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里歐娜 可以學學
我在房市賺一億
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這個我覺得更厲害(扯)
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「我在八年間，買賣過四百間房子～」
每次演講，當大家聽到我的買賣屋經驗時，絕對會問我一個問題：「究竟要如何做，才能在這麼短的時間內，經手四百間房子？」
這，就是我要寫在本書中的精髓。
首先，請大家想想，當你在買房子時，是不是會立刻區分為要「自住」或「投資」？
「當然囉，自住跟投資，畢竟不一樣！」大部分的人都會這樣想。
錯！
無論你是自住或投資，你要想的事都一樣。
在我的認知中，房子只可以有一種用途，那就是「投資」。
因為，即使是自住者，在買屋之後，還是可能因為工作、孩子、生活等種種關係，有賣屋的機會。當你沒算清楚就買屋，一旦賣房的時候價格爆跌，你就會知道，房子才是這輩子金額最高的投資。
坊間的房產書，大都教讀者如何買屋、如何鑑定房屋，卻忽略了「投資和自住」、「買屋和賣屋」，都是一體兩面的事。
我在八年間，從第一間屋子開始，陸續買賣了四百間房屋，我發現，在買屋的同時就想到賣屋，未來賣屋時就更加順利，避免「買錯屋懊惱，賣不出去悔恨」的情形。
換句話說，不論是自住或投資；不論你現在想買屋或賣屋，在這本書中，都可以看到「買屋／賣屋」該注意的事情及方法。
畢竟，當你買屋時，都希望買到好房子；當你賣屋時，也希望房子能賣到好價錢。
不是嗎？
或許，你可以大聲的說：「這間房子我很喜歡，一輩子都不會賣！」但是，總有一天，這間房子將會再次「用」到；無論是未來換屋、投資需求、或是「以房養老」、還是子女想創業，拿房子殘值去銀行貸款……等。
當這些需求發生時，你總不希望，房價已經折半了？！
台灣人喜歡買屋，上天堂時，不一定有大筆現金，卻會留房子給子女。你是否想過，子女會怎麼使用這個房子？
如果，房子一戶，子女兩人，那麼，最大的可能性就是將房子賣掉變現。
對下一代來說，除非自己就住在裡面，或者房子存在更多的利益，暫時不拿出來賣，一旦未來利益不在了，或子女想換屋，那麼，賣屋求現的可能性還是很大。
所以，賣屋只是早晚的問題，無論如何，在買屋時，當然還是要用投資的角度來選屋，才是王道！
NOTE月風買房／賣房筆記
說到買房，近來很流行的都更話題，也是大家很好奇的焦點。
我認為都更是一定會做的，只是早晚問題。一般來說，房子的使用年限大概五、六十年，當房子不能住時，還是要重蓋。就算拖到八十年，可能這輩子等不到，兒女、孫子總等得到吧！從這個角度來看，買都更型的房子給兒子或是孫子，是划算的。前提是，這個房子要買在低價，且符合我在後文所提到的Ａ級商圈，這麼一來，回報率才會高。
想想，現在投資一、兩百萬，未來可能變成三千萬，回報率是很高的，所以，都更屋是可以做的投資，只是你這輩子可能用不到。如果，你希望子女出社會時就有一筆龐大的資金可運用，或者孫子出生時，就有一筆阿公阿嬤的愛孫金，那麼，投資低價的都更屋，倒無不可！
第三章 懂鑑價、會殺價、買低價，絕招大公開！
找到好地段，也要買到好價格，才能賺價差。
對於買賣房子，我的想法是：低價買，合理價賣。
當你的底價就是比別人低，才有機會賣得比別人快！不貪心，只要有一成～兩成的利潤，我就會脫手，讓資金盡快到手後，再做更多資本利得的投資。
說如何評估房價？怎麼殺價？又用哪些方式買到低價？
記得，只要你買入的價格低，賣出的機會就更快賺得更多！
多少錢才合理？出價方法不留招！
買屋的人，都有一個疑問：這個房子，到底多少錢買才合理？
不懂行情沒關係，只要懂出價方法，一樣沒問題！最容易使用的出價方法有四招，分別從不同的線索來觀察。學會這四招，出價不再是煩惱！
出價第１招：從四大房仲了解區域行情
買房子，總要先了解區域行情。
區域行情怎麼看？除了實價登錄可以找到一些蛛絲馬跡外，還可以從四大房仲的開價來看。四大房仲指的是信義、永慶、住商、東森、太平洋等，由於每一個區域的房仲公司不一定相同，請看看你想買的區域，哪幾間房仲公司最多，就以這些房仲的開價來計算。
一般來說，可以從四大房仲平均賣價，再乘以0.8，可推出大約底價。例如：文山區的平均賣價是每坪30萬，乘上0.8，為24萬，這就是該區域行情的底價。
另外，有一家被投資客們說是「路衝房屋」（因為商標很像路衝的感覺），有一個祕而不宣的潛則是「出價85％，視同成交」，因為該仲介的開價總是高於市場行
情。
建議讀者們出價時可從八折以下或七折開始出，不然你會發現：「咦？怎麼這麼容易就買到了！」
當你推估出大約底價後，再從房子的優缺點來評估，好的社區再加一些，不好的社區再減一些，就可以找出一個合理的行情範圍。
出價第２招：從銀行估價著手
當你對行情不懂的時候，首先，請把想買的房子的謄本調出來（房仲通常會有謄本，不然也可以到戶政市務所申請。只要有自然人憑證，也可以在三大超商進行「地政電子謄本下載列印」。），然後到銀行放款部門，了解此房子貸款可以貸多少？
銀行養了一票鑑價師，鑑價時，通常只會鑑高不會鑑低。除非是某個區域狂漲或漲勢太快（比如台中七期，中壢海華特區），銀行的鑑價會跟不上。除此之外，銀行的鑑價一定是高於市價。
比如，市價是800萬或是900萬，銀行通常會鑑到1000萬，然後給七成的貸款，所以，房子可拿到的貸款是700萬。倒推來算，銀行的貸款，大概是市價的八成。
當推估出市價後，出價時請記得要再打八折.九折當你的底價。
為了找到最符合的價格，也請多問幾家銀行，並以價格較硬的如國泰、富邦（或是華南、第一銀等）等來當參考，這幾家銀行較不會超貸，參考值也會較準確。
出價第３招：從謄本算出底價
「這個房子，我出700萬！」一個雨天的午後，我告訴仲介。
「屋主是想賣一千萬！」仲介說。
「其實，他的底價是六百萬，我還多出了一百萬！」我篤定的告訴仲介。
為什麼我能這麼確定算出屋主的底價？答案就藏在謄本中。
這個房子是民國94年買入，當時，銀行設定為1200萬，但屋主只借了1000萬。
將1000萬除以20年的繳房貸年分，等於一年要還掉50萬。現在是民國102年，相當於還了八年，也就是還掉400萬，還欠銀行600萬。也就是說，屋主只要拿到600萬，就打平了，不欠銀行錢。
我在仲介面前將數字一一算給仲介聽之後，又問仲介一句話：「屋主現在貸款600萬，他想要拿多少錢走？」通常，除非仲介與屋主超熟，否則是很難知道屋主的真正需求。「我猜他急需100，所以我出700，而且可以立刻就簽！就看屋主想不想早早拿錢去抵。」
過去有機會全額貸款，當我以七百萬簽約後，銀行會貸我七百萬，我再運用「借屋裝修」（見第５章），在交屋時又將房屋賣出，相當於只需付訂金（斡旋金）即可。
當行情炒得比較高時，銀行貸款大約是七成，算法就比較複雜。
以上述的物件為例，我會想，目前，銀行的最高貸款可到800，所以我最高出價到800就停止，才不會害了自己。
作為買方，只要拿出訂金，其他的錢讓銀行幫忙，是最佳狀態。
但並不是每一間房子，都可以買到賺到。買屋，跟買股票一樣，一千多支股票，不能可每一支都漲！所以，我只想買到會漲的那一間。
從屋主的貸款剩多少？有沒有要急售？
如果要急售，那麼，就從貸款底價往上加，看看屋主到底想拿多少錢走？如果可以接受，就簽約，這是最賺的方法！
出價第４招：從新建案還原價格
新建案的價格，與中古屋價有一定的關聯。
對於房屋買賣有興趣的朋友們，請務必要養成好習慣：只要看到新建案，就要走進去，套出新建案的底價。
我有朋友會以「即將結婚，所以來看房子」、「父母要出錢，但前提是我要喜歡」等為說詞，要售屋小姐「給一個真實的價格」。
此時，售屋小姐會報出一個價格。
通常，售屋中心再次報價的９成.９成５，就是新建案的底價。比如，一坪10萬，這個階段的底價是９萬或9.5萬元。
得知價格後，請將它詳細的記錄在本子中，本子上要清楚的寫著建案名稱，地址、報價、樓層、坪數。
多年後，當你發現此建案有屋主要出售時，就可以拿出記錄本，對照出當年售屋中心的價格，當成出價的依據。
此外，也可以請問當地的住戶，當年房子的買價，也可以作為出價的資訊。
行家先看謄本，後看房子。
「月風，我手上有兩間不錯的房子，你要不要看看？」103年的某天，電話響起，是一位菜鳥仲介打來的。
「你那邊有謄本嗎？我先看看謄本再說！」
與房屋仲介交手時，行家不是先看房子，而是先看謄本。
「咦？這明明就投資客的房子，你還拿出來跟我講？」我一看，立刻回仲介。
謄本，就是房屋的履歷表，很多事情，都可以從謄本上看到。謄本調出來後，有兩個項目務必要睜大眼睛看，分別是登記日期和債權。
登記日期，check！
在謄本的（前次移轉）中，可以看到登記日期，從登記的日期，就可以看出現任屋主是自住或投資客？
一般而言，自住者通常住超過三、四年，如果房子的登記日期離現今只有一、兩年，那麼，八、九不離十，都是投資客買來轉手的。
投資客的房子，就不必看了，畢竟人家已經是為了投資賣屋，價格早就墊高了，根本不必考慮。
債權相關，check！
在謄本的（建物他項權利部分）中，可以看到很多關於債權方面的事情，這是一個十分重要的指標。
注意，正常的情況下，在這個地方會寫某某銀行及金額，表示屋主是向該銀行借貸。
如果你發現，這個地方（債權相關）出現了人名，或是銀行下面還有人名，那麼情況就有些複雜，最好不要介入。
頂樓、２樓，要打折！
不喜歡四樓這個數字，不喜歡頂樓怕太熱又漏水，覺得二樓有太多管線，也會引起地板滲水……（豪宅例外）。
買頂樓，是豪宅的觀念，不能帶到一般住家。一般住家的頂樓（不管是公寓或大廈），其實很少不漏水的，就算沒漏水也會有壁癌，要付出更多的修繕費。
而二樓的部分，由於電梯大樓的管線常常集中在二樓，容易造成滲水問題。所以，頂樓或二樓，盡量不要買，如果真的要買，價格一定要比其樓層再打個八折，才不會吃虧。
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