最近朋友入手府中捷運300公尺左一間20坪左右舊公寓1F要重新整理,這是商業區,可以登記公司行號,但這一間是在小巷內,門前又無法停車,可能是個大問題. 另一想法是隔成三套房出租,請問各位如果是這樣物件,士建議整層出租還是隔成套房分租呢?
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1-套房出租:弄成3間,在1樓且離捷運站又只有300m的話,每間8000~10000應該滿好租的!這樣的話每月最高能淨收:30000-水費500-第四台1800-網路1800=25900元,每年收310900元
2-整層出租:1F的話,在這邊我覺得15000~18000都租的出去耶,這樣的話每年最高收入為216000元
若你只看年收入的話,當然是套房較好,但您別忘了,要改建成套房3間,我認為至少要投入100萬喔(可能還不止)!
加上初設成本的話,且連續收租10年的話(不考慮套房設備的汰舊):
1-套房出租:(310900*10)-1000000=2109000元
2-整層出租:216000*10=2160000元
最後:
1-若您打算改成套房出租的話,必需持有並租滿10年以上,才會比整層出租的收益還多
2-套房的管理老實說真的會比整層出租還要麻煩,因為要面對的乙方多了3倍(風險也多了3倍),今天壞這明天壞那?您住這附近就算了,若不是勒?奔波會很辛苦,當然可以交給專業公司代管,但....收益更少了
3-另外,近來大家的意識高很多,若您在改建成套房的過程中被檢舉...恭喜您!保證挫塞!這個風險很大的!
4-假如是我的話,您這個房,我會建議租給小公司行號當個辦事處,這樣收租較穩定,租期也普遍比一般的較長且變兇宅機率應該較低吧 XD?
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