因為有人正在賣啊!
建議討論一下天母東路這個區域的公寓如何?
底價45萬該讚佛心還是罵黑心咧?
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*像我第一次去同德街一看，天母北那邊住商說同德街都50起跳啊，成交都50.
講的跟真的一樣，且不斷說同德比德東好很多如何如何 (無詆毀同德住戶之意)，像我也承認大安、信義區是台北最好的地段.
意思就是說都是用嘴說的!
*偶親戚兩年辦或三年前賣德東公寓，那時行情是40萬，到我今年上半年自己看德東公寓，行情就大概是45-50.
這種公寓要買到50以上，說實在買不下手，中山北路六段的我個人可以接受的程度是55以下，但還要考量裝修費用，買30年公寓買到50萬以上，且大都是4-5樓，屋況不詳，還要基本要加個150萬整修，要設計再加100，真的是要很喜歡天母才辦的到，所以後來偶放棄天母公寓了
*下面我用說書的方式篩選了德東、中山北、士東這三個區域，共104間物件，以這類公寓行情範圍，只篩選40-60 +-1，就是39萬到61萬的，超過的就是特殊物件如一樓，獨棟或頂加等，太低的大概就是陽光屋
(天母東西天母北未納入，芝玉路太老舊先不列、忠誠路公寓價格太高了，不過後面可以考慮列近來)
天母德東這類公寓物件的平均行情，大概就是50萬，要更高，很難高的上去
*剩下的，就是等今年底下半年所有實價登錄出來，再挖墳出來把這篇補完，那時再回頭來看房價，說書就是這樣的樂趣
*而開版樓主到目前還沒提供其地址或房屋狀況，這樣說書說半天也無法得知他房子到底值多少錢
每坪40萬，就看過天母德東的公寓，35年以上那種屋況很差的，40-45 萬差不多，不過說實在那種45萬以下的，屋況通常不太好，這種我都會放棄，所以都選到至少50萬以上的物件。
屋況不好的定義，有格局、後陽台開窗狀態(這很重要)、樓梯間狀況、住戶品質等。
*所以開版樓主賣40成交，這還真是行情價，不要因為說書的說行情60，就以為60是行情。
我親戚兩年半或三年前賣那間德東公寓，屋況說實在一般，或很糟，天花板有小崩，壁癌都有，1600賣每坪40萬。
投資客買了後就開賣2000，掛了三個月賣不出去。
後改租人，大概去年又拿出來賣，開2280
今年最新開是2480
但不管怎麼開，搞不好人家的心理價位就是40。
*就像我覺得德東公寓就是45左右水準，有一間不錯的331巷三樓邊間公寓我可以出50，但還搶不到。
而換到中山北六段我就覺得50起跳是我心裡接受的價位。
房子到底值多少，不是用說書的方式算
*而另外一位樓友要賣三個月賣不出去的，方便可以提供一下物件編號嗎? 讓版友上去鑑價估算一下值多少?
以天母德東公寓行情，40-60這個區間，上下都有，只是要看樓主的物件是落在哪個點。
還有大家一個見一個老公寓賣掉搬去其他地方，所以陸續就會有人拋出來賣，樓主物件的賣點或優勢在哪?
說書的說過很多公寓物件擺了大半年以上，我親戚的投資客買了物件就擺了兩年半還沒賣出(也在芝山國小附近)，還有芝山國小對面那排，40以上我也很難接受。
就相信說書的說50萬很好賣，那就看還有沒有這種需求。
*還有偶為什麼舉36F 那個中山北路六段丸十家具公寓四五樓+頂加的案子? 五月份1718成交 (這偶很清楚屋況，有去談過)，已經到了1718 萬，每坪50萬，還是有投資客跟進再來轉手?
你的物件為什麼賣不到50? 不就很基本的.
關於房市熱或不熱? 都是說書人再說，是投資客熱? 還是自住客熱? 都吵到一個頂點了，還會更高嗎?
補充! 換個角度，低價賣給需要的投資客或自住客，也算造福他人.
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Johnny_depp wrote:
說書就是這樣，任憑人...(恕刪)
這位大大
我覺得你看房子的方式
對我個人來說，稍微有點過度分析~~
我有個小小提議~你參考看看
我覺得 你就買你喜歡的地段 再慢慢看區的房子
過度分析 C/P值會 LOOSE掉很多東西 那不是價差能彌補的
因為CP值的分析 無法計算 獨特性 ，例如 公園 鄰居 等等條件。
像我偏好 忠誠路2段誠品周邊，但你會覺得太貴
但我的感覺是 通常太貴的反而抗跌， 因為他稀有 無法取代。
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例如 : 大安區居住環境 沒有天母舒適， 但他有無敵強勢的商業辦公優勢
他的居住品質很壓迫 ~~但照樣超貴!!!
老房子 也能賣超過100萬/坪!!!
富有者，不計價的追買~~這一定是有其價值..
而不是單純用錢去衡量
而是 志在取得物品~~不是逛超市那樣去比較CP值....
又例如台灣最貴的 皇翔F4 一坪成交價240萬
我去看過那邊，巷道很窄，旁邊只有一小小塊公園
附近也沒有像樣的醫院...其實 居住條件 比天母還差
照樣全台灣最貴的住宅!!天母的豪宅成交只落在120-150
F4 的價格在全球比 單價也算是超級貴的~~
當然F4 賣點是 超強的信義計畫區 商辦業環境~~
多數的記者會 產品發表會 都在那區~~
又例如 三重板橋中永和的居住環境 對我個人來說 一坪15萬我都不會去住
他還不是漲到30萬 40萬 新版還漲到70萬
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既然在看天母，我是建議你可以跟隨你的心 去選環境
天母屬於住宅區 ~~ 賣點就是得天獨厚的 天然居住環境
不是 大安信義那種商業辦公區~~
所以 綠樹 公園 鄰居素質 要就要選好的~~
為了CP值 去選45萬 反而失去更多~~
希望你看得懂我說的~~
以上是我個人觀念 或許可以讓你花幾分鐘改變一下 選擇模式~~~
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milesfee wrote:
不過想請教一下大大 為何會漏掉天母東西北路的公寓統計呢@@?
我比較想要了解一下 天母東西北路 天玉街 中山北路7段的公寓價格
請問跟德行東路部分最大的差別在哪??? 不好意思問了這問題不知道是否能替小弟解惑?...(恕刪)
也歡迎其他版友一起幫忙說書，我只能說到五點
排除原因 - 簡單一句不在我當初看的條件範圍內
公寓少，華廈物件多
天玉街 - 最貴，放出物件極少，公寓本來也不多
天母東 - 基本放棄，除了兩排馬路邊及巷道第一排，其他都要爬山，看過一間李克竣圖書館進去的，105 死巷底，這個不適合每天走進出.
新光三越後面，若有公寓，應該是不錯的選擇，今年上半年各家仲介好像只回報提過一兩個物件
中山北七(市政北七的兄弟) - 各巷弄更不用說，爬更累 (有爬過就知道，偶從小爬去天母圖書館，爬去同學家，現在年紀不想爬)
天母西 - 大概同天母東及天玉
天母北 - 大概同天母東及天玉
且那時在炒房時，可以問仲介，這天母XX的公寓低總價(2000以下)釋出物件非常少，若你有2000以上預算，直接去攻天母東後面巷子的華廈就好了，不過有釋出的2000上下華廈我去看過格局都不太方正。 其他都是更高總價的，超過小弟能力範圍.
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milesfee wrote:
大大耐心的統計真的讓...(恕刪)
天母東西路 天玉街 中山北路七段
這些是最有天母味的的住宅區 而且有很多真豪宅群
素質比較好~ 人口密度也低~~
居民比較團結~~道路好看很多~~
但離捷運約1公里多~~
你光是 站在 天母東西路交接的路口 跟 忠誠路 天母東交叉路口
就能感受到那種舒適感
路上也很多公園 不會帶來 重劃區那種 水泥樹林的壓迫感~~
尤其是忠誠路二段170-140那段
天玉街強項在於 真豪宅多，車子少 居住品質很強
中山北路七段 東邊那區塊強項在於 路上很多公園 綠色植栽還有小溪流
很像歐洲的市郊住宅感~~
德行東路就沒有那種天母味道
但接近中山北六段的德行東路就很靠近捷運
所以取向不同~~
德行東路有分兩種
一種是靠近捷運
一種是芝山國小那 (地段較便宜 居住品質也比較弱一點)
大概就這樣~~我住在天母30多年了
也很多朋友住在天母~
