這個我看法不同
台北市今年來推案量中65%來自重建，算是全國推都更最勤的城市
重建 = 新房子，單價自然不會低
另外人口的話
人口數10年前是262萬，10年後還是262萬 (但曲線呈倒U型態，近年確實略有向下)
家戶數10年來從95萬戶成長至102萬戶 (曲線呈逐年穩定成長)
至於成交指數我看新北跟台北市的走勢相差不遠
藍色為台北市，紅色為新北市
平心而論未來台北市人口會微減，但家戶數會持續上升
單價則會被都更後的新房子拉高
上述資料來源:
除兩篇新聞稿外其餘來自內政部不動產資訊平台
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juser98 wrote:戶數成長是合理的, 畢竟這10年來台北市也蓋了不少房子, 而且下一代成家後自然就要另立門戶.
另外人口的話
人口數10年前是262萬，10年後還是262萬 (但曲線呈倒U型態，近年確實略有向下)
家戶數10年來從95萬戶成長至102萬戶 (曲線呈逐年穩定成長)
新北市這10年來, 人口數從3,892,616成長到4,028,324, 增加了13萬5千人, 戶數從1,398,209成長到1,599,805, 增加了20萬戶.
桃園只查到101年底的資料, 所以這8年來, 人口數從2,030,161成長到2,262,440, 增加了23萬人, 戶數從701,827成長到839,809, 增加了13萬8千戶.
新北跟桃園的人口/戶數增加數剛好顛倒, 這是很有意思的數據, 我的解讀是, 桃園的年齡層相對較低, 生育率比較高, 所以人口數增加比新北多, 而新北因為人口基數較大, 獨立出來的戶數自然較多.
就增加率來看, 桃園是遠高於新北跟台北的, 這也符合房價的關係, 高房價確實迫使人口與戶口的遷移.
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笨老頭 wrote:因為我這幾年花在股票上的心思比較少了.
pobro wrote(恕刪)
以前比較常講, 因為以前存股的人少, 我存股算是很早的, 早在還沒出現這個名詞之前, 後來存股這個詞開始出現, 做的人也變多, 講存股的人也很多, 我也沒特別厲害, 好像就沒什麼好講的了.
這10多年下來, 我自我分析一下, 老實說選股只能說是普通, 操作也是普通, 也常常會抓龜走鱉, 稍微能拿到檯面上講的, 大概就是我一直能夠維持初心, 也就是存股存好存滿, 另外還值得一提的就是心態保持得還不錯. 心態保持不錯, 所以能一直存好存滿, 而因為存好存滿所以大盤漲時總能有點湯喝, 不會望股興嘆.
我自己自認還值得網友學習的, 應該是理財的想法與做法, 這也是我比較有心得的部分, 心得是從這10幾年親身的執行經歷而來, 所以可能比較有說服力一點.
我的理財想法主要是來自於富爸爸與窮爸爸, 也就是建立好資產與好負債的一種積極理財方式. 而目的是透過積極理財達到提早享受想要的生活.
很多人追求財務自由, 也就是不用上班, 靠被動收入過日子, 很多人著重在後者, 而我看中的卻是前者. 我一直覺得被動收入派的有一個盲點, 就是本金不動, 只拿被動收入當生活費, 那最後本金就是爽到小孩而已, 或是被動收入根本用沒幾年人就GG了, 所以我選擇了一個相對早一點的年紀來執行這個理財計畫.
我是37歲離開職場, 運氣不錯領了一些股票, 給我一些資本來執行計畫, 而這個年紀萬一事與願違, 還有機會重回職場. 這也是理財的第一課, 就是風險控管.
當初很多人不能理解我的決定, 因為我離開的是當時的股王公司, 只要再待個10年, 何愁不能財務自由? 然而我想的是, 待別人的公司, 自己終究是被動的, 薪水是別人給的, 公司也是別人經營的, 我想要掌握自己的財務主動權, 早一點離開還有機會回頭. 現在看來, 選擇是對的, 公司沒幾年跌落雲端, 股價縮水幾十倍...這是理財第二課, 天有不測風雲, 雞蛋別放同一個籃子.
因為富爸爸與窮爸爸的關係, 我一直把房地產視為是重要的資產配置. 所以一開始規劃的資產配置就是自有房產+出租房產+台股, 收入來源就股息跟租金, 有錢就存股, 現金不夠就賣股票.
不過房地產入門門檻比較高, 不只是資金方面的門檻, 學習方面也一樣, 股票有公開資訊與交易平台, 買賣一次就是彈指之間, 但房地產不是啊. 那時真的是花了不少時間做功課, 真的是全台灣都survey了, 那時就是一股勁, 就是要搞懂房地產, 找到適合的地方去實際操作.
後來選定高雄市的套房, 取得管道為法拍, 用途是出租, 設定的淨租金報酬率為5%. 後來一兩年內, 我總共拍下了10間套房, 大小不一, 連同整理支出, 總共花費750萬(13,14年前了). 當初拍的那麼便宜, 就因為沒人要啊, 所以我也沒預期以後可以變現, 就留者當遺產了. 750萬為什麼不選擇台北買一間, 而是要那麼搞缸去高雄弄10間? 第一個原因是我想累積更多經驗, 第二則是理財第二課 雞蛋別放同一個籃子.
因為接觸了房地產, 所以我除了股票資訊外也會關注房市資訊. 不用工作就是這個好處, 不工作不代表不學習, 而是把時間拿來學習股票與房地產. 有錢就建立資產, 要善用負債, 而房地產是銀行最愛的貸款對象, 可以用最低的成本得到最長的年數, 與最低的利率. 而善用負債可以讓你提早過想要的生活, 這才是我想要的財務自由.
2008年時老婆懷了第2胎, 那時是住無電梯公寓的4樓, 又沒車位, 於是萌生了換電梯大樓的念頭, 第一步當然是做財務評估, 對存股一族來說花錢的時間越後面越有利, 而台灣賣房子的一項特色叫預售屋, 可以讓你用少部分的錢買下一個幾年後交屋的房子, 有點像股票的選擇權. 預售屋真的太適合我了, 很多人不喜歡預售屋, 但對我來說風險與收益相比, 我可以接受那個風險.
2008年時爆發金融風暴, 2009年時我下訂了一間預售屋, 單坪38萬, 那時風聲鶴唳所以時機很不錯, 那時股票還在低點, 不過預售屋可以慢慢繳款, 我每年還有股息跟租金, 那段時間我只有賣過幾次股票而已. 2012年交屋時, 建商餘屋賣到一坪50萬, 而股票也回升了.
我覺得這算是一次成功的理財操作, 理財就是先確認目標, 然後尋找適當的理財工具來達成這個目標, 而足夠的知識是成功操作的基本.
自住的房子對我來說既是一個家也是一筆資產, 既然是資產就要產生價值, 每個月繳貸款, 還掉部分借貸本金後, 資產的淨值就增加, 但是這個增加的淨值是死的, 要得到這個增加的淨值, 一個是增貸, 另一個是賣掉變現, 我選擇的是後者, 所以我一開始就設定住到老二18歲上大學為止, 差不多15年.
15年屋齡的電梯大樓還算好賣, 繳15年的貸款還掉的本金大約佔30年期本金的4成左右, 因為我有3年的寬限期, 這樣我損失的機會成本(少還本金就多領一些股息)就少一點.
接下來下一間房子會換到桃園去, 我一路從台北市, 換到新北市, 再換到桃園, 一路換下來往房價低的換, 即便是房子越換越大間, 但每次換屋手上的現金還是都會增加, 剩下的錢又可繼續存股.
這是我這一路走來的理財心得, 還算滿意, 有照著當初設定的目標在走, 我其實不太在意每年被動收入有多少, 也不太在意賣股是賺還是賠, 靈活理財, 善用理財工具, 提早享受生活.
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笨老頭 wrote:一覺醒來後, 突然有些股票東西想講, 都是些觀察所得, 姑妄聽之.
pobro wrote(恕刪)
先談談持股比重的問題, 持股比重是指股票佔總流動資產的比例. 比重越大, 漲的時候當然賺越多, 反之跌時也會賠越多. 我覺得持股比重才是影響長期資產成長的關鍵因素. 每個人有各自覺得安心的比重, 這個無法評論, 就像有人根本不持有股票一樣, 不過最好這個比重就維持下去, 因為在股市要活的久, 紀律很重要.
譬如假如你決定要7/3配, 股票7成,現金3成, 那不管大盤幾點你都得要盡力去維持他, 股票漲了佔到8成, 那你就得找時機賣掉1成, 股票跌了剩下6成, 那你就得找時機再買進1成. 01有個網友很多年前開一個樓, 那時台股不到萬點, 他設定的是比如說大盤8000點持股5成, 9000點持股3成, 10000點持股1成, 然後他很有紀律的更新他的持股比重, 接近萬點時果然不斷減碼到剩下1成, 這個故事告訴我們, 別用指數作為持股比重的參考基準, 不然當大家在1萬7那裡玩得很歡快時, 你只能當觀眾.
再來是持股配置, 持股越集中, 個股的漲跌影響整體就大, 反之持股越分散, 個股的漲跌影響整體就小. 要多集中, 要多分散, 這個也是長期存股者要去調整的. 01有個網友持有6,70檔以上, 每一檔可能就1,2張, 只進不出, 這也算是一種極致了, 分散到這種程度基本上就是領息為主了, 幾乎不可能賺到資本利得.
另一種是蝌蚪型, 頭大然後長尾, 0050就是一例, 台積電佔了將近5成, 加上鴻海就過半, 後面48檔形成一個長尾. 這種後面的長尾基本上就影響不了大局. 就有點像黑幫大哥出巡一樣, 戰力就靠老大一人, 最多加上左右護法有點戰力, 後面的小弟們基本上就是來充場面的. 01有個網友我記得持有10多檔, 其中仁寶一檔佔差不多5成, 大盤漲到1萬7, 結果他的資產沒什麼漲, 就因為仁寶沒漲.
我覺得蝌蚪型配置並不理想, 至少我想不出好處在那裏. 只配置3檔, 夠集中了吧, 比重最大的也3成3而已, 分散幾十檔, 結果比重最大的接近5成, 分散多追求的是穩定, 結果集中度比追求效益的配置還高?
股市有時進攻是最好的防守, 風險要控管, 控管的是降低資產減損的可能性, 越分散大家同時跌的可能性就越低. 這是從防守角度出發, 然而也可以從進攻角度出發, 從進攻角度出發就是一白可以遮三醜, 也就是一檔賺的可以抵銷三檔跌的, 這也是另一種的穩定, 要能形成這樣, 賺的那檔比重就不能太低, 所以我是採取8-10檔, 平均分散的配置, 這也是我長期慢慢調整後的結果.
風險的定義, 一般是指不確定性, 因為不確定, 所以要有風險貼水或風險溢酬, 這其實就是上面講的進攻與防守, 溢酬的部分用來cover不確定性的可能虧損. 定存的不確定性幾乎為0, 所以報酬率最低, 不到1%. 風險這個詞語, 算是負面的, 大家不喜歡, 可是換成不確定性的話, 似乎就比較中性一點了.
不確定性, 會往下, 但是也會往上啊, 而且往上往下的機率與空間常常是不對等的, 跟擲骰子每次重擲紅黑機率都是5成不同. 所以風險並不全然是負面代名詞, 不要只規避風險, 也要擁抱風險啊, 規避的是往下的可能性, 擁抱的是往上的可能性. 01有個網友開了一個單一個股的樓, 講的是某檔業績連續虧損好幾季, 股價10塊多, 但淨值卻有30幾塊的個股, 這檔就是往上往下機率不對等的例子, 往下空間有限, 往上卻充滿想像. 這個網友的想法我是認同的.
投資股票, 風險只規避而不能擁抱的話, 這感覺就像交朋友, 結果只交男性或只交女性, 那這個世界你就只能了解一半而已. 能自在的擁抱風險, 那存股族長期存股就比較不會擔心害怕, 才抱的住股票, 大賺的股票通常都是抱出來的.
先寫到這裡吧, 其實還有些個股營運的想法, 不過還要再梳理一下.
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笨老頭 wrote:
笨老頭 2021-08-29 23:46 145樓
pobro wrote:
※ 話說好久沒聽e大說投資了，有沒有機會再聽您論述一下 ^^
+1
尤其是股票
拜託，求求您了orz
在尋找E大的真知酌見時，看到了這一則留言，真是感受到，尋到和我一樣的識貨人的同感喜悅。
E大這十年幾來的知識經驗分享，不論是股資理財，買房置產，生活方式，教育方法等，都惠我良多，可惜我資質魯鈍，很多E大分享的智慧，當下看沒法子應用，多年後才能體會，到能真正實踐又離了一大步。
希望E大能持續分享智慧與經驗，讓我們能在生命中有所引導。在平時生活中，有此理性與智慧的人實屬少見，E大是我在MOBILE01中最重要的啟蒙老師。
1月18日也要去青埔旅遊，體驗E大分享的房產觀察，可惜我是台中人，否則也想買在A20當E大的鄰居。
祝福E大早日找到滿意的退休宅，全家同享溫馨回憶與美好未來。
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