各位專家好，
我目前租賃的房屋位於北市商業區(商三特)，是在民國4x年由家族購買的土地上的建築，雖然沒有建物權狀，但有定期繳納房屋稅（這是一座二樓半的透天厝）。自2018年起，我接手了這份租約。因為房屋年久失修，我花費近100萬進行了翻修，目前支付的租金由台北市政府及國有產財局收取，並享有自用住宅租金減免。
我結婚後，妻子希望能買房子作為新居，但我們的財務能力有限，無法負擔現有土地的購買。在六年前，我曾試圖承購，但市場估價高達四千多萬，遠超過我們的負擔能力。因此，我們只能考慮遷移到效區購買價格較為合理的新房。鑒於這是家族祖產，我們沒有打算解除租約。
請問在這樣的情況下，我們如何更有效地處理政府租賃的土地和建築？例如，是否可以出租一樓做商店，並將二樓改建成套房出租？或者我們只能讓房屋空置並繼續支付租金？
如果我有表達不清楚或者有任何不當之處，還請見諒。非常感謝您的協助。
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文章編號：88957634
呆呆尼克 wrote:
各位專家好，
我目前租賃的房屋位於北市商業區(商三特)，是在民國4x年由家族購買的土地上的建築，雖然沒有建物權狀，但有定期繳納房屋稅（這是一座二樓半的透天厝）。自2018年起，我接手了這份租約。因為房屋年久失修，我花費近100萬進行了翻修，目前支付的租金由台北市政府及國有產財局收取，並享有自用住宅租金減免。
我結婚後，妻子希望能買房子作為新居，但我們的財務能力有限，無法負擔現有土地的購買。在六年前，我曾試圖承購，但市場估價高達四千多萬，遠超過我們的負擔能力。因此，我們只能考慮遷移到效區購買價格較為合理的新房。鑒於這是家族祖產，我們沒有打算解除租約。
請問在這樣的情況下，我們如何更有效地處理政府租賃的土地和建築？例如，是否可以出租一樓做商店，並將二樓改建成套房出租？或者我們只能讓房屋空置並繼續支付租金？
如果我有表達不清楚或者有任何不當之處，還請見諒。非常感謝您的協助。
目前應該是直接轉租就好
這事幾年前上過新聞
旦後來沒聽說有修法
所以直接租吧
如果真的租金有上漲就默默的付吧
去吵對你只是自找麻煩而已
https://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1476634
感謝您的回覆，只是怕會被要求"拆屋還地"。
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但經驗不多
僅供參考
這樣說吧
土地還是國產署的
所以如果有一天
國產署不租給你
租約就不存在
你就成了佔用
但因為你的建物屬於你
所以如果國產署要收回土地
他會辦理查估
去評估你建物的殘值
然後擬定補償金給你
這個補償的動作
通常是發生在有其他機關單位要用地
所以他們不會跟你談價購
而是拆遷補償
意思是你花100萬
有可能評估出來補償金只有20萬
這裡面原因有點複雜
大致上都會低估因為無合法興建使照
因為啟造人不是土地所有權人
基本上是申請不出來
國產署也不會同意你興建
你可以吧土地承租權轉讓
你跟國產署有契約
在承租契約到期之前可以吧租約轉讓給另一人
我的經驗是可以的
這個轉讓的過程等同認定將地上物一併轉讓
因為地上物沒有登記
只有納稅
所以跟國產署辦理轉讓土地租約同時也要去財稅局辦理房屋稅義務人的變更
然後跟你要轉讓的人簽訂轉讓契約
訂好轉讓時間後的土地租金跟房屋稅當然是他要去繳
讓你額外再將地上物所有權進行轉讓
因為你無法去地政事務所進行地上物所有權登記的轉讓
只能用轉讓契約訂明轉讓價格。
這是可行的方式
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至於改變使用機能
基本上沒有合法可能
因為加蓋這件事
你一定過不了建管
新聞有談到一個中部立委租國產署的地
蓋住宅
原則上那是不太可能合法的
相關規定，你可以直接找國產署承辦窗口諮詢
不是完全不能改
但要國產署同意
國產署目前都只同意小規模土地進行必要的改建
大面積是不行
因為未來收回會有很大困擾
同理
要改變使用目的
也要國產署同意
所以建議去跟國產署分處討論
你租人開店
問題是開店的人
要營登、要納稅，可能嗎？
沒有房屋產權
這部分很麻煩。
關鍵是土地所有人國產署的意見
所有的行為都要他們同意
所以你應該先去問他們。
不過啊！
一般來說，你這種厝地，
應該都在市中心
跟國產署承購後，再轉讓出去
應該是蠻划得來
這個也許你可以去找土地代書諮詢
也許有建商會願意跟你合作開發
可以納入評估看看
4000萬應該面積不小。
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文章編號：88961383
tdbigman wrote:
我處理過一次類似的狀...(恕刪)
感謝您的回覆。
補充一下：土地面積約12坪，可能是因為商業區的緣故，所以每坪價值4XX萬。前面是約12米寬的馬路，房屋左右是15層高的建築，後方則是5層高的公寓。在我外公年代，右邊的15層高建築有來談合建，但一開始不同意造成外婆發生車禍，所以最後堅持不合建。
幾年前，有建商提出與後面5層樓公寓合建的計畫，建商考慮將公寓及附近零散地块合併，增加土地面積至大約80至90坪左右。公寓正面臨著30米寬的馬路，有店面價值；而正後方是我們的土地，當時建商是規劃當停車場入口。然而，公寓1樓店面屋主並不同意這個計畫。同時，我們曾考慮向國產署購買土地後再與建商協商，但金額龐大，網路資訊顯示土地貸款僅能負擔五成，需籌集超過2千萬的資金。
以下為手繪圖，畫的很醜請見諒。
依大大的建議，是否只有以下方式？
1.因沒有房屋產權的土地，所以只能出租給無需營登或納稅的租戶（如小吃店、個人工作室、辦公室、住家或倉庫等）。
2.如大大所說，想辦法找土地代書諮詢，貸款將土地買下來後出租或轉售，評估是否符合經濟效益。或是與國產署辦理轉讓土地租約同時去財稅局辦理房屋稅義務人的變更，跟轉讓的人簽訂轉讓契約。
如果有表達不清楚或者有任何不當之處，還請見諒。非常感謝您的協助。
