b02201041

0分

樓主

b02201041

個人積分：0分

文章編號：90719746

中正區明袖寓愛國西路48巷

最近看到一個沒什麼人討論的預售屋建案「明袖寓」
明袖寓官網
明袖寓地圖
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明袖寓樂居

這週才剛開賣，預計2026年初交屋，單坪開價138-143，坪數25左右，每戶雙面採光，沒有暗房，離小南門捷運走路4分鐘。缺點是公設37.4%、跟四周比頗貴（尤其隔壁就是萬華區）。

共28戶，聽銷售說只賣12戶，剩下應該都是地主戶

看起來附近的生活圈蠻舒適的，高樓層還可以看愛國西路上的樹，心動心動

！

各位大佬怎看這建案？

2024-11-29 13:06 #1

文章關鍵字

明袖寓中正區預售屋建案明袖寓愛國西路48巷10號 Facebook 官網地圖暗房萬華區南門捷運

JDKy898

12067分

2樓

JDKy898

個人積分：12067分

文章編號：90719958

二十八戶？
如果只賣十二戶，其他多是地主戶，
所有權人會議如果決議沒入住的管理費打折，
要維持社區品質，管理費不就貴三三。

現在管理費是預設200，之後不知道

2024-11-29 13:53

canon300

200的管理費，25坪要5000元的管理，加上地主戶恐無法接受這麼高的管理費，我認為之後維運只能靠一位管理員，所以才需要智能管理。

2024-11-29 17:29

熱男

103分

3樓

熱男

個人積分：103分

文章編號：90720465

好盤的味道

森77

b02201041 地點、周邊環境我也滿喜歡的。目前開價在這個生活圈可能有點偏貴，但我猜應該還是會賣得不錯[偷笑]

2024-11-29 16:39

canon300

其實沒有景可以看，高樓層只賣12樓，其餘得賣低樓層或不能面向愛國西路的戶型，加上棟距很近，我認為是沒有景可以看。

2024-11-29 17:27

canon300

726分

4樓

canon300

個人積分：726分

文章編號：90721400

我的看法是，這間對隔壁樓(花園酒店)的棟距頗近，等於開窗會跟隔壁借醬油的狀況(這是比喻，沒那麼誇張)。之後臨愛國西路又會蓋起另一棟舜達的案子，等於高樓層被鎖賣，四周的棟距都頗近，實在沒有13X-14X的價值。
呼應樓主的對話，我認為看不到愛國西路的樹，因為此建商將在愛國西路上再蓋一間擋住這棟住戶的陽光。

不去比對面的南風裡，去比面向正面向民生東路二段的佳元建設的案子，是28坪，也是開價13X-14X，比路段及比建商，就會讓人買不下去。
單層一座電梯，一層好像四戶(還是三戶)? 佳元一層5戶，兩座電梯。
除非你有地緣關係，非得買這一區的建案。(這一區建案相對少)
總之就是開價太高，現在想降降不下來，開始在拼命call客，慢慢賣。

canon300

726分

5樓

canon300

個人積分：726分

文章編號：90721442

樓主應該是建商的銷售吧?
我純粹是以買家的角度來看，請多包涵。這是我的意見，望海涵。
如果可以降價賣，我是會考慮的，畢竟這附近的學區不錯。
因為對面南風裡，是直接開了口願意談其他方案來促銷。

canon300

換句話說，近期至明年中，建商不太會開案，如果能等的話，明年過年後再觀察。因為近期開出的新案子，價格有比較漂亮了

2024-11-30 22:05

canon300

它的巷子真的很小條，如果當時開出120肯定會衝動，但開出的價格就是行情價，加上建商知名度低。當時幾近同期的全坤橫峰平均單價也才128，明袖寓真的太勇敢了

2024-11-30 22:09

luckyowners

79分

6樓

luckyowners

個人積分：79分

文章編號：90730155

最起碼就是地址價錢和格局。連平面圖都沒有真的很難評論, 會質疑格局不佳所以不敢放

網路上資訊真的很少

2024-12-03 13:01

canon300

726分

7樓

canon300

個人積分：726分

文章編號：90749458

格局給你看一下，每間都約25坪。得搭升降進停車場，連機車也是。
只能銷售10、11、12樓，跟低樓層。
不能客變。
看起來是沒法放餐桌，就是吃飯在客廳吃。陽台放個洗衣機就滿了。很務實，小坪數就是如此。
其實格局還不錯，以小房來看，但開價讓我覺得我錢賺不夠，只好看萬華的其他預售屋 (單坪報價只有明袖寓的三分之二)或是其他區物件了。

從Google衛星圖來看，Canon大的圖右邊是北邊，C是面南及面東

2024-12-05 21:00

canon300

沒錯，圖上方是西，圖右是北

2024-12-05 23:15

kaod

527分

8樓

kaod

個人積分：527分

文章編號：90776815

雙電梯又只有28戶，可想而知管理費會相當貴。大概是無法規劃24小時管理員了，台北市中心博愛特區，要維持一個24小時管理員+收垃圾，物業保全起碼報價一個月18~20萬，再加上電梯保養費以及其他雜支，每戶起碼每個月要平攤8000元以上。如果沒有管理員的話應該就可以省很多錢，但是這樣對不起一坪超過百萬的產品設計

對，只有平日白天班管理員，管理費現在是設定一坪200

2024-12-10 13:09

wang490520334

1分

9樓

wang490520334

個人積分：1分

文章編號：91594619

我就問
這棟為什麼能蓋那麼多樓面積?
我看他縮退也頂多3公尺
縮退+道路寬頂多7米

根據
臺北市土地使用分區管制自治條例
第二十五條
商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過
其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達百分之三
百者，以百分之三百計。

這土地在獎勵前容積率應該頂多350%
為什麼還蓋的到九層樓?
有沒有違法?

中正區 明袖寓 愛國西路48巷

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