最近父親將我們居住的老房子賣掉,換購新房。
為省麻煩日後再辦一次過戶,打算將房子登記在我的名下。
如想節省贈與稅的話,是否先將房產名字登記在父親名下,
再以分年逐次贈與給我較好呢?
請各位大大解惑,謝謝。


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謝謝各位大大的建議,今日與代書討論,
使用我的名下購買,並由父與母各贈與220萬到我的戶頭,共440萬。
並將剩餘金額用現金付款,則免繳贈與稅。
但總覺有些不妥,想請問各位大大看法?
文章關鍵字
「分年逐次贈與」是指現金,請問房產如何分年逐次贈與?

先前有人發問過類似問題,我回覆如下提供參考:
老人家身故後家屬要繳遺產稅,沒有土增稅。遺產免稅額1200萬元,還有配偶扣除額445萬元,直系卑親屬扣除額每人50萬元以及喪葬費123萬元。打個比方,假設共有四兄弟姊妹,老人家(男或女一方) 身故後遺產稅之免稅額加扣除額達1968萬元;超過部份才以10%課稅。

若是贈與,老人家每人每年免稅額只有220萬元,如果賣房子變現還要繳土增稅,所以用遺產來處理較划算。
以下是搜尋到的:「若能善用每人每年可享最高220萬元的贈與免稅額,或進一步以房地產做為贈與標的,即可合法節稅。依照遺贈稅法規定,夫妻間的贈與不需申報繳交贈與稅,而每一年度父母可分別以個人名義贈與子女的免稅總額各為220萬元,簡言之,夫妻每年共可享440萬元的免稅額。」
ccy4343 wrote:
「分年逐次贈與」是指現金,請問房產如何分年逐次贈與?

可以,而且節稅效果更好。

房地產有所謂共有持分,每年贈與220萬現值的房地產,如果無法一次贈與則需要分年辦理,贈與人與受贈人共同持分不動產,贈與人持分逐年減少,受贈人持分逐年增加,最後全部轉移到受贈人名下,年底辦一次年初辦一次,前後約2個月即可辦好兩次贈與,逐年贈與不動產每次都需要過戶與代書費用。

提醒您:
實價登錄加上未來極可能實施的房地合一課稅環境下,採用不動產贈與方式只能節省眼前的贈與稅,但未來你如果賣出此房,可能要付出更多的稅金,一定要考慮清楚!
如果你家要換購的房子總價不是特別高,我建議請長輩給您自備款現金,直接用您的名義購買新房並申辦貸款,老房子賣得的錢以後再逐年贈與給您去還房貸,這樣最省稅,房子也跟贈與無關,日後如有買賣就沒有讓政府課大筆稅的風險!
最近國稅局對於買屋盯得很緊,如果房屋總價太高,會來查你的財產來源。
建議你剩的錢用銀行貸款的,然後按年慢慢還掉,比較不會這麼惹眼。
應該要先確認你父親要買的房子
土地跟建物「公告現值」有多少
假設房子市價1000萬
但房地現值未超過220萬
那就由父親簽約
但登記你的名字
父親的錢要直接付給建商或賣方
表示房子是爸爸買來贈與給小孩的
這樣不用繳贈與稅
卻可以買1000萬的房子給你

如果是爸媽各自給你現金
那最多只能各給220萬,等於440萬
如果要買1000萬的房子
就要用自己的名字簽約、登記
然後自己付560萬(貸款或現金皆可)


adleader wrote:
提醒您:實價登錄加上...(恕刪)


樓主借版請教:

請問如果贈與後自己名下只有一間房屋而且是自住,
以後買賣會有關係嗎?(目前看到房地合一課稅似乎自住沒有影響)

請小心奢侈稅.
s12332112 wrote:
最近父親將我們居住的...(恕刪)
回覆您作為參考:
因為您的不動產是受贈與取得,房屋的取得成本是受贈時的房屋評定現值(d)
房地合一課稅實施前,土地不列交易所得稅,只有計算房屋部份,如果房地出售總價是(a),出售時房屋評定價值是(b),土地公告現值是(c),房屋持有期間可抵費用是(e),你的房屋交易所得金額是:
a*b/(b+c)-d-e
但是房地合一課稅後,房屋和土地都課交易所得稅,已繳的土增稅額(f)可抵扣,受贈時的土地公告現值假設是(g),這時房屋交易所得金額是:
a-d-g-e-f
以一般房屋評定現值與土地公告現值比約4:6來看,現在繳4,以後可能繳4+6,多了1.5倍,可怕吧!

如果您名下只有這棟受贈房屋,且符合自住資格,房地合一目前的規畫裡有提到"減免",但如何減?減多少?沒人知到.但是可確定的是,您如果換購新屋,並符合"重購退稅"規定,你繳的稅是有機會退回的,但還是要注意重購退稅的相關規定!

總之,房地合一課稅的影響超過一般人的認知與想像,特別是針對受贈房屋更是嚴重,因為當初是以現值申報成本,賣出時卻以(實價-申報成本)課稅,如果不是符合自住條件,一般人大概要把半間房子的錢拿去繳稅了!

所以如果大家的父母親如果有買房送給你或把老房子送給你的計畫,別高興的昏頭了,記得提醒父母親把買新房的現金逐年贈與給你,夠自備款後用你的名義買房,然後辦貸款,再用父母日後再贈與的現金去還貸款,房屋跟贈與就沒關係!(如果是送老屋,建議用買賣的方式移轉)這是這年頭最新的贈與節稅方式,請務必轉告您的至親好友,別踏入政府挖的搶錢大陷井陷!

以上建議若有疏漏,歡迎專家指導或補充!
s12332112 wrote:
最近父親將我們居住的...(恕刪)
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