特殊物件如何處理?(查封法拍與停拍)

各位好

小弟最近遇到一件比較特別的物件

屋子的他項權利部 有三筆

A銀行房貸(102年) + B銀行兩筆貸款(103年)

另外權狀上說明 本屋 限制登記 並已經在104年被法院查封

前一陣子有被法院法拍 但後來不知道為什麼停拍



想請問

1. 這樣的物件可以買賣嗎?

交易上有沒有甚麼風險?

應該要注意甚麼地方?

2. 除了權狀裡面 記載的三筆貸款外

不知道屋主是否有其他欠債

是否會影響交易 與後續成交 交屋後的問題

例如過戶後才知道房子有抵押給第四個人或公司

3. 如果成交價格低於總債務總和,

如果屋主無力償還債務 是否無法過戶交屋?

4. 法拍的價格與市場的實價登錄的成交價格 有落差

第一拍一坪N萬 但市場上市N+2 N+3左右

(總價也差了200萬左右)

之前大概有觀察法拍市場 第一拍應該是與市價差異不大

想請問 為什麼會有這樣的落差?

謝謝
文章關鍵字
1.可以買賣,但必須撤封,才能過戶登記,而且你的貸款銀行也會要求取得第一順位抵押權,若前三順位無法順利塗銷,則不撥款。
若當初查封的是銀行B或其他債權人,有可能是因為拍賣無實益而停拍,若查封人為銀行A,則可能是借款人向銀行提出債務協商或還款計畫獲准。
2.法拍第一拍為市價,每增加一拍,底價就是前一拍的80%,以此類推。
mrpunk wrote:
各位好小弟最近遇到...(恕刪)


您好,法拍的問題,問我就對了。如果回答的您滿意的話,請不吝給我個積分。^_^

1. 這樣的物件可以買賣嗎?
可以,但細節要很注意。
交易上有沒有甚麼風險?
風險很多,基本上可以問房仲、代書,先避掉最麻煩的部分。
應該要注意甚麼地方?
最重要的就是出售價有沒有大於總債權,也就是這間房子還有沒有殘值,如果沒有殘值,債權大於市值很多的話,那幾乎可以說您買不了這間房子的。

2. 除了權狀裡面 記載的三筆貸款外
不知道屋主是否有其他欠債
是否會影響交易 與後續成交 交屋後的問題
設定在此房子的他項權利設定最重要,其餘的債權沒那麼重要,但也不是說完全沒影響。這種案子做履保是必須的。

3. 如果成交價格低於總債務總和,如果屋主無力償還債務 是否無法過戶交屋?
是的,這是最重要的點。如果成交價格低於總債務總和那麼屋主必須拿錢出來才能過戶,所以通常這樣的情況,這種房子99%一定要被法拍的,因為正常交易買賣已經是不可能的了。

4. 法拍的價格與市場的實價登錄的成交價格 有落差
第一拍一坪N萬 但市場上市N+2 N+3左右
(總價也差了200萬左右)
之前大概有觀察法拍市場 第一拍應該是與市價差異不大
想請問 為什麼會有這樣的落差?
法拍第一拍的定價不一定為市價或高於.低於市價,也有第一拍高於市價很多的,也有第一拍低於市價很多的。
所以這很正常,如果法拍該拍次便宜的話,第一拍也會標走,第四拍時還比市價貴的話,第四拍的物件也是會流標的。

mrpunk wrote:
各位好

小弟最近遇到一件比較特別的物件

屋子的他項權利部 有三筆

A銀行房貸(102年) + B銀行兩筆貸款(103年)

另外權狀上說明 本屋 限制登記 並已經在104年被法院查封

前一陣子有被法院法拍 但後來不知道為什麼停拍



想請問

1. 這樣的物件可以買賣嗎?

交易上有沒有甚麼風險?

應該要注意甚麼地方?

2. 除了權狀裡面 記載的三筆貸款外

不知道屋主是否有其他欠債

是否會影響交易 與後續成交 交屋後的問題

例如過戶後才知道房子有抵押給第四個人或公司

3. 如果成交價格低於總債務總和,

如果屋主無力償還債務 是否無法過戶交屋?

4. 法拍的價格與市場的實價登錄的成交價格 有落差

第一拍一坪N萬 但市場上市N+2 N+3左右

(總價也差了200萬左右)

之前大概有觀察法拍市場 第一拍應該是與市價差異不大

想請問 為什麼會有這樣的..(恕刪)


〉〉〉

1.不動產已經被查封,限制登記,無法過戶買賣

風險很大,有無法取得產權,定金拿不回風險

2. 會,除了抵押權人,可能無擔保之債權人也很多

就算你處理好抵押權人,也有可能又被封了

或者政府欠稅,被執行署封

3.這種房子,就是去法院拍賣買,才安全

其他的,各種無法過戶的風險都有

4.法拍的定價,由法院指定不動產鑑價公司中的估價師

依各種方法查估價格

法院會將鑑價結果通知各債權人及債務人

債權人及債務人都可以對鑒定的價格提出異議

司法事務官,再依各方意見決定底價

所以第一拍的價格,依個案,有不同結果

如果債權人丶債務人無意見通常就是接近市價

但是也有過高丶太低的個案

mrpunk wrote:
各位好小弟最近遇到...(恕刪)



絕對不能買

"本屋 限制登記 並已經在104年被法院查封"

這意思就是你就算付了現金也沒辦法過戶,也根本不可能有銀行會給你貸款


你要先搞清楚房子目前的狀況,停拍的原因有很多,你要先查清楚

voltes0 wrote:
絕對不能買

"本屋 限制登記 並已經在104年被法院查封"

這意思就是你就算付了現金也沒辦法過戶,也根本不可能有銀行會給你貸款


你要先搞清楚房子目前的狀況,停拍的原因有很多,你要先查清楚(恕刪)


其實過戶問題好解決..真的..債權人願意撤消查封登記就解決了

那停拍原因也很簡單..直接去當查封案號的處理股別查卷宗就知道了

真的怕..你知道屋主也願意賣..用過水的方式處理就好

假設房子前有2個債權人...債權人是100萬 債權人2是100萬..共欠200萬

你想買400萬..那你找屋主談好.給他200萬.那登記成第3順位債權人200萬..

那房子送進法拍..你就400萬去把他標回來..

你400萬送進法院..債權人1拿100..債權人2拿100..你拿200..

旦這比較麻煩就是了..不過問題小很多..




事實上比較麻煩的是外面有沒有欠..

債主不怕一般人..就怕債主不是一般人



基本上無擔保的債務和這間房子無關..在你過戶完成前他們沒有主張他們的權益..
那過戶完他們主張也沒辦法去延伸到這間房子..
除非他們能舉證你們之間是假買賣之類的....


旦...這要能講理的人才有用............


像瘋狂的黑哥...

天天叫他忠心的小黑到你家門口找你聊天..你會很高興的和他問好嗎??

hi...小黑...你又來了....今天打算作什麼啊..............................

黑羽斷翼 wrote:
基本上無擔保的債務和這間房子無關..在你過戶完成前他們沒有主張他們的權益.....(恕刪)


>>>

這段話 , 我不太同意

無擔保之債權人 , 對於債務人財產 , 當然可以主張他們的權益

債務人無法履行付款時

無擔保之債權人也是可以聲請法院假扣押保全程序

或取得執行名義進行強制執行程序 , 拍賣債務人財產


債務人如果對單一債權人為清償

也會有涉及刑法損害債權之疑慮

債務人除提起刑事告訴 , 也可以提起詐害債權訴訟

>>>

另外你舉例設定第三順位部份 , 巳經被限制登記 , 也無法再行辦理設定


>>>

停拍的情形有:

1.債權人聲請緩拍 , 最多只能聲請2次, 每次3個月

通常是債務人提出清償計畫 , 承諾一定期間清償欠款時會發生

2.債務人清償

3.債務人提起異議之訴 , 並供擔保停止執行程序

4.不動產進行拍賣一輪後 ,仍流標

法院會撤銷強制執行 , 但有債權人聲請之假扣押者

不動產仍會被限制登記 ,一直都存在

版主的案件 , 可能是第4種可能性居多 , 才會104年的查封登記仍在


escudolin wrote:
無擔保之債權人也是可以聲請法院假扣押保全程序

或取得執行名義進行強制執行程序 , 拍賣債務人財產(恕刪)


基本上沒錯..無擔保之債權人有權申請拍賣債務人名下的財產...

問題是..他只有權申請拍賣債務人(債務的保人也行)名下的財產??

不是債務人的..他沒有權力去向法院申請任何東西..法院也不會準..



就像蔡英文欠你100萬...你跑去申請查封馬英九的名下財產??你認為合理嗎??

這一點看誰的動作快..房子過掉前查封下來..那查封優先..如果過完戶才申請查封...........



escudolin wrote:
>>>
債務人如果對單一債權人為清償
也會有涉及刑法損害債權之疑慮
債務人除提起刑事告訴 , 也可以提起詐害債權訴訟(恕刪)

還有我沒有說過對單一債權人進行清償吧

我舉的例子..是前面的債權人都能願意撤消查封登記..這部份大多是債務問題都談好了才會同意..

就算我舉的過水..
假設房子前有2個債權人...債權人是100萬 債權人2是100萬..共欠200萬
你想買400萬..那你找屋主談好.給他200萬.那登記成第3順位債權人200萬..
那房子送進法拍..你就400萬去把他標回來..
你400萬送進法院..債權人1拿100..債權人2拿100..你拿200..
旦這比較麻煩就是了..不過問題小很多..


我也是把前面的債權人的債務都算進去了...
拍賣價會依優先順序優先清償前面的債權人的債權部份..最後有剩才會到第三順位的買屋者
沒人叫你對單一債權人進行清償








escudolin wrote:
>>>
另外你舉例設定第三順位部份 , 巳經被限制登記 , 也無法再行辦理設定(恕刪)


基本上這點要和前面的債權人達成共識才有機會沒錯

這點我沒說清楚..謝謝指正

旦如果是我.又一定非買不可..又沒辦法等拍賣..那我一定走這一條

事前麻煩..旦事後問題最小..

因為法院會處理的乾乾淨淨才把房子過給你









題外一下..你說的要提詐欺之類的..

原則上..就像我前面說的

如果房子真的已經過完戶

而且房子也沒有什麼其其怪怪的登記存在..

那要提出詐欺...就是我說的..要能證明買方和屋主間是假買賣..

除非能舉證他們之間是假買賣之類的存在.

不然你要怎麼告???

旦假買賣不在這討論中..我只是帶過..畢竟..那不在我想討論的區域..不想教人家幹傻事






對了..原PO問的這間..簡單看..不想等法拍
那一定要和登記上的所有債權人都談攏才行過戶
不然真的自找麻煩而已
如果...有人自認我強哥也

社會我強哥..人傻錢又多..那慢走........................
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