，從室裝作到建設，約18年資歷(應該算是了解產業內部的人)，由於近幾年遭遇到很多"攻擊"，個人覺得就像小時候學校在教的一樣，希望大家都冷靜下來換位思考一下，不要一眛的被媒體或友人的話語牽著走，既然要說客觀的話，請以正當運作的良心企業來說，排除黑心案例，各個產業都有黑心商人在內，請勿一竿子打翻，以下針對常見的報怨說明一下：1.房價都是被建商炒作出來的，現在年輕人買不起房子都是建商的問題，政府打房一點用都沒有，房價根本沒有下修!!!!
Ans：很多消費都會報怨薪資跟不上房價，認為都是因為建商太過貪心，只想從窮苦的小老百姓身上賺大錢，各位消費者要知道，建商的成本包含取得土地、營建資材、營造人員、營運人事等等族繁不及備載的多，但上述的所有成本之中，在生活上也同時都是消費者，這是什麼意思? 各位消費者希望薪水調漲，希望自己的營業利潤提升，那麼地主(包括進行土地公開標售的政府)、材料商、設備商、各工種施工人員、公司職員等等，也不斷的在向上提升自己的價格，因此地主土地要賣貴一點、材料商材料要賣貴一點、設備商設備要賣貴一點、各施工人員、公司職員薪水要高一點，最後都匯集在建商這個終端，所以當建商說成本在提升，這不是隨便說說，各位消費者的身邊一定不乏相關工作的人，問他們有沒有在主動調漲自己的收費就知道，但這是一個無解的循環，賣東西的人需要賺錢，想買東西的人需要增加收入讓自己買得起，那就轉嫁到賣東西的人增加成本，然後就又提高賣價，如此來回循環的往上疊加，造就了現在萬物齊漲的窘境。
當然此時會有人提出，那建商不要想賺這麼多，少賺一點不就好了? 以所謂的利潤率來說，建設業在早期(約10年以前)可以於開案計畫中設想以倍數計算的利潤率，但是近幾年因為全球大環境的影響，建商的利潤早就都是以低於100%的利潤作設定，當然就會有人說，那還是很高阿，營業額這麼高，基數高的話，就算只有幾成的利潤，也是大賺錢，這個部份就要牽涉到風險承擔的問題了，大家都知道，高風險高報酬，一個從規劃到販售需要3~4年的商品，需要扛幾十億負債，如此高的風險，怎能要求該產業僅能同一般商店作一樣比例的獲利 ? 那麼誰會願意選擇高風險，此時也有人會說還不是跟銀行借來的錢，又不是都自己口袋拿出來，可是難道借來的錢，就不叫負債嗎? 如果個案銷況不佳，就不需要償還債務嗎? 而且以目前莫名奇妙一年3漲的市道來說，一個不小心，過低的預設利潤，很有可能就消失而轉盈為虧，如此大基數的虧損，誰願意承擔。
總結這題：房價不可能再下修，因為前述提到的，身為供應商同時也是消費者的大家，沒有人會願意下修自己的利潤，那循環匯集到終端的建商，如何有可能以明知賠錢為前提去進行規劃。
2.興建的進度感覺很慢，是不是故意在拖時間!!!
Ans：仔細去思考，會知道多半建商並不願意建得慢，以目前主流為預售屋來說，消費者按期繳交的工程款由各式信託帳戶控管，建商需提具工程發票專款專用，因此無法挖東牆補西牆，或者納為己用，而如同前題說述，從開案開始，建商即按月攤還銀行融資，有貸款過的人不難推算，如果借貸金額以8、9千萬，甚至上億金額計算，每月的還款壓力能有多高，這就是前題提到的高風險承擔債務之一，比起消費者看到進度才付款來說，建商在工程進度的推進上，比各位要急得多很多，那為何進度仍會有落差，除去各個案子地緣關係等等因素，整個業界都會遇到的就是"缺工"、"缺料"，也許大家會覺得無感，因為身邊一樣多少會有從事相關產業的人，因此會感覺，一直都有人在作阿，沒有感覺到從業人員的減少，但實際深入詢問，目前仍願意走工地的，多數較為年長，而年輕一代寧可跑外送、作網紅、搞帶貨，換成各位自己問問自己，你是否願意，或是接受你的小孩，一出社會工作就去走工地、走工廠的? 加上生育率的逐年下滑，怎麼可能缺工不是事實?
總結這題：興建進度拖慢，最大的受害者一定是建商，請不用多想說其中有什麼陰謀。
3.工程品質愈來愈差，一定是建商賺太多，把錢都汙去了!!!
Ans：承上題，當缺工這件事持續擴大時，任何產業都將面臨品質下滑的問題，老師傅有，但傳下來的經驗與匠心，沒有人接，這些老師傅苦苦熬了10來年，終於出師可以獨當一面，而接下來的這一代，因為斷層太久，願意入行的人，可能只熬個2、3年就必須被當成老師傅趕鴨子上架去獨當一面了，也許有人會說那就讓老師傅繼續帶頭就好了，可是這些老師傅數量有限，所以開始產生了"搶人"的狀況，其中尤其影響最大的是近幾年最夯的護國神山建廠，由於這些大廠有更高規格的品質要求與管理機制，對於科技大廠來說，加上時間成本更是遠遠高於人員薪水的支出，因此在市場上老師傅有限的情況下，開出了以倍數計算的薪水招募工班，如第一題所說，一樣的工作內容，誰不想去薪水高的地方工作，因此在市場上流動的工班，已經變成只是半桶水能力的人也可以拉上來作領班的狀況，再退一階來說，只看住宅房地產的市場，為數不足的工班如何滿足這麼多的建案? 答案就是排隊，排隊等工班有空，才過來作你的案子，如果建商無法等下去(因為前一題說到的時間成本問題)，就只好找有空檔承作的次級工班，而且如同前述，次級工班的開價可能也不會比較便宜....因為他們都知道建商找不到人了，久而久之，所謂的品質這件事，就在潛移默化的過程中逐漸下降。
總結這題：品質源於施工人員的水準，工地主任都會作出同樣程度的要求，但如果水準無法適配，要求也只能是要求，無法變為現實，重點是建商也不會因此而獲利，反而因為後續的修修補補造成衍生費用，建商比各位更希望工班能達到要求。
4.要交屋了，房子一堆瑕疵，建商品管太誇張，根本就是在欺壓消費者!!!
Ans：這題該說有一部份跟上題有關，因為施工人員的水準早已逐年下滑，不過針對這題我想說明的倒是另一個面相的問題，是有關於市場氛圍的問題，以及認知的問題，這是什麼意思呢? 台灣的市場很容易被塑造"氛圍"而影響了邏輯思考的能力，針對"房子"這個商品，由於金額較大，因此很有製造話題的空間，要請大家思考的是這個"商品"，究竟是"手工"打造，還是"機械"產線製成? 是的，舉例來說，這個時代幾乎是由機械產線生產的商品代表，就是"汽車"，因為機械產線的關係，每個環結可說是精準無比，誤差極低，今天人力組裝佔比極少的汽車生產線，所作出近乎完美的商品，即便是這樣的商品，交到消費者手上時，也有一定的比率出現瑕疵，那麼反觀絕大部份"手工"打造的另一個商品代表，就是"房屋"，興建一座建築物的時後，除了材料是由工廠產線生成以外，從整地開始一直到完工，從頭到尾都是純"人力"搭建完成，操作機具進行挖掘、操作機具放樣標註、操作機具灌注混擬土、人力建構模板、人力綁紮鋼筋、人力配置水管等等等等，沒有任何一個項目是機器依靠人為鍵入數值後搭建出來的，請換個角度想想，接近純手工製作的商品，真的能作到近乎完美嗎?下面舉個常見的例子來說，浴室的洩水坡度，水流或不流，可能只有1度角的差異，人力舖貼的磁磚，能否控制精準到1度角不差? 而且不是單向，因為排水口是一個點，所以地面不止橫向要斜向那個點，同時縱向也要的時後，請各位自己拿木板試試看怎麼達成? 回到生活的真實狀態來說這個問題，淋浴間內有哪個人洗完澡後，水會一滴不剩的全都流向排水口，在你離開淋浴間時，地面一定會有淺層的積水是流不動，除非地板像溜滑梯一樣光滑，所以最後都是自然蒸發乾燥，我前面提到的"氛圍"就是在像這個問題發生時後一樣，驗屋被告知水不會完全流向排水口時，部份消費者就會失去邏輯判斷，直接腦怒的認為這是不該發生的工程瑕疵，強力的去要求修改時，卻忽略了，為了調整這一個微妙的水流不流的問題，拿一次必須作到位的防水層被破壞的風險來換，而事實上，改或不改，就像上面提到的，在你生活上淋浴完後，這2個狀況一點差異都沒有，可是因為"市場氛圍"的影響，消費者的受害者心態會覺得如果沒有改，就是權益受損，先說，我個人也是消費者，我買房子驗屋的時後很清醒的去思考過哪些是因為影響生活而必須修改，哪些是手工製作的合理誤差，所以我個人是真的抱持這個想法，不用說換成我自己買的時後就會想法不一樣.....
總結這題：建築物是幾乎純手工打造的商品，追求完美，只是讓自己痛苦，就像你無法要求一個手工雕塑藝品完美無瑕一樣，拋開市場上塑造的消費者即受害者的氛圍，想想怎麼接手這個房子來住才是正確的道路。
5.驗屋的時後驗屋公司寫了上百頁的缺失耶，建商爛透了!!!
Ans：不得不提到的是近幾年很流行的驗屋公司，首先澄清，我個人並不討厭驗屋公司，以正當經營的公司立場來說，交給住戶前，有人出錢幫忙把每戶房子該先修過的地方找出來，簡直是划算不是嗎!!!所以我認為驗屋公司的存在並非是一個錯誤，但是消費者曲解了其中真正的意義，大數消費者請驗屋公司就像是找了徵信社抓姦一樣，看到有瑕疵，就像犯罪者被抓包了一樣，把重點放在了建商犯錯應該進行懲罰，所以我個人是希望消費者冷靜下來，如上題所述，手工製作的東西，請不要太過於受害者心態去看待，反而是應該平靜的和建商討論如何進行調整以便交屋，這個部份，也需要提到我個人走入建設以前的室裝從業時代，在沒有驗屋公司的那些年，我陪同客戶驗屋沒有個80間也有50間了，從8百萬到6、7千萬的房子都有驗過，但從來沒有驗出過40條以上的缺失，為何現在卻動不動就上百條的缺失，了解後，也只能說社會的氛圍確實可怕，其實驗出來的內容這十幾年間沒有太大不同，主要的差異來自於呈現的方式，以前的驗屋就像現在部份屋主自驗的情況，現場直接手寫記錄，接下來工地就可以開始安排修繕，也因為手寫記錄的關係，寫法通常像是概括的方式，例如：客臥室壁面油漆瑕疵(見現場記號)，這樣看記錄上是1項缺失，但到驗屋公司經手時記錄後還需要回頭製作報告書，以服務業的角度來說，我(驗屋公司)特地回去作成報告，交出來卻只是1項內容，似乎不符合客戶出錢的價值，所以我在1間臥室壁面油漆這個項目，必須儘量拆細，至少分成4面牆加上1個天花板來製作報告，結論就是同樣的缺失，呈現在客戶眼前的結果，從1項缺失變成了6~8項缺失，剛剛說的社會氛圍可怕的地方就在於，因為這個關係，產生了：以前的建商缺失都不會這麼誇張，現在的建商真的是太黑心了吧，像這樣的結論。
總結這題：房子有瑕疵是正常的，不要被數量影響了判斷的能力，重點是缺失內容裡，有多少是必須審慎處理的項目，那些才是驗屋公司存在的價值，而不是報告書的厚度。
6.驗屋修繕之後，怎麼都無法100%的作好，是不是建商沒誠意處理，還是不想花錢!!!
Ans：再強調一次，建築物是一件純手工的商品，不是機械製成，有瑕疵的地方，不見得都能像生產線一樣，再出一個零件來更換，手工製作就是手工修改，要想100%完美，基本上是不可能的，接下來就要提到走進建設業以前的我，還是室內裝修從業時的我最常跟客戶建立的觀念就是，如果將來在我進場裝潢後就會一起處理掉的問題，其實不建議非去要求修改不可，舉例來說：牆面油漆瑕疵，如果我裝潢會釘牆板、貼壁紙、跳色漆等等等，那這個瑕疵將來也不復存在，何必浪費人力物力去修繕(我個人比較重視環保)，修好了交給我再破壞一次，因此重點是，必須符合安全及生活規範的必要項目，例如用電的線徑、電壓，給水、排水的順暢，機械設備的外觀及運轉，門扇的密合度等等，有時後則是會去衡量輕重進行建議，例如：浴室磁磚有汙損(小)，如果在不顯眼的位置，我建議防水都已經測過沒問題了，不要為了一個不起眼的小汙損冒破壞防水的風險去換磚，還有我個人想跟大家說說，也許因為花了錢，所以你希望拿到完美的商品，才不會覺得錢白花了，但買新房子應該要享受接下來輕鬆的生活才對，100%完美的房子拿到了之後，你會在裡面隨時緊盯著家人不要造成破壞嗎? 這樣的精神狀態，似乎讓住新房子變成了折磨，那如果不是這樣，住進來只消2個月左右就會不再完美的房子，需要去追求取得時的完美嗎?(ps：環保需要大家一起努力，追求完美入手的房子需要付出多少暖化的代價?)再回到建商這邊來說，修繕要花的費用，跟不能交屋拖到的時間成本，建商絕對不會是選擇不花錢反而跟你秏時間。
總結這題：對於房子的瑕疵，建議各位消費者擺脫被社會氛圍塑造起來的受害者心態，平靜的去思考每個"缺失"，對於驗屋公司來說，這是工作，他們不需要去衡量，只需要記錄，所以驗屋公司的目的，原本也不是要消費者去追求完美，而是開立菜單，讓客戶知道怎麼選擇，如果你問驗屋公司，是不是一定都要修改，他們一定也會說，除了某些必要之外，其他只是建議項目，你也可以問問驗屋公司，是否有曾經驗過100%完美，零缺失的建案? 過度的受害者心態，可能會影響判斷。
以上，這些"攻擊"真的是讓我困擾已久，上述實屬個人"主觀"論述，主要是希望大家不要買個房子，就滿滿的內心小劇場，上演小蝦米對抗大鯨魚的戲碼，真的沒有這麼多陰謀在裡面，有的只是滿滿的產業內的無奈，最終還是要祝福有機會買房的各位，買到正當經營的建案，心平氣和的驗收，開開心心的入住。
ps(有完沒完)：我個人買房的時後，真的是油漆沒有要求重刷，鋁門窗等沒有要求美容，住進去之後，家裡自己製造的傷痕都遠遠超過當時驗屋的瑕疵了，我自己是很慶幸沒有為了我個人要求，額外增加了地球的暖化。
